Cour d’appel, le 20 mai 2022, n°24/01735

Cour d’appel de Douai, 3 juillet 2025. Un gestionnaire de résidence sociale sollicite le constat de la résiliation de plein droit d’un contrat de résidence, l’expulsion de l’occupant et la condamnation au paiement des redevances et d’une indemnité d’occupation. Le tribunal de proximité de Roubaix, 27 novembre 2023, a déclaré la demande irrecevable.

Le contrat a été conclu le 20 mai 2022 pour un logement assorti de services collectifs. Des redevances étant demeurées impayées, une mise en demeure a été signifiée le 22 mai 2023, suivie d’une assignation du 17 juillet 2023. À l’appel, l’intimé n’a pas constitué avocat ni répondu aux écritures.

L’appelant demande le constat de la clause résolutoire et l’expulsion, subsidiairement la résiliation judiciaire, ainsi que le règlement de l’arriéré et d’une indemnité d’occupation. Le débat porte sur le régime applicable aux résidences sociales et sur les conditions formelles de la résiliation.

La question est de savoir si la résiliation d’un contrat de résidence sociale relève des articles L. 633-2 et R. 633-3 du code de la construction et de l’habitation, sans commandement de payer préalable exigé par la loi du 6 juillet 1989, et selon quelles modalités temporelles elle prend effet. La cour infirme le jugement, écarte l’exigence d’un commandement de payer, constate la résiliation au 30 juin 2023, ordonne l’expulsion, fixe l’indemnité d’occupation au 1er juillet 2023, refuse l’astreinte, condamne l’occupant à l’arriéré avec intérêts et statue sur les frais.

I. Le régime propre aux résidences sociales, autonome par rapport à la loi de 1989

A. Les cas de résiliation prévus par le code de la construction et de l’habitation

La cour fonde son raisonnement sur le corpus spécifique applicable aux résidences sociales. Elle énonce que « Ainsi, en application des dispositions des articles L. 633-2 et R. 633-3 du code de la construction et de l’habitation, la résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants : ». Elle rappelle ensuite les hypothèses limitatives suivantes, directement pertinentes en présence d’impayés.

« Inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur, »

« Cessation totale d’activité de l’établissement, »

« Cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré. »

Ce rappel circonscrit la cause de résiliation à l’inexécution contractuelle, qui inclut le non‑paiement des redevances. Il confirme l’autonomie de ce régime par rapport aux baux d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, dont les formalités spécifiques ne s’appliquent pas ici.

B. Le préavis d’un mois et l’absence de commandement de payer préalable

La cour précise la procédure propre, en soulignant que « Le gestionnaire ou le propriétaire doit respecter un délai de préavis d’un mois en cas d’inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ; la délivrance préalable d’un commandement de payer visant la clause résolutoire n’est pas prévue contrairement aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 contrairement à ce qu’à retenu le premier juge. » L’énoncé tranche nettement la controverse et rétablit la bonne articulation des textes.

L’efficacité de la clause contractuelle est confirmée sans formalisme additionnel, la cour relevant que « Le contrat contient en son article 11 une clause résolutoire de plein droit en cas de manquement grave ou répété du résident à ses obligations. » Dans la logique de ces motifs, la date d’effet est fixée au 30 juin 2023, après prise en compte de la mise en demeure et du préavis d’un mois, augmentés d’un délai initial de huit jours mentionné dans la notification. La sécurité juridique en sort renforcée, tout en ménageant un temps de régularisation.

II. Les effets de la résiliation de plein droit sur l’expulsion et les sommes dues

A. Expulsion, délai légal et absence d’astreinte

La constatation de la résiliation conduit à ordonner l’expulsion, sous réserve du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, conformément au droit commun de l’exécution. La cour refuse toutefois l’astreinte, au regard de la nature sociale de l’hébergement et de la situation procédurale de l’occupant. La modération de la sanction accessoire s’accorde avec la finalité d’accueil de ces structures, sans neutraliser l’effectivité de la décision. « Le jugement sera infirmé en ce sens. »

Ce choix concilie l’impératif de recouvrement et de gestion du parc avec la prise en compte de la vulnérabilité possible des résidents. Il maintient une gradation des contraintes, centrée sur la restitution des lieux après un délai légal, sans pression pécuniaire additionnelle.

B. Arriéré, indemnité d’occupation et charge de la preuve

Sur le volet financier, la cour rappelle un principe constant de preuve, dégagé en termes généraux : « Il est constant que la preuve de sa libération incombe au locataire. » À défaut de justification de la restitution à la date prétendue, l’occupant doit l’arriéré arrêté et l’indemnité d’occupation à compter du 1er juillet 2023, jusqu’à libération effective.

L’articulation retenue distingue clairement la dette née avant la résiliation et l’indemnité due postérieurement, alignée sur le montant de la redevance. Les intérêts légaux courent à compter de la mise en demeure pour la partie exigible, puis de la signification de l’arrêt pour le surplus, ce qui respecte la logique de l’exigibilité et de la notification. La condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile complète utilement le dispositif, sans excès, en considération de l’issue du litige et des diligences accomplies.