La cour d’appel, statuant en référé, a confirmé une ordonnance autorisant une servitude temporaire de passage pour travaux. Le propriétaire d’une maison justifiait de la nécessité de réparer une fissure infiltrante sur un mur mitoyen. L’accès à ce mur n’était possible qu’en pénétrant sur la propriété voisine, dont le titulaire refusait cet accès. La juridiction a estimé que les conditions légales du tour d’échelle étaient réunies et a rejeté l’appel du voisin opposé à cette mesure.
Les conditions de fond de la servitude temporaire de tour d’échelle
La nécessité impérieuse des travaux et de l’occupation du fonds voisin
Le juge exige une démonstration concrète de la nécessité des travaux et de l’impossibilité de les réaliser autrement. En l’espèce, la requérante a produit des attestations techniques détaillant la fissure infiltrante et les désordres intérieurs. Elle a également fourni un devis et des photographies attestant de l’état du mur et des traces d’humidité. “est établie la nécessité pour [la requérante] de faire réaliser des travaux sur le mur” (Motifs). La cour écarte les éléments produits par le voisin, jugés insuffisants pour contester cette nécessité. Cette approche confirme que la charge de la preuve pèse sur le demandeur, mais que des pièces techniques probantes suffisent à l’établir.
L’absence de préjudice excessif pour le propriétaire du fonds servant
L’autorisation est subordonnée à une appréciation de proportionnalité, protégeant le droit de propriété du voisin. La décision relève que l’occupation doit être provisoire et ne pas causer de trouble disproportionné. La cour constate que le voisin “ne démontre pas que le passage par sa parcelle et l’installation d’un échafaudage étaient susceptibles d’avoir des conséquences excessives” (Motifs). Elle juge ses éléments, comme des photographies d’une cuve à fioul, insuffisants pour établir un risque de dégradation. Ce contrôle strict du préjudice allégué sécurise la mise en œuvre pratique de la servitude, en limitant les possibilités de blocage abusif.
Les conditions procédurales de l’action en référé
La démonstration de l’urgence et de l’existence d’un différend
L’article 834 du code de procédure civile exige, pour le référé, soit l’absence de contestation sérieuse, soit l’existence d’un différend. La cour retient ce second fondement en l’espèce. Elle constate “l’urgence, puisqu’il ressort des pièces produites que les travaux doivent être réalisés sous peine de voir se poursuivre les infiltrations” (Motifs). Elle note également “l’existence d’un différend”, matérialisé par le refus opposé à la demande d’accès. Cette solution rappelle que l’urgence peut résulter de la dégradation continue d’un bien, justifiant une intervention judiciaire rapide pour prévenir un dommage accru.
L’encadrement juridictionnel de la mesure ordonnée
Le juge des référés opère un contrôle précis des conditions de mise en œuvre de la servitude. Il fonde sa décision sur une obligation légale de voisinage, visant à concilier deux droits de propriété. “Le juge des référés peut donc autoriser en exécution des obligations normales du voisinage le propriétaire d’un fonds à pénétrer à titre exceptionnel et provisoire sur la propriété contiguë” (Motifs). Cette autorisation est strictement conditionnée par la finalité des travaux et leur caractère indispensable. La jurisprudence rappelle que “la servitude temporaire de passage pour travaux […] suppose de démontrer que les travaux sont nécessaires, que la configuration des lieux ne permet pas une autre solution technique” (Tribunal judiciaire, le 22 juillet 2025, n°25/00687). La décision commentée en est une parfaite illustration.
Cette décision précise utilement le régime de la servitude temporaire de tour d’échelle. Elle renforce la sécurité juridique du demandeur en validant une preuve technique circonstanciée. Elle protège également le voisin en exigeant l’absence de préjudice excessif et en conditionnant la mesure à l’urgence. Cette solution pragmatique facilite la réalisation de travaux indispensables tout en encadrant strictement l’atteinte au droit de propriété. Elle s’inscrit dans la continuité d’une jurisprudence admettant ce droit “pour lui permettre d’effectuer sur son immeuble des travaux indispensables qui ne peuvent être effectués par un autre moyen” (Tribunal judiciaire de Saint-Etienne, le 20 mars 2025, n°24/00766).
