Cour d’appel, le 3 juillet 2025, n°23/04618

Cour d’appel d’Amiens, chambre économique, 3 juillet 2025. Un preneur à bail commercial reprochait à son bailleur d’avoir reloué des locaux restitués à un tiers exploitant supposément concurrent, en violation d’une clause de l’avenant de 2020. La clause litigieuse énonçait d’abord que « Le Bailleur sera libre de donner à bail des Locaux Restitués à qui bon lui semblera pour tous types d’activités, sans que le Preneur puisse prétendre à aucun engagement de non-concurrence de la part du Bailleur, ce que le Preneur reconnaît et accepte expressément. » Elle réservait toutefois que « Par dérogation à ce qui précède, le Bailleur s’interdit de conclure un bail portant sur des Locaux Restitués pour l’exploitation d’une activité principale de vente au détail à des particuliers d’articles relatifs au bricolage, droguerie, peinture, jardin, ou matériaux et produits du bâtiment. »

Les faits tiennent en quelques dates utiles. Un bail commercial est consenti en 2017, puis son assiette est réduite en 2020 par avenant contenant la clause ci‑dessus. Les locaux restitués sont ensuite loués, en 2021, à un tiers dont l’activité d’équipement de la maison inclut diverses catégories de produits. À la suite de mises en demeure en 2022, le preneur assigne pour faire constater un manquement contractuel et suspendre les loyers. Le tribunal judiciaire de Beauvais, le 31 juillet 2023, rejette toutes les demandes. L’appel est formé en novembre 2023. Entre‑temps, l’immeuble change de propriétaire, et l’acquéreur intervient volontairement devant la cour. La cour joint deux procédures d’appel, admet l’intervention, écarte des conclusions postérieures à la clôture et statue au fond.

Les prétentions opposent, d’une part, l’appelant sollicitant suspension et restitution de loyers, fondées sur la violation alléguée de l’avenant, et, d’autre part, l’intimé et l’intervenant qui demandent confirmation. Une demande reconventionnelle en dommages‑intérêts est formée pour abus du droit d’agir, imputé à l’assignation ayant, selon l’intimé, perturbé une cession d’ensemble immobilier. La question centrale porte sur la portée de la « commercialisation des locaux restitués » au regard de la notion d’« activité principale » prohibée, ainsi que sur la charge de la preuve du caractère principal des ventes litigieuses. La cour rappelle les principes directeurs probatoires et contractuels : « En application de l’article 9 du code de procédure civile il incombe à chacune des parties de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. » Et encore, « Aux termes de l’article 1103 les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » Constante, la solution est double : absence de manquement contractuel démontré par le preneur, et rejet de la demande reconventionnelle en responsabilité délictuelle faute d’abus caractérisé.

I. L’interprétation de la clause limitative et le contrôle des stipulations de destination

A. La portée de l’interdiction d’« activité principale » sur les locaux restitués

La clause litigieuse organise un équilibre clair entre la liberté de relouer et une restriction ciblée. Le bailleur reste libre de commercialiser les locaux restitués, sauf si le bail concédé porte sur « l’exploitation d’une activité principale de vente au détail » dans les segments explicitement listés. Ce régime ne consacre pas une non‑concurrence générale, mais une interdiction bornée à l’activité principale, laissée à l’appréciation des faits.

L’économie de l’avenant implique que la violation se juge au regard des stipulations du bail consenti au tiers et de la nature objective de l’activité autorisée. La cour constate que le bail de 2021 ne permet pas une activité principale dans les secteurs prohibés et encadre, à titre accessoire, la vente d’autres catégories par un plafond chiffré. La destination contractuelle comporte ainsi une clause miroir de l’avenant, destinée à éviter la reconstitution d’une concurrence frontale. Le contrôle juridictionnel s’attache à la conformité formelle de cette destination, puis à l’épreuve des faits allégués, sans confondre l’obligation du bailleur et l’exécution du tiers preneur.

Cette gradation est conforme au rôle de la clause : elle restreint la liberté de louer uniquement lorsque l’objet principal du nouveau bail tombe dans le périmètre prohibé. Les éléments versés aux débats, portant sur des rapprochements de références communes, n’établissent pas que l’activité autorisée au tiers soit majoritairement centrée sur les produits de bricolage, jardinage, peinture, droguerie ou matériaux du bâtiment. Il en découle que l’atteinte alléguée ne résulte pas du seul recouvrement partiel des gammes, mais suppose la preuve d’une prédominance.

B. La charge et le niveau de preuve de l’« activité principale » prohibée

La cour replace l’examen dans le cadre probatoire ordinaire. Elle cite que « En application de l’article 9 du code de procédure civile il incombe à chacune des parties de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. » Le preneur devait donc établir, par des éléments fiables et proportionnés, que la vente des produits visés constituait l’activité principale du tiers occupant. Des constats sur un échantillon réduit de références et des comparatifs partiels, au regard d’un assortiment très large, restent insuffisants pour caractériser une majorité de chiffre d’affaires ou une centralité fonctionnelle des segments prohibés.

La cour rattache cette exigence à la force obligatoire du contrat, rappelée par l’article 1103 du code civil, dont il ne saurait être dérogé par une présomption de concurrence tirée de similitudes ponctuelles. La destination du bail du tiers contient une interdiction expresse de l’activité principale prohibée, ce qui manifeste, en outre, que le bailleur a pris des stipulations conformes à l’avenant. À défaut de preuve contraire probante, le manquement imputé ne peut être retenu.

Dans cette logique, l’échec du grief contractuel commande la confirmation du premier jugement. La cour écarte la suspension et la restitution des loyers, faute de démonstration d’une violation de la clause. La transition vers l’appréciation de la responsabilité reconventionnelle s’opère naturellement par l’examen des conditions de l’abus du droit d’agir.

II. Valeur et portée de la solution en matière de non‑concurrence contractuelle et d’abus du droit d’agir

A. Une appréciation mesurée de l’abus : rappel des critères et rejet de la demande

La cour énonce d’abord le fondement de responsabilité délictuelle : « En application de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme qui crée un dommage à autrui oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Elle précise ensuite la grille de l’abus procédural, en des termes constants : « Il est admis que l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas constitutive en soi d’une faute et la méprise sur l’interprétation ou l’application d’une clause contractuelle pas davantage. » Elle complète par un critère de gravité : « Est également qualifiée d’abusive l’action en justice fondée sur une erreur grossière équipollente au dol ou bien l’action engagée imprudemment sans discernement et sans égard aux dommages pouvant être causés. »

Au vu de ces standards, la juridiction d’appel rejette la demande reconventionnelle. L’action en exécution de l’avenant s’inscrivait dans un contexte de baisse de chiffre d’affaires alléguée et reposait sur des pièces, certes insuffisantes pour emporter la condamnation au fond, mais révélant un différend objectivement sérieux. Aucune intention de nuire, ni légèreté blâmable, ni montage dilatoire n’est caractérisé. Le lien causal invoqué avec une opération de cession immobilière n’est pas davantage établi. La solution confirme une jurisprudence exigeante pour qualifier l’abus, afin de ne pas dissuader l’exercice d’actions en justice de bonne foi.

B. Portée pratique pour la rédaction des clauses et la conduite du contentieux

La décision éclaire utilement la rédaction des clauses de non‑concurrence limitées aux locaux restitués. La référence à l’« activité principale » appelle un critère opératoire. La pratique retiendra des seuils explicites, en chiffre d’affaires ou en surface pondérée, complétés par des stipulations d’audit, de reporting catégoriel et d’accès à des justificatifs anonymisés. Une clause miroir dans le bail du tiers, assortie d’un plafond d’accessoire, comme en l’espèce, constitue une précaution nécessaire, mais non suffisante si la preuve d’une dérive est rapportée.

Sur le terrain probatoire, la charge pèse sur le demandeur. Elle doit s’appuyer sur des données complètes et fiables, plutôt que sur des constats ponctuels d’assortiment. Des éléments comptables catégoriels, des relevés de ventes segmentés et, le cas échéant, des mesures d’enquête judiciaire ciblées favoriseront une appréciation rigoureuse de la prédominance. À défaut, le seul recouvrement de références ne permet pas de transformer une concurrence partielle en activité principale prohibée.

La solution trace également une frontière nette entre l’obligation du bailleur et l’éventuelle inexécution du tiers. Le premier répond des stipulations de destination qu’il consent, non d’une infraction autonome du second, que le preneur peut, le cas échéant, poursuivre sur un fondement délictuel s’il prouve un trouble fautif. Cette répartition clarifie les voies de droit et limite les dérives indemnitaires en l’absence de démonstration.

Enfin, l’arrêt rappelle l’équilibre en matière de frais. Lorsque l’appel principal et l’appel incident ne prospèrent pas, la cour peut retenir que « L’appel principal et l’appel incident étant rejetés il convient de dire que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens », ce qui s’accorde avec la neutralité de l’issue contentieuse et l’absence de faute procédurale.

I. L’interprétation de la clause de commercialisation des locaux restitués

A. La notion d’activité principale et la destination contractuelle du bail tiers

B. La preuve de la prédominance des ventes prohibées

II. Valeur et portée de la solution

A. Le filtre strict de l’abus du droit d’agir

B. Les enseignements pratiques pour la rédaction et la preuve