Par un arrêt du 8 juillet 2025, la cour d’appel de Versailles tranche un litige locatif nourri autour d’impayés persistants et d’une clause résolutoire. Elle statue aussi sur la cotitularité du bail d’habitation, la prescription triennale des loyers impayés et la preuve d’une restitution anticipée des clés.
Un bail d’habitation signé en 2018, grevé d’une clause résolutoire, portait sur un logement familial occupé par des époux. Des loyers étant demeurés impayés, un commandement de payer fut délivré en août 2023, suivi d’une assignation en janvier 2024.
Par jugement du 19 juin 2024, le premier juge constata l’acquisition de la clause résolutoire, limita l’arriéré par prescription et condamna un seul locataire. Les bailleurs interjetèrent appel pour obtenir la solidarité des époux, le montant intégral des arriérés et des réparations, tandis que les locataires formaient appel incident.
La décision pose, d’une part, la question de la cotitularité du bail et de la solidarité ménagère en présence d’un seul signataire. D’autre part, elle interroge les pouvoirs du juge en matière de prescription, l’effet interruptif des reconnaissances et la preuve tant d’une restitution des clés que de paiements allégués en espèces.
La cour affirme la cotitularité et la solidarité des époux, confirme l’acquisition de la clause résolutoire, rétablit l’arriéré non prescrit et fixe l’indemnité d’occupation et l’indemnisation des dégradations. Elle précise que “Il est constant que la clause résolutoire est réputée acquise, deux mois après un commandement de payer resté infructueux”, puis en tire les conséquences sur la période d’occupation et les accessoires.
I. Le sens de la décision
A. Cotitularité du bail et solidarité ménagère
S’appuyant sur l’article 1751 du code civil, la cour rattache le droit au bail à la communauté de vie, indépendamment de la seule signature apposée. Constatant l’occupation conjointe, elle décide que “doivent être considérés comme étant cotitulaires du bail, ce qui implique qu’ils sont tenus solidairement des obligations en découlant”.
Les indices retenus tiennent aux règlements émanant d’un compte joint, à des pièces administratives relatives au logement familial et à une attestation de voisinage circonstanciée. Sur ce fondement, la solidarité de l’article 220 s’applique aux dettes nées du contrat de location, en cohérence avec la protection du logement de la famille.
B. Clause résolutoire et restitution des clés
La cour rappelle que “Il est constant que la clause résolutoire est réputée acquise, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, soit en l’espèce à la date du 4 octobre 2023”. L’argument tiré d’une restitution anticipée des clés, invoqué pour priver la clause d’effet, est jugé dépourvu de preuve probante.
Constatant la libération effective au 10 juillet 2024, elle en déduit que “les demandes d’injonction de quitter les lieux et d’expulsion le cas échéant, apparaissent sans objet”. L’indemnité d’occupation est allouée à compter de l’acquisition de la clause jusqu’au constat de sortie, en stricte correspondance avec l’occupation post-résolution.
II. Valeur et portée
A. Prescription triennale et pouvoirs du juge
La cour rappelle, sur le fondement de l’article 2247 du code civil, que “les juges ne peuvent suppléer d’office le moyen résultant de la prescription”. En le relevant sans débat contradictoire, le premier juge avait excédé ses pouvoirs, ce qui impose de trancher au regard des écritures des parties et des actes interruptifs.
L’arrêt retient ensuite l’interruption par reconnaissances et paiements fragmentaires, notamment des chèques, et cite que “Il est constant que la reconnaissance, même partielle, que le débiteur, fait du droit de celui contre lequel il prescrivait, entraîne pour la totalité de la créance, un effet interruptif qui ne peut se fractionner”. Le délai, relancé mi‑mai 2022 puis interrompu par l’assignation, ne pouvait donc conduire à une réduction de l’arriéré.
B. Preuve des paiements et étendue des réparations
S’agissant des paiements allégués en espèces, la charge probatoire demeure sur le débiteur conformément à l’article 1353. La cour juge que “La simple production de relevés bancaires sur lesquels figurent des retraits d’espèces, […] n’est pas de nature à apporter cette preuve”, faute de rattachement probant aux loyers litigieux.
Elle écarte aussi une critique globale des décomptes, retenant que “Le seul fait que le décompte ne contienne pas tous les versements revendiqués par les locataires, […] n’est pas de nature à en remettre en cause la pertinence”. La créance est arrêtée en conséquence, assortie d’intérêts au taux légal et de capitalisation, avec un point de départ distinct selon les actes.
Quant aux dégradations, l’état des lieux de sortie et l’absence d’état d’entrée justifiaient une indemnisation calibrée, sans remise à neuf intégrale. L’arrêt “arbitre le montant des travaux devant être mis à la charge des locataires à la somme totale de 9 956,80 euros”, et déclare acquis le dépôt de garantie par voie de compensation, dans une logique de réparation mesurée et de sécurité des rapports locatifs.
