Cour d’appel de Montpellier, 4 septembre 2025, 2e chambre civile. Le litige oppose un bailleur d’habitation à ses preneurs, avec une caution, au sujet d’impayés persistants et de la mise en œuvre d’une clause résolutoire. Un bail d’habitation a été conclu le 28 mai 2020, prenant effet le 15 juin, pour un loyer mensuel de mille euros charges comprises. Un commandement de payer a été délivré le 16 février 2024 pour un principal de six mille cinq cent soixante-dix euros, comprenant loyers et postes accessoires. Les preneurs n’ont pas intégralement régularisé dans le délai légal et ont quitté les lieux le 5 août 2024, après deux versements en août totalisant six mille euros.
Saisi en référé, le juge des contentieux de la protection a rejeté les demandes du bailleur par ordonnance du 20 novembre 2024, en l’absence d’un décompte actualisé versé aux débats. Sur appel du bailleur, les intimés n’ont pas constitué. La cour réforme intégralement, constate l’acquisition de la clause résolutoire au 16 avril 2024, déclare les preneurs occupants sans droit ni titre à compter de cette date, alloue une provision de deux mille euros au titre de l’arriéré locatif, et fixe une indemnité d’occupation de mille euros mensuels jusqu’au 5 août 2024, avec condamnations accessoires.
La question portait sur l’efficacité d’un commandement de payer mêlant loyers exigibles et postes accessoires non justifiés, au regard de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et sur les pouvoirs du juge des référés pour accorder une provision fondée sur une obligation non sérieusement contestable. La solution retient la validité partielle du commandement, suffisante à enclencher la clause résolutoire, et circonscrit la provision aux seuls loyers établis, les charges non justifiées étant écartées.
I. L’acquisition de la clause résolutoire en présence d’un commandement partiellement infondé
A. Le cadre normatif applicable et sa temporalité
La cour rappelle la norme pertinente dans sa version antérieure, justifiée par la loi applicable au contrat lors de sa conclusion. Elle énonce que « les effets d’un contrat sont régis par la loi en vigueur lors de sa conclusion ». Elle cite surtout l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable, selon lequel: « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. » Cette base normative gouverne l’examen de l’efficacité du commandement et de la temporalité de la résiliation.
La pièce litigieuse comportait un principal de loyers échus et, en sus, des postes accessoires tenant à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et à l’entretien d’une chaudière. Or l’obligation du preneur est rappelée sans ambiguïté: « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ». En matière de charges récupérables, encore faut-il que la créance soit justifiée par des pièces probantes, ce qui structure la suite du raisonnement.
B. La neutralisation des postes non justifiés et l’efficacité résiduelle du commandement
La cour opère une distinction nette entre loyers exigibles et postes accessoires non établis. Elle affirme que, faute de justificatifs, les postes accessoires ne sauraient être retenus, sans contaminer le cœur de l’acte. Elle retient ainsi: « il n’est pas contestable que le commandement est valable à hauteur des montants des loyers échus impayés, soit à hauteur de 6 000 euros. » Cette motivation s’inscrit dans une jurisprudence constante admettant la validité partielle du commandement pour les seuls loyers exigibles.
L’absence de régularisation dans le délai de deux mois emporte alors plein effet de la clause. La cour en tire la conséquence décisive, formulée sans détour: « En conséquence, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 16 avril 2024. » La déclaration subséquente d’occupation sans droit ni titre s’ensuit, cantonnant la situation des preneurs à un régime indemnitaire conforme à la nature de l’occupation postérieure.
II. L’office du juge des référés et la circonscription de la dette locative
A. La provision mesurée, limitée aux obligations non sérieusement contestables
La formation retient l’office du juge des référés en ces termes précis: les juges « peuvent toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ». La dette de loyers résulte du contrat et des échéances impayées, tandis que les paiements intervenus en août 2024 réduisent mécaniquement le solde. L’arithmétique ainsi épurée conduit à une provision de deux mille euros, cohérente avec les versements récents et la période retenue.
Surtout, la cour refuse d’intégrer les charges non prouvées dans la provision. Elle motive clairement, en conformité avec l’article 23 de la loi de 1989 et l’exigence de justification: « Il n’est donc pas justifié de ce qu’elle détiendrait une créance non sérieusement discutable au titre des charges. » Le standard probatoire gouverne la provision, en la confinant aux obligations indiscutables liées au loyer principal.
B. L’indemnité d’occupation et les accessoires de la condamnation
La résiliation acquise transforme la présence des preneurs en occupation génératrice d’une indemnité. La cour fixe une indemnité mensuelle « d’un montant de 1 000 euros » du 16 avril au 5 août 2024, conforme au quantum du loyer, ce qui assure une réparation économique simple et proportionnée. Le point de départ correspond à la date d’effet de la clause, tandis que le terme coïncide avec la restitution des clés, régulièrement constatée.
Les accessoires suivent la solution au fond. Les preneurs supportent les dépens de première instance et d’appel, incluant le coût du commandement, et une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile est accordée pour un montant de mille euros. La construction d’ensemble articule ainsi la sanction contractuelle de la clause, la mesure provisionnelle de référé, et la réparation consécutive à l’occupation sans droit ni titre, dans un équilibre respectant la preuve et la temporalité légale.
