Un restaurateur exploite depuis huit ans son fonds de commerce dans un local parisien. En mars 2026, il reçoit une lettre recommandée de son propriétaire annonçant la vente des murs au prix de 890 000 euros. Il dispose d’un mois pour accepter. Cette situation concerne chaque année des milliers de commerçants et d’artisans. L’article L. 145-46-1 du code de commerce leur confère un droit de préemption sur le local qu’ils louent. Ce mécanisme permet au locataire d’acquérir le bien aux conditions offertes à un tiers. Pourtant, les délais sont impitoyables. Une erreur de forme, un retard de réponse ou une preuve bancaire insuffisante peuvent faire perdre ce droit. Les récentes décisions de la Cour de cassation de 2022 et de novembre 2025 ont précisé les contours de cette procédure. Ce texte expose les obligations du propriétaire, les délais à respecter et les pièges qui entraînent le rejet de la préemption.
Qu’est-ce que le droit de préemption du preneur à bail commercial ?
L’article L. 145-46-1 du code de commerce (texte officiel) dispose :
« Lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. »
Ce droit de préemption, parfois appelé droit de préférence, protège le commerçant installé. Il lui évite de se trouver face à un nouveau propriétaire dont il ne connaît ni la stratégie patrimoniale ni les intentions concernant le bail. Le locataire peut ainsi acquérir le local à des conditions identiques à celles proposées à l’acquéreur extérieur. Le texte s’applique aux locaux à usage commercial ou artisanal. Il ne concerne pas les baux d’habitation ni les baux professionnels hors commerce. L’acquisition des murs renforce la valeur du fonds de commerce et sécurise l’avenir de l’entreprise.
Le droit de préemption s’exerce gratuitement. Le locataire n’a pas à payer de prime ou d’indemnité spécifique pour se prévaloir de cette faculté. En revanche, il doit respecter scrupuleusement les délais et les formalités prévus par la loi. Le moindre retard ou l’absence de réponse dans le délai d’un mois vaut refus implicite de l’offre.
Les formalités de notification par le propriétaire
Le propriétaire qui souhaite vendre son local commercial est tenu par une obligation stricte. Il doit informer le locataire par une lettre recommandée avec avis de réception. La remise en main propre contre récépissé ou émargement constitue également une forme valable. L’article L. 145-46-1 précise que la notification doit reproduire les quatre premiers alinéas du texte, à peine de nullité. Cette formalité vise à garantir que le locataire connaisse exactement ses droits et les délais qui lui sont impartis.
La notification doit indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Si le propriétaire décide ensuite de vendre à un prix ou à des conditions plus avantageuses pour l’acquéreur, le notaire doit notifier ces nouvelles conditions au locataire. Cette seconde notification vaut également offre de vente. Elle est valable pendant un mois à compter de sa réception.
Le défaut de notification par le propriétaire entraîne la nullité de la vente. Le locataire peut alors agir en justice pour faire constater cette nullité. L’action se prescrit par deux ans à compter de la vente, conformément à l’article L. 145-60 du code de commerce. Il est donc essentiel pour le vendeur de respecter cette formalité sous peine de voir l’acte authentique annulé.
La réponse au propriétaire : forme et contenu
Le locataire qui souhaite exercer son droit de préemption doit rédiger une réponse claire. Cette réponse doit être datée. Elle doit être signée par le locataire ou son mandataire. Le mandat doit être écrit. Il doit être spécial pour l’acceptation de l’offre. Le locataire doit indiquer son identité complète. Il doit préciser l’adresse du local commercial. Il doit rappeler le prix proposé par le propriétaire. Il doit accepter expressément l’offre de vente. Une simple manifestation d’intérêt ne suffit pas. Elle vaut refus. Le locataire doit indiquer s’il paiera comptant. Il doit indiquer s’il recourra à un prêt. Il doit préciser le nom de la banque sollicitée. Il doit fournir un justificatif de solvabilité. Le notaire doit recevoir cette réponse. Le locataire doit en conserver un exemplaire. Il doit exiger un accusé de réception. La date de réception fait foi. Elle détermine le point de départ des délais. Le locataire doit informer son notaire. Il doit lui transmettre la notification du propriétaire. Il doit lui indiquer le délai imparti. Le notaire vérifie alors la régularité de l’offre. Il examine les conditions suspensives. Il prépare l’acte authentique de vente. Il contacte le notaire du vendeur. Il fixe une date de signature. Cette date doit respecter le délai légal. Le locataire doit lever toutes les conditions suspensives. Il doit obtenir son accord de prêt. Il doit renoncer aux conditions qui ne sont pas levées. La signature doit avoir lieu chez le notaire. Le locataire doit se munir d’une pièce d’identité. Il doit apporter les fonds ou la preuve du prêt. Le notaire rédige l’acte de vente. Il enregistre la mutation au fichier des hypothèques. Le locataire devient propriétaire. Il conserve son bail commercial. Il perçoit désormais les loyers à lui-même. Cette opération est appelée rachat des murs. Elle sécurise l’avenir du fonds.
Délais et modalités d’exercice du droit de préemption
Le locataire dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de l’offre pour se prononcer. Ce délai est impératif. Une réponse tardive est sans effet. En cas d’acceptation, le locataire doit réaliser la vente dans un délai de deux mois à compter de l’envoi de sa réponse au bailleur. Si le locataire notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation est subordonnée à l’obtention du prêt. Le délai de réalisation de la vente est alors porté à quatre mois. Si la vente n’a pas lieu dans ce délai, l’acceptation devient sans effet.
Le tableau suivant résume les délais applicables selon la situation du locataire :
| Situation | Délai pour répondre | Délai pour signer l’acte |
|---|---|---|
| Achat au comptant | 1 mois après réception | 2 mois après réponse. |
| Achat avec prêt bancaire | 1 mois après réception | 4 mois après réponse. |
| Offre modifiée par le propriétaire | 1 mois après nouvelle notification | 2 mois après réponse (4 mois avec prêt). |
La Cour d’appel de Paris a rappelé cette rigueur dans un arrêt du 1er juin 2022. La société locataire avait reçu notification de l’offre de vente le 5 mars 2017. Elle avait fait part de son intention d’acquérir avec recours à un prêt. Elle n’a toutefois pas rapporté la preuve de l’obtention de ce prêt dans le délai de quatre mois. La cour a confirmé le jugement qui avait déclaré l’acceptation sans effet. CA Paris, 1er juin 2022, n° 19/18151 (décision), motifs : « Pour prétendre qu’un accord de volonté est intervenu, emportant vente de l’immeuble à son profit, la société Etablissements Gosson et Compagnie doit rapporter la preuve qu’elle a respecté les dispositions qui précèdent. Elle a la charge de la preuve du fait que dans le délai de 4 mois, elle a obtenu les fonds nécessaires à l’acquisition et qu’elle était prête à signer avant l’expiration de ce délai. »
Le locataire qui accepte l’offre doit donc être en mesure de justifier son financement. Une simple intention de recourir à un prêt personnel ne suffit pas. La preuve de l’accord de prêt ou la justification de la mise à disposition des fonds est indispensable.
Les exclusions légales où le droit ne s’applique pas
L’article L. 145-46-1 du code de commerce énumère plusieurs cas où le droit de préemption ne s’applique pas. Ces exclusions visent à protéger certaines opérations patrimoniales ou familiales. Le droit ne s’applique pas en cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial. Il ne s’applique pas non plus à la cession unique de locaux commerciaux distincts. La cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial est également exclue. Il en va de même pour la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux. La vente au conjoint du bailleur, à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint est exclue.
La Cour de cassation a précisé la portée de l’exclusion relative à la cession unique de locaux commerciaux distincts. Dans un arrêt du 29 juin 2022, la troisième chambre civile a jugé que la vente portant sur des locaux commerciaux donnés à bail à des preneurs distincts excluait le droit de préemption. Ce résultat vaut même si ces locaux sont situés dans le même immeuble. Cass. 3e civ., 29 juin 2022, n° 21-16.452, publié au Bulletin (décision), motifs : « La cour d’appel, qui a constaté que la vente litigieuse portait notamment sur des locaux commerciaux donnés à bail à des preneurs distincts, en a exactement déduit, peu important que ces locaux fussent situés dans le même immeuble et que la vente ait également porté sur un lot à usage d’habitation et sur des caves, qu’aucun des preneurs commerciaux ne pouvait se prévaloir du droit de préemption prévu à l’article L. 145-46-1 du code de commerce, celui-ci étant exclu, par le sixième alinéa de ce texte, dans le cas d’une cession unique de locaux commerciaux distincts. »
Dans un arrêt plus récent du 6 novembre 2025, la Cour de cassation a précisé une nuance importante. La cession par un acte de vente unique des locaux donnés à bail commercial et d’autres locaux appartenant respectivement à des propriétaires distincts ne constitue pas une cession unique au sens du dernier alinéa de l’article L. 145-46-1. Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 23-21.442, publié au Bulletin (décision), motifs : « Ne constitue pas une cession unique au sens de ce texte la cession par un acte de vente unique des locaux donnés à bail commercial et d’autres locaux appartenant respectivement à des propriétaires distincts. »
Cette jurisprudence récente montre que l’analyse de l’opération immobilière doit être menée avec précision. Le simple fait qu’un acte unique regroupe plusieurs lots ne suffit pas à exclure le droit de préemption si les propriétaires sont distincts.
Attention : Le locataire qui soupçonne une vente dissimulée ou une cession par actes séparés artificiels doit agir rapidement. L’action en nullité de la vente se prescrit par deux ans à compter de la vente. Passé ce délai, le locataire ne pourra plus contester l’opération.
Les erreurs qui font échouer l’exercice du droit de préemption
Plusieurs erreurs classiques entraînent la perte du droit de préemption. La première est le non-respect du délai d’un mois pour répondre à l’offre. Le locataire qui tarde à se prononcer perd définitivement sa faculté. La seconde erreur consiste à répondre sans préciser clairement l’acceptation. Une simple demande de renseignements complémentaires ne vaut pas acceptation. Elle peut être interprétée comme un refus.
La troisième erreur concerne le financement. Le locataire qui indique son intention de recourir à un prêt doit ensuite justifier l’obtention de ce prêt dans le délai de quatre mois. L’absence de preuve de l’accord bancaire entraîne la caducité de l’acceptation. La quatrième erreur consiste à négliger les conditions suspensives. Si le locataire n’a pas levé toutes les conditions suspensives dans le délai imparti, l’offre devient sans effet.
Enfin, le locataire qui se borne à manifester une intention d’acquérir sans signer l’acte authentique dans le délai de deux ou quatre mois perd son droit. Il lui appartient de sommer le vendeur de comparaître chez le notaire et de prouver qu’il était prêt à signer. La passivité du locataire est fatale.
Droit de préemption du locataire commercial à Paris et en Île-de-France
À Paris et en Île-de-France, le prix des locaux commerciaux rend l’exercice du droit de préemption particulièrement stratégique. Un restaurateur, un pharmacien ou un commerçant qui a investi dans l’ameublement et la clientèle de son emplacement ne souhaite pas voir arriver un propriétaire spéculateur. Le droit de préemption lui permet de sécuriser son fonds de commerce en acquérant les murs. Cette opération renforce la valeur patrimoniale de l’entreprise.
Les tribunaux judiciaires de Paris, de Nanterre, de Créteil et de Versailles sont compétents selon l’emplacement du local. Le contentieux relatif au droit de préemption relève de la compétence du juge de l’excision du bail commercial ou, à défaut, du juge judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. Les délais de justice en première instance varient de huit à dix-huit mois selon la complexité du dossier et la charge du tribunal.
Le cabinet accompagne les commerçants dans l’analyse de la notification, la rédaction de la réponse, la négociation avec le notaire et la justification du financement. Il défend également les locataires devant le juge lorsque le propriétaire a méconnu ses obligations de notification ou lorsque la vente a été réalisée en fraude du droit de préemption.
Questions fréquentes
Le propriétaire peut-il vendre sans m’informer ?
Non. L’article L. 145-46-1 du code de commerce impose au propriétaire de notifier son projet de vente au locataire. Le défaut de notification entraîne la nullité de la vente. Le locataire peut agir en justice pour faire constater cette nullité dans le délai de deux ans.
Puis-je exercer mon droit de préemption si je n’ai pas encore les fonds ?
Le locataire peut accepter l’offre en notifiant son intention de recourir à un prêt. Il dispose alors de quatre mois pour obtenir le prêt et signer l’acte. En l’absence de preuve de l’obtention du prêt dans ce délai, l’acceptation devient sans effet. Il est donc prudent de s’assurer auprès de sa banque avant d’accepter.
Que se passe-t-il si le propriétaire baisse le prix après mon refus ?
Si le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit notifier ces nouvelles conditions au locataire. Cette notification vaut nouvelle offre de vente. Le locataire dispose alors d’un nouveau délai d’un mois pour accepter.
Le droit de préemption s’applique-t-il à la vente d’un immeuble entier ?
Non. L’article L. 145-46-1 exclut expressément la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux. Le locataire d’un local inclus dans une vente globale ne bénéficie pas du droit de préemption sur cet immeuble.
Puis-je céder mon droit de préemption à un tiers ?
Le droit de préemption est attaché à la qualité de locataire commercial. Il est théoriquement cessible avec le bail, mais il ne peut être cédé isolément à un tiers qui n’est pas locataire du local. Une telle cession serait nulle.
Quel est le délai pour contester une vente réalisée sans notification ?
L’action en nullité de la vente se prescrit par deux ans à compter de la vente. Ce délai est impératif. Le locataire doit donc agir rapidement dès qu’il a connaissance de la vente.
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La vente des murs par le propriétaire est un moment critique pour tout commerçant. Le délai d’un mois pour répondre à l’offre ne laisse aucune place à l’hésitation. Le cabinet Kohen Avocats examine votre notification, vérifie sa régularité et vous accompagne dans l’exercice de votre droit de préemption. Consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat du cabinet. 06 89 11 34 45. Contactez-nous.
