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Le 17 avril 2026, le tribunal judiciaire de Pontoise a été saisi d’une demande de dissolution de la SCI DCA. Cette société civile immobilière familiale était paralysée par une mésentente chronique entre ses trois associés. Le tribunal a rappelé que l’article 1844-7 du Code civil offre à tout associé une voie de sortie lorsque le blocage des organes sociaux rend impossible la poursuite de l’objet familial.
Chaque année, des milliers de SCI familiales se trouvent dans cette impasse. La fratrie se divise après une succession. Le couple séparé reste cogérant d’un bien immobilier. Les héritiers ne parviennent pas à s’accorder sur la gestion d’un patrimoine commun. La dissolution n’est pas une fatalité, mais elle obéit à une procédure stricte, à des délais précis et à des règles d’évaluation des droits sociaux. Tout associé doit les connaître avant d’agir.
Une société civile immobilière familiale est généralement constituée entre parents et enfants, frères et sœurs, ou ex-concubins. Son objet est de détenir et de gérer un bien immobilier. Lorsque les relations entre associés se dégradent, la gestion du bien devient impossible. Les assemblées générales tournent au blocage, les charges ne sont plus payées régulièrement, et la décision de vendre ou de rénover le bien se heurte au veto d’un associé.
La dissolution intervient alors comme une solution de dernier ressort. Elle peut être amiable, lorsque tous les associés s’entendent sur la nécessité de mettre fin à la société. Elle peut aussi être judiciaire, lorsqu’un associé saisit le tribunal pour obtenir la dissolution contre la volonté des autres. La loi du 7 avril 2026 a par ailleurs simplifié la sortie de l’indivision successorale. Cette réforme rend encore plus prégnante la question du devenir des SCI héritées dans lesquelles les indivisaires ne parviennent pas à s’entendre. Pour sécuriser votre patrimoine familial, vous pouvez consulter notre page dédiée au partage successoral à Paris.
L’article 1844-7 du Code civil (texte officiel) énumère les causes de dissolution d’une société. La cinquième cause est la plus fréquemment invoquée dans le contentieux familial.
motifs : « Par la dissolution anticipée prononcée par le tribunal à la demande d’un associé pour justes motifs, notamment en cas d’inexécution de ses obligations par un associé, ou de mésentente entre associés paralysant le fonctionnement de la société. »
Les justes motifs recouvrent une gamme étendue de situations. L’inexécution des obligations peut se traduire par le non-paiement des charges, le refus de contribuer aux travaux, ou le détournement de l’objet social. La mésentente, quant à elle, ne suffit pas à elle seule. Elle doit paralyser le fonctionnement de la société. Le tribunal vérifie que les organes sociaux sont bloqués, que les décisions collectives sont impossibles, et que la situation ne peut être débloquée par des moyens moins radicaux.
TJ Pontoise, 17 avril 2026, n° 22/06168 (décision), a précisé ce contrôle.
motifs : « Aux termes de l’article 1844-7 5° du code civil, la société prend fin par la dissolution anticipée prononcée par le tribunal à la demande d’un associé pour justes motifs, notamment en cas d’inexécution de ses obligations par un associé, ou de mésentente entre associés paralysant le fonctionnement de la société. »
En l’espèce, la mésentente entre les trois branches familiales de la SCI DCA avait rendu toute assemblée générale improductive depuis plusieurs années.
La dissolution judiciaire d’une SCI familiale suit une procédure civile structurée. Le tableau ci-dessous présente les principales étapes avec leurs délais indicatifs.
| Étape | Délai indicatif | Juridiction compétente |
|---|---|---|
| Convocation en justice de la SCI et des associés | Jour J | Tribunal judiciaire du siège social |
| Désignation d’un expert pour évaluer les droits sociaux | 2 à 4 mois | Tribunal judiciaire |
| Dépôt du rapport d’expertise | 4 à 8 mois | Expert désigné |
| Audience de plaidoirie et prononcé de la dissolution | 6 à 12 mois | Tribunal judiciaire |
| Désignation du liquidateur et clôture de la liquidation | 12 à 24 mois | Tribunal judiciaire ou associés |
L’associé qui demande la dissolution doit d’abord saisir le tribunal judiciaire du lieu du siège social de la SCI. L’assignation vise la société elle-même et l’ensemble des autres associés. Le demandeur doit démontrer l’existence de justes motifs et la paralysie du fonctionnement social. La production des procès-verbaux d’assemblées générales, des échanges de correspondance et des documents comptables constitue la base probatoire de l’action.
CA Paris, 7 octobre 2025, n° 22/07497 (décision), a illustré cette démarche.
motifs : « Les procès-verbaux et comptes-rendus de l’assemblée générale des années 2016, 2017 et 2018 démontrent l’existence de désaccords sur les questions à l’ordre du jour. La mésentente nécessite la désignation d’un tiers pour débloquer la situation. »
La cour a ainsi confirmé la dissolution de la SCI familiale « Le nouveau Chaluzy », propriétaire d’un corps de ferme. L’impossibilité de gérer le bien en commun justifiait la fin de la société.
La dissolution entraîne la liquidation de la SCI. L’article 1844-9 du Code civil (texte officiel) prévoit que « après paiement des dettes et remboursement du capital social, le partage de l’actif est effectué entre les associés dans les mêmes proportions que celles du bénéfice ». En pratique, le bien immobilier est vendu et le prix de vente est réparti entre les associés au prorata de leurs parts, sauf attribution préférentielle prévue par les statuts.
L’article 1843-4 du Code civil (texte officiel) fixe les règles d’évaluation des droits sociaux. Ces règles s’appliquent lorsqu’un associé se retire ou lorsque la société est liquidée.
motifs : « Dans les cas où la loi renvoie au présent article pour fixer les conditions de prix d’une cession des droits sociaux d’un associé, ou le rachat de ceux-ci par la société, la valeur de ces droits est déterminée, en cas de contestation, par un expert désigné, soit par les parties, soit à défaut d’accord entre elles, par jugement du président du tribunal judiciaire ou du tribunal de commerce compétent, statuant selon la procédure accélérée au fond et sans recours possible. »
L’expert est tenu d’appliquer les règles d’évaluation prévues par les statuts ou par toute convention liant les parties. En l’absence de clause statutaire, il détermine la valeur des droits sociaux en fonction de la valeur du bien immobilier, des dettes sociales, et des réserves éventuelles. Cette évaluation conditionne directement le montant que chaque associé percevra lors du partage.
TJ Versailles, 7 juillet 2025, n° 22/05095 (décision), a appliqué ces principes à la SCI BELLA CASA.
motifs : « La vente de l’immeuble consécutive à leur séparation emporte nécessairement la disparition de tout affectio societatis et la dissolution de ladite société en vue de sa liquidation. »
Les époux, devenus associés d’une SCI familiale après l’acquisition de leur maison, ne pouvaient plus maintenir la société une fois le bien vendu et leur relation rompue.
Le coût total de la dissolution judiciaire d’une SCI familiale varie selon plusieurs facteurs. Il dépend de la complexité du dossier, de la valeur du bien immobilier, et de l’existence ou non d’un accord entre les associés. Les postes de dépenses principaux sont les suivants.
Les frais d’avocat représentent le poste le plus significatif. Pour une procédure de dissolution devant le tribunal judiciaire, les honoraires d’avocat varient généralement entre 3 000 et 8 000 euros hors taxes. Le montant dépend de l’ampleur du contentieux et du nombre d’associés en présence. Les frais d’expertise immobilière s’ajoutent à ce montant. L’expert désigné en application de l’article 1843-4 du Code civil perçoit une rémunération proportionnelle à la valeur du bien, généralement comprise entre 1 500 et 5 000 euros.
Les frais de justice incluent les émoluments du greffe, les frais d’assignation, et les éventuels frais de notification internationale si certains associés résident à l’étranger. Ils se situent habituellement entre 500 et 1 500 euros. Enfin, les frais de liquidation, incluant la rémunération du liquidateur et les coûts de publication au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales, peuvent atteindre 2 000 à 4 000 euros supplémentaires. Le cabinet intervient régulièrement en liquidation du régime matrimonial à Paris.
Mise en garde : si un associé refuse de participer aux frais de justice ou de liquidation, les autres associés peuvent avancer la somme. Ils la récupèrent ensuite sur la part de l’associé défaillant lors du partage final, sous réserve d’une décision judiciaire spécifique.
À Paris et en Île-de-France, le contentieux des SCI familiales connaît une intensité particulière. La valeur élevée du patrimoine immobilier amplifie les enjeux financiers. Le tribunal judiciaire de Paris dispose d’une chambre spécialisée dans les contentieux sociétaires (PEC sociétés civiles). Cette chambre traite les demandes de dissolution de SCI. Les délais d’audience y sont généralement plus longs que dans les juridictions de province. Ise situent entre douze et dix-huit mois entre l’assignation et le prononcé du jugement.
Les associés d’une SCI familiale implantée en région parisienne doivent être attentifs à la fiscalité de la dissolution. La plus-value immobilière réalisée lors de la vente du bien social est soumise à l’impôt sur les plus-values immobilières au taux forfaitaire de 19 %. Les prélèvements sociaux de 17,2 % s’ajoutent à ce taux. La détention du bien depuis plus de vingt-deux ans permet d’échapper à ces impositions. Le cabinet accompagne régulièrement des familles dans la liquidation de SCI détenant des appartements à Paris, à Neuilly-sur-Seine ou à Versailles. Il veille à optimiser la chronologie de la vente et la répartition des charges.
Peut-on dissoudre une SCI familiale sans passer par le tribunal ?
Oui, lorsque tous les associés sont d’accord. La dissolution amiable se fait par décision collective des associés statuant aux conditions de majorité prévues par les statuts pour les décisions extraordinaires. Un procès-verbal d’assemblée générale est établi, un liquidateur est désigné, et la dissolution est publiée au greffe du tribunal de commerce.
Un seul associé peut-il bloquer la dissolution ?
Oui, en cas de dissolution amiable, un associé minoritaire peut bloquer la décision s’il dispose d’un droit de veto statutaire ou si les statuts exigent l’unanimité. En revanche, si la mésentente paralyse le fonctionnement de la société, tout associé peut saisir le tribunal pour obtenir une dissolution judiciaire, même contre la volonté de la majorité.
Que devient le bien immobilier après la dissolution ?
Le bien immobilier est vendu et le prix de vente est réparti entre les associés au prorata de leurs parts sociales. Exceptionnellement, si les statuts le prévoient ou si les associés s’accordent, le bien peut être attribué à l’un des associés à charge de soulte. Cette attribution nécessite une expertise pour déterminer la valeur du bien et le montant de la soulte.
Combien de temps dure une procédure de dissolution judiciaire ?
Entre douze et vingt-quatre mois selon la complexité du dossier, le nombre d’associés, et l’existence d’une expertise. Les contentieux les plus longs impliquent des familles nombreuses, des biens situés à l’étranger, ou des contestations sur la valeur des droits sociaux.
La dissolution d’une SCI familiale entraîne-t-elle des impôts ?
La dissolution elle-même n’est pas un événement fiscal. En revanche, la vente du bien immobilier détenu par la SCI déclenche l’impôt sur les plus-values immobilières et les prélèvements sociaux pour chaque associé, au prorata de ses parts. La transmission universelle du patrimoine à un associé unique, lorsque la SCI ne compte plus qu’un seul associé, échappe à la liquidation mais peut déclencher des droits de mutation.
Un associé peut-il se retirer sans dissoudre la SCI ?
Oui, à condition d’obtenir l’autorisation des autres associés ou une décision de justice pour justes motifs. L’article 1869 du Code civil prévoit ce droit de retrait. L’associé sortant perçoit la valeur de ses parts, fixée à défaut d’accord par un expert en application de l’article 1843-4 du Code civil. Le retrait d’un associé ne dissout pas automatiquement la SCI, sauf si les statuts le prévoient ou si la société se retrouve avec un seul associé.
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Cabinet Kohen Avocats — Paris et Île-de-France
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