Cour d’appel, le 6 juillet 1989, n°24/01457

Cour d’appel de Metz, 11 septembre 2025. Le litige porte sur l’acquisition d’une clause résolutoire dans un bail d’habitation et sur les effets des délais de paiement prévus par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023. La question est nourrie par l’articulation entre une résiliation acquise en référé et un apurement intégral de la dette avant l’audience d’appel.

Un bail d’habitation a été conclu le 13 janvier 2023. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 3 juillet 2023 pour une somme de 825 euros, demeurée impayée dans les deux mois. L’assignation en référé a été délivrée le 10 janvier 2024. Par ordonnance du 11 juillet 2024, le juge des contentieux de la protection a constaté l’acquisition de la clause, ordonné l’expulsion, fixé une indemnité d’occupation et refusé d’office des délais.

Sur appel du 30 juillet 2024, la locataire a demandé l’irrecevabilité des demandes en référé, sinon la suspension de la clause et l’octroi de délais, en indiquant avoir apuré l’arriéré au mois de mai 2025. Le bailleur a sollicité la confirmation, en évaluant la dette à 453,88 euros au mois de mai 2025. La clôture est intervenue le 20 mai 2025.

La difficulté tient à la possibilité, pour le juge d’appel, de neutraliser rétroactivement une clause résolutoire acquise, au vu de l’apurement de la dette locative et du versement du loyer courant avant l’audience, en recourant à l’article 24 V. Elle s’accompagne d’un contrôle du périmètre de l’arriéré locatif, à l’exclusion des frais de procédure et sommes allouées au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La cour confirme l’acquisition initiale, mais prononce la suspension avec effet extinctif, rejetant l’expulsion et la provision.

I – Le sens de la décision: validation du cadre de référé et de l’acquisition initiale

A – Recevabilité en référé et absence de contestation sérieuse

La cour confirme le cadre de la procédure de référé en adoptant les motifs du premier juge. Elle énonce que “c’est à juste titre et par des motifs pertinents que la cour adopte, que le premier juge a déclaré la procédure régulière et recevables les demandes du bailleur”. Le contrôle propre à l’article 835 du code de procédure civile est rappelé en creux par la formule selon laquelle “il n’y a aucune contestation sérieuse sur les demandes de l’intimé”.

Le juge des contentieux de la protection pouvait donc statuer en référé sur la clause résolutoire et l’indemnité d’occupation, le caractère non sérieusement contestable des obligations étant retenu au jour où il statuait. Cette appréciation circonscrit l’office du juge d’appel, qui contrôle la régularité et confirme l’absence de contestation sérieuse à ce stade procédural, tout en réexaminant les éléments actualisés sur la dette.

B – Acquisition de la clause résolutoire et fixation de l’indemnité d’occupation

La cour rappelle la règle de principe: “selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail […] produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux”. Le commandement délivré le 3 juillet 2023 est resté impayé dans le délai, malgré un versement partiel insuffisant. La conséquence est nette: “il convient de confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 3 septembre 2023”.

Sur cette base, la cour confirme l’indemnité d’occupation mensuelle, “par des motifs pertinents” du premier juge, à compter de la résiliation. Le principe de substitution de l’indemnité aux loyers et charges, jusqu’à libération des lieux, est ainsi réaffirmé dans le cadre classique des effets d’une clause résolutoire de bail d’habitation.

II – La valeur et la portée: rétroaction des délais de l’article 24 V et épuration de l’arriéré

A – La suspension rétroactive des effets de la clause et la neutralisation de la résiliation

Le cœur de l’arrêt se situe dans l’usage de l’article 24 V, tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023, lorsque le locataire a “repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience” et se trouve “en situation de régler sa dette locative”. La cour cite la faculté d’”accorder des délais de paiement dans la limite de trois années”. Elle constate l’apurement total de l’arriéré et le versement du loyer courant avant l’audience.

Il s’ensuit une décision structurante: “il convient donc de lui accorder des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire à compter du commandement de payer jusqu’au 5 mai 2025”. Le raisonnement s’achève par la formule décisive, à forte portée extinctive: “la clause résolutoire est réputée ne jamais avoir joué”. La poursuite du bail dans ses conditions originelles découle logiquement de cette neutralisation, et la demande d’expulsion est rejetée.

L’articulation adoptée confirme une lecture finaliste de l’article 24 V, qui permet d’absorber une résiliation déjà acquise si les conditions matérielles d’apurement et de reprise des paiements sont remplies. La solution consolide l’objectif de maintien dans les lieux en cas de solvabilisation avérée et vérifiable avant l’audience.

B – La délimitation stricte de l’arriéré locatif et les effets pratiques en référé

La cour contrôle avec précision le périmètre de la dette en excluant les postes étrangers à l’arriéré locatif. Elle retient qu’”ont été décomptés […] le coût des actes de procédure et la condamnation à une indemnité au titre de l’article 700 […] qui ne sont pas dus au titre de l’arriéré locatif et doivent être déduits”. Après déduction des frais indus, la dette ressortait à 69,96 euros au 23 avril 2025, puis à néant à la suite d’un versement du 5 mai 2025.

Dès lors, “il n’est pas justifié d’un arriéré locatif à hauteur de cour”. La provision sollicitée au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation est rejetée. L’économie de la décision est cohérente: le référé ne peut servir à provisionner des sommes exclues de l’arriéré, ni à ignorer un apurement intervenu avant l’audience, dûment justifié par pièces contemporaines et contrôlables.

La portée pratique est double. D’une part, les bailleurs doivent isoler strictement les loyers et charges récupérables, sans y agréger frais de procédure ou sommes allouées au titre de l’article 700, qui relèvent d’un autre régime. D’autre part, l’actualisation des décomptes et la preuve de paiements récents pèsent lourdement sur l’issue du référé comme de l’appel, puisque la condition d’apurement et de reprise des loyers conditionne l’usage de l’article 24 V et, partant, la neutralisation de la clause.

En définitive, la décision conjugue fermeté sur l’acquisition originelle de la clause et pragmatisme sur sa neutralisation, une fois vérifiée la solvabilité effective et l’apurement complet avant l’audience d’appel. Elle stabilise la méthode de calcul de l’arriéré et confirme l’ambition préventive de l’article 24 V, sans altérer l’office du juge des référés tel que circonscrit par l’article 835 du code de procédure civile.