Le 5 mars 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu un arrêt publié au Bulletin qui modifie la donne pour les locataires commerciaux assignés en constatation de clause résolutoire. La juridiction a jugé que lorsque le preneur invoque une exception d’inexécution, le juge du fond doit examiner ce moyen. Cet examen s’impose même si le locataire n’a pas saisi le juge aux fins de délais de paiement dans le mois suivant le commandement. Cette décision élargit la palette de défense du locataire commercial en difficulté. Elle oblige le bailleur à anticiper une contestation sur la qualité des locaux. Pour les entreprises qui occupent des locaux présentant des désordres, elle constitue un levier procédural majeur. Les modalités de cette défense, les décisions qui en précisent la portée et les moyens du locataire pour éviter la résiliation sont exposés ci-après.
La clause résolutoire et son régime spécial en bail commercial
En matière de bail commercial, la clause résolutoire obéit à un régime strict. L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai » (texte officiel). Ce texte encadre la faculté pour le bailleur de mettre fin au bail sans intervention judiciaire préalable. Il impose au locataire un délai d’un mois pour régulariser sa situation. Il prévoit également que les juges peuvent accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause. Le mécanisme suppose que le locataire paie son loyer. Il présume aussi que le bailleur remplit ses propres obligations. C’est précisément sur ce dernier point que l’exception d’inexécution trouve à s’appliquer.
Pour approfondir les formalités du commandement de payer, voir notre analyse détaillée du commandement de payer dans le bail commercial.
L’exception d’inexécution : fondement et conditions
L’exception d’inexécution constitue un mécanisme général du droit des obligations. L’article 1219 du code civil pose le principe général. Il prévoit qu’« une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave » (texte officiel).
En matière de bail, ce mécanisme trouve un fondement spécifique dans les articles 1719 et 1728 du même code. L’article 1719 impose au bailleur de délivrer la chose louée, de l’entretenir en état de servir à l’usage prévu, et d’en faire jouir paisiblement le preneur (texte officiel). L’article 1728 oblige quant à lui le preneur de payer le prix du bail aux termes convenus (texte officiel).
Lorsque le bailleur manque à ses obligations d’entretien, le locataire peut se prévaloir de l’exception d’inexécution pour suspendre le paiement de ses loyers. La Cour de cassation avait déjà précisé en septembre 2025 que le locataire commercial peut invoquer cette exception sans délivrer de mise en demeure préalable. Il lui suffit que les locaux soient devenus impropres à l’usage auquel ils étaient destinés.
L’arrêt du 5 mars 2026 : une nouvelle obligation pour le juge
La décision rendue par la Cour de cassation le 5 mars 2026 constitue un tournant. Dans cette affaire, une société locataire assignée en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire invoquait des désordres dans les locaux. La cour d’appel de Cayenne avait rejeté cette argumentation. Elle estimait que le locataire n’avait pas demandé des délais de paiement dans le mois suivant le commandement. La Cour de cassation a censuré cette analyse. Elle a rappelé que le juge doit examiner le bien-fondé de l’exception d’inexécution lorsqu’elle est invoquée. Cet examen s’impose indépendamment de toute demande de délais de paiement.
Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, publié au Bulletin (décision), motifs : « Lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement fondé sur l’article L. 145-41 du code de commerce. »
La Cour a également précisé que la résolution ayant pour effet de mettre fin au contrat, l’exception d’inexécution devenait inefficace une fois la clause résolutoire acquise. Cette nuance est essentielle. L’exception ne sert que si elle est invoquée avant l’expiration du délai d’un mois. Elle peut aussi être examinée par le juge dans le cadre d’une instance en constatation. Passé ce délai, et en l’absence de régularisation, la clause résolutoire produit ses effets de plein droit. Le locataire ne peut alors plus s’en prévaloir pour annuler l’acquisition.
Les délais de paiement rétroactifs : une protection complémentaire
L’article L. 145-41 du code de commerce offre une autre voie de défense au locataire. Son alinéa 2 dispose les termes suivants.
« Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. » (texte officiel)
L’article 1343-5 du code civil précise les conditions. Le juge peut reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Il doit prendre en compte la situation du débiteur et les besoins du créancier. Le délai maximal est de deux années (texte officiel).
La cour d’appel de Versailles a appliqué ce mécanisme dans une décision du 29 janvier 2026. Elle a accordé des délais de paiement rétroactifs à un locataire qui s’était acquitté de sa dette après l’expiration du délai d’un mois. Cette régularisation est intervenue avant toute décision judiciaire devenue irrévocable. La cour a constaté que la clause résolutoire était réputée n’avoir jamais joué.
CA Versailles, ch. civile 1-5, 29 janvier 2026, n° 24/06775 (décision), motifs : « Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »
La cour d’appel de Rouen est allée dans le même sens dans un arrêt du 6 février 2025. Elle a relevé que le locataire ne peut remettre en cause l’acquisition de la clause résolutoire que s’il démontre la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement.
CA Rouen, ch. civile et commerciale, 6 février 2025, n° 24/01720 (décision), motifs : « Faute d’avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti, le locataire ne peut remettre en cause l’acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement ; l’existence de cette mauvaise foi doit s’apprécier lors de la délivrance de l’acte ou à une période contemporaine à celle-ci. »
L’indemnité d’occupation après acquisition de la clause résolutoire
Lorsque la clause résolutoire est acquise et que le locataire reste dans les locaux, il cesse d’être débiteur de loyers. Il devient occupant sans droit ni titre et doit une indemnité d’occupation au bailleur. Cette indemnité est généralement fixée au montant du loyer contractuel, charges et taxes comprises. Le tribunal judiciaire de Créteil l’a confirmé dans une ordonnance de référé du 6 novembre 2025.
TJ Créteil, section des référés, 6 novembre 2025, n° 25/01012 (décision), motifs : « L’indemnité d’occupation due par la SARL MBG Multitechniques depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires. »
Cette indemnité court à compter de l’acquisition de la clause résolutoire. Elle produit des intérêts au taux légal. Elle n’est pas suspendue par l’octroi de délais de paiement sur les loyers antérieurs. La seule hypothèse d’exonération survient lorsque la clause résolutoire elle-même est réputée n’avoir jamais joué.
Comment invoquer l’exception d’inexécution : checklist opérationnelle
Le locataire commercial qui envisage d’invoquer l’exception d’inexécution doit agir avec rigueur. Les étapes suivantes permettent de sécuriser la démarche.
- Vérifier l’état des locaux et rassembler les preuves des désordres : photographies datées, courriers au bailleur, constat d’huissier, rapports d’expertise.
- S’assurer que les désordres sont imputables au bailleur et qu’ils rendent les locaux impropres à l’usage commercial prévu au bail.
- Constater que les désordres sont persistants et non ponctuels.
- Vérifier que le commandement de payer respecte les formalités de l’article L. 145-41 du code de commerce : mention du délai d’un mois, reproduction de la clause résolutoire, décompte détaillé.
- Régler dans le mois les sommes non contestables pour limiter l’arriéré.
- Invoquer expressément l’exception d’inexécution dans la réponse à l’assignation ou dans les conclusions.
- Saisir le juge aux fins de délais de paiement sur les sommes non contestées si la trésorerie le permet.
- Documenter la capacité financière à reprendre le paiement des loyers courants si les désordres sont résolus.
Pour un complément sur la fixation de l’indemnité d’éviction en cas de résiliation, voir notre article sur l’indemnité d’éviction en bail commercial.
Contentieux de bail commercial à Paris et en Île-de-France
À Paris et en Île-de-France, le contentieux de bail commercial relève du tribunal judiciaire du lieu de situation des locaux. Le référé est souvent utilisé pour faire constater rapidement l’acquisition de la clause résolutoire. Il sert aussi à solliciter des délais de paiement. Le juge des référés peut constater l’acquisition de la clause sans caractériser l’urgence au sens de l’article 834 du code de procédure civile. Il peut également fixer une indemnité d’occupation à titre provisionnel. Les délais de jugement au fond varient entre douze et vingt-quatre mois selon la juridiction. Le référé permet quant à lui une décision en quelques semaines. La densité du parc immobilier commercial en région parisienne rend ces contentieux particulièrement fréquents. Le montant des loyers et la valeur des fonds de commerce impliqués justifient une anticipation dès la réception du commandement de payer.
Questions fréquentes
Le locataire peut-il invoquer l’exception d’inexécution sans avoir saisi le juge dans le mois du commandement ?
Oui. L’arrêt du 5 mars 2026 impose au juge de vérifier le bien-fondé de l’exception. Cette vérification s’impose dès lors que le moyen est invoqué dans l’instance en constatation. Elle ne dépend pas d’une demande préalable de délais de paiement.
L’exception d’inexécution permet-elle de faire annuler la clause résolutoire déjà acquise ?
Non. Une fois le délai d’un mois expiré sans régularisation, la clause résolutoire est acquise de plein droit. L’exception d’inexécution ne sert plus à faire disparaître cette acquisition. Elle peut toutefois être examinée par le juge avant que la résiliation ne soit constatée.
Quelle est la différence entre l’exception d’inexécution et la demande de délais de paiement ?
L’exception d’inexécution vise à suspendre le paiement des loyers en raison des manquements du bailleur. La demande de délais de paiement vise à échelonner le remboursement de l’arriéré. Les deux mécanismes peuvent être invoqués cumulativement.
Le bailleur peut-il réclamer une indemnité d’occupation supérieure au loyer contractuel ?
Non. En principe, l’indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer contractuel, charges comprises. Le juge des référés ne peut pas majorer cette somme sans risque de modération au fond.
La mauvaise foi du bailleur dans la délivrance du commandement peut-elle faire échec à la clause résolutoire ?
Oui. Si le locataire démontre que le commandement a été délivré de mauvaise foi, l’acquisition de la clause résolutoire peut être remise en cause. La preuve de cette mauvaise foi doit porter sur la période contemporaine à la délivrance de l’acte.
Le locataire doit-il continuer à payer les charges après l’acquisition de la clause résolutoire ?
Après l’acquisition de la clause résolutoire, le locataire devient occupant sans droit ni titre. Il doit une indemnité d’occupation qui couvre généralement le loyer, les charges, les taxes et les accessoires. Il n’est plus débiteur de loyers au sens strict.
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