Le 26 décembre 2025, le décret n° 2025-1292 a modifié les conditions d’intervention des administrations judiciaires dans les copropriétés en difficulté. Quelques jours plus tard, le 3 janvier 2026, un second décret (n° 2026-10) a instauré un label national pour les administrateurs judiciaires spécialisés dans ces immeubles dégradés. Ces textes interviennent alors que des centaines de copropriétés, notamment en Île-de-France, peinent à honorer leurs charges et à entretenir leurs parties communes. Le plan de sauvegarde de la copropriété (PLS), prévu aux articles L. 615-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, constitue l’un des outils les plus structurants pour redresser ces situations. Pourtant, sa méconnaissance par les copropriétaires et les syndics freine son utilisation. Le PLS permet de fixer, pour une durée de cinq ans renouvelable, les mesures nécessaires à la réhabilitation d’un immeuble dégradé. Il peut imposer la nomination d’un administrateur provisoire, l’engagement de travaux lourds et la mobilisation de financements publics. Sa mise en œuvre conditionne souvent l’accès aux aides à la réhabilitation et aux prêts collectifs. Les copropriétaires doivent comprendre ses enjeux pour défendre leurs intérêts lorsque le préfet décide de l’ouvrir, de le modifier ou d’y mettre fin.
Qu’est-ce que le plan de sauvegarde de la copropriété ?
Le plan de sauvegarde de la copropriété est une procédure administrative prévue par l’article L. 615-1 du code de la construction et de l’habitation. Il vise les immeubles ou ensembles immobiliers confrontés à de graves difficultés sociales, techniques et financières. L’article L. 615-1 du code de la construction et de l’habitation (texte officiel) dispose :
« I. – Lorsqu’un groupe d’immeubles ou un ensemble immobilier déterminé, à usage d’habitation (…), soumis au régime de la copropriété, (…) est confronté à de graves difficultés sociales, techniques et financières résultant notamment de complexités juridiques ou techniques et risquant à terme de compromettre leur conservation, le représentant de l’Etat dans le département peut (…) confier à une commission qu’il constitue le soin d’élaborer un diagnostic de la situation et de proposer un plan de sauvegarde destiné à résoudre les difficultés du groupe d’immeubles bâtis ou de l’ensemble immobilier concerné. »
Cette procédure ne s’applique pas aux seuls immeubles vétustes. Elle concerne aussi les copropriétés où le déséquilibre financier, la vacance ou l’absence d’entretien menacent la pérennité de la gestion. Le législateur a ainsi entendu offrir un cadre structuré pour éviter la dérive vers l’insalubrité ou le péril. Le PLS se distingue de l’administration provisoire prévue par l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965. Cette dernière vise principalement les impayés de charges persistants. Le PLS, lui, traite les difficultés multidimensionnelles : technique, sociale et financière. Il s’inscrit dans une logique de réhabilitation globale et non de simple redressement comptable. Sa mise en œuvre suppose l’engagement de collectivités publiques et d’opérateurs sociaux. Elle peut conduire à la nomination d’un administrateur provisoire chargé de remplacer le syndic en place. Les copropriétés sans syndic, fréquentes dans les immeubles dégradés, sont particulièrement concernées par ce dispositif.
Comment le plan de sauvegarde est-il élaboré ?
L’initiative du plan de sauvegarde peut venir de plusieurs acteurs. Le représentant de l’État dans le département peut la prendre à la demande de la commune, du conseil syndical ou d’un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un tiers des tantièmes. L’article L. 615-1 impose que le préfet recueille l’avis du maire et du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat. L’article L. 615-3 du code de la construction et de l’habitation (texte officiel) précise la composition de la commission :
« La commission mentionnée à l’article L. 615-1 est présidée par le représentant de l’Etat dans le département et comprend, notamment, le maire de la commune, le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, le président du conseil départemental du département, sur le territoire desquels sont situés les immeubles ou ensembles immobiliers concernés par le plan de sauvegarde, le président du conseil syndical, ou leurs représentants, ainsi que, le cas échéant, l’administrateur provisoire désigné en application de l’article 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée. »
La commission élabore un diagnostic et propose un projet de plan. Ce projet est soumis à l’approbation du préfet après avis des autorités locales. La procédure ne requiert pas l’unanimité des copropriétaires. Le préfet peut imposer le plan même en cas d’opposition d’une partie des propriétaires. Cette caractère contraignant distingue le PLS des simples conventions volontaires. La commission assure ensuite le suivi de la mise en œuvre. Elle se réunit périodiquement pour évaluer l’avancement des travaux et des mesures sociales. Son rôle est essentiel pour maintenir la cohérence entre les objectifs techniques et la réalité sociale de la copropriété. Les tensions entre copropriétaires, fréquentes dans ces immeubles, peuvent nécessiter l’intervention d’un conciliateur de justice avant l’ouverture du PLS.
Quelles mesures le PLS peut-il imposer ?
L’article L. 615-2 du code de la construction et de l’habitation (texte officiel) détaille les mesures que le plan doit fixer :
« I. – Le plan de sauvegarde fixe les mesures nécessaires pour, dans un délai de cinq ans, sur la base des engagements souscrits par les collectivités publiques, les organismes publics ou les personnes privées concernées : – redresser la situation financière de la copropriété ; – clarifier et simplifier les règles de structure et d’administration du groupe d’immeubles bâtis ou de l’ensemble immobilier ; – clarifier et adapter le statut de biens et équipements collectifs à usage public ; – réaliser ou faire réaliser par un tiers des travaux de conservation de l’immeuble ou tendant à la réduction des charges de fonctionnement ; – assurer l’information et la formation des occupants de l’immeuble pour restaurer les relations sociales ; – organiser la mise en place de mesures d’accompagnement. »
Le plan fait l’objet d’une convention de mise en œuvre entre les personnes publiques compétentes et, le cas échéant, les personnes privées intéressées. Cette convention précise l’échéancier, les conditions de financement et les modalités d’intervention des opérateurs. Elle définit aussi les indicateurs d’évaluation et les modalités de suivi au terme du plan. Le représentant de l’État peut modifier le plan initial lors de la nomination d’un administrateur provisoire. Il peut également le prolonger par période de deux ans si le redressement de la copropriété le nécessite. Cette flexibilité temporelle permet d’adapter la procédure à la complexité réelle des chantiers. Certains plans nécessitent dix ans ou plus pour aboutir à une situation stabilisée. Les travaux imposés peuvent aller de la simple mise en sécurité à une réhabilitation lourde incluant l’amélioration thermique et la réfection des réseaux.
Quand le préfet peut-il mettre fin au plan de sauvegarde ?
La fin du plan de sauvegarde constitue un enjeu majeur pour les copropriétaires. Le préfet peut y mettre un terme lorsqu’il estime que les objectifs ont été atteints ou, au contraire, qu’ils sont devenus irréalistes. La cour administrative d’appel de Bordeaux a été saisie d’un litige illustrant cette difficulté. Dans l’affaire de la copropriété « Messager » à Toulouse, le préfet de la Haute-Garonne avait ouvert un plan de sauvegarde en 2008. Il l’avait approuvé pour cinq ans en avril 2012. Cependant, par arrêté du 29 décembre 2014, il y avait mis fin au motif que la démolition de l’immeuble était désormais programmée dans le cadre d’un projet de rénovation urbaine. L’association de défense des habitants avait contesté cette décision.
La cour a confirmé la légalité de l’arrêté préfectoral.
CAA Bordeaux, 6 février 2020, n° 18BX00582 (décision), motifs : « eu égard aux objectifs fixés par le plan de sauvegarde, à leur mise en oeuvre partielle, à la difficulté de réaliser les objectifs non atteints compte tenu de la programmation à moyen terme d’un plan de rénovation urbaine pour le quartier, le préfet de la Haute-Garonne n’a pas commis d’erreur d’appréciation en estimant qu’il n’était pas nécessaire de poursuivre le plan de sauvegarde initié le 28 octobre 2008 ».
Cette décision illustre le pouvoir d’appréciation du préfet dans l’évaluation des objectifs du PLS. Elle montre aussi que la programmation d’une rénovation urbaine peut justifier l’arrêt anticipé du plan. Les copropriétaires ne peuvent pas exiger la prolongation du PLS lorsque les circonstances ont changé de manière substantielle.
Attention : la fin du plan de sauvegarde n’implique pas automatiquement la démolition de l’immeuble. L’arrêté mettant fin au PLS ne se prononce pas sur le bien-fondé d’une éventuelle destruction. Les copropriétaires conservent leurs droits sur leurs lots et peuvent contester séparément les décisions d’expropriation ou de démolition.
Quels recours les copropriétaires peuvent-ils exercer ?
Lorsque le plan de sauvegarde échoue ou que l’état de l’immeuble se dégrade davantage, le préfet peut avoir recours à d’autres procédures. L’arrêté d’insalubrité irrémédiable constitue l’une des voies les plus radicales. La cour administrative d’appel de Paris a précisé les conditions de ce recours dans un arrêt du 14 novembre 2022 concernant un immeuble de Saint-Denis.
CAA Paris, 14 novembre 2022, n° 21PA02280 (décision), motifs : « l’insalubrité d’un bâtiment doit être qualifiée d’irrémédiable lorsqu’il n’existe aucun moyen technique d’y mettre fin, ou lorsque les travaux nécessaires à sa résorption seraient plus coûteux que la reconstruction » et « ces dispositions permettent à l’autorité compétente de caractériser d’irrémédiable l’insalubrité d’un immeuble et de prononcer, par suite, l’interdiction définitive de l’habiter ainsi que, le cas échéant, de l’utiliser et l’obligation de le détruire ».
Dans les situations d’extrême urgence, le maire ou le préfet de police peuvent aussi prendre des mesures conservatoires immédiates. Le Conseil d’État a rappelé dans un arrêt du 25 juillet 2024 concernant un immeuble de grande hauteur à Paris :
CE, 25 juillet 2024, n° 446751 (décision), motifs : « en présence d’une situation d’extrême urgence créant un péril particulièrement grave et imminent, le maire peut, quelle que soit la cause du danger, faire légalement usage de ses pouvoirs de police générale, et notamment prescrire l’exécution des mesures de sécurité qui sont nécessaires et appropriées ». Les copropriétaires peuvent contester ces décisions par un recours pour excès de pouvoir devant le tribunal administratif. Le délai de recours est de deux mois à compter de la notification de l’arrêté. Il est prudent de solliciter l’avis d’un avocat dès la réception du projet de plan ou de l’arrêté mettant fin au PLS.
Procédures de redressement d’une copropriété en difficulté
| Procédure | Déclenchement | Durée | Conséquences principales |
|---|---|---|---|
| Plan de sauvegarde (PLS) | Préfet, sur demande ou d’office | 5 ans, renouvelable par périodes de 2 ans | Administrateur provisoire, travaux, financements publics |
| Administration provisoire | Préfet ou juge, impayés > 3 ans | Sans limite légale fixe | Remplacement du syndic, gestion externalisée |
| Arrêté d’insalubrité irrémédiable | Préfet sur avis CDERST | Définitif | Interdiction d’habiter, démolition possible, expropriation |
| Arrêté de péril | Maire, danger imminent | Jusqu’à exécution des travaux | Travaux d’urgence, évacuation, réquisition |
| OPAD (observatoire) | Préfet, copropriétés à risque | Durée d’observation | Diagnostic, prévention, orientation vers le PLS |
Ce tableau permet d’identifier la procédure applicable selon la gravité de la situation. Le PLS se situe en amont des mesures les plus coercitives. Il vise à éviter que la copropriété ne bascule dans l’insalubrité ou le péril. Son succès dépend largement de l’engagement des collectivités et de la participation des copropriétaires. Lorsque les objectifs ne sont pas atteints, le préfet peut enclencher une procédure plus radicale.
Le plan de sauvegarde à Paris et en Île-de-France
La région Île-de-France concentre une part significative des copropriétés en difficulté. La densité urbaine, l’ancienneté du parc immobilier et la pression foncière créent des situations complexes. De nombreuses copropriétés des années 1960 et 1970 présentent des déséquilibres financiers structurels. Les charges de maintenance s’accumulent tandis que les budgets prévisionnels restent sous-estimés. L’observatoire des copropriétés en difficulté (OPAD) de la préfecture de région recense les immeubles à risque. Il oriente les syndics et les copropriétaires vers les dispositifs adaptés, dont le PLS.
À Paris, la préfecture de police dispose de pouvoirs spécifiques pour les immeubles de grande hauteur. La coordination entre le dispositif PLS et les règles de sécurité incendie est particulièrement sensible. Les tribunaux administratifs de Paris, de Versailles et de Melun traitent régulièrement des litiges liés à ces immeubles. Les délais de justice peuvent atteindre deux à trois ans. Les copropriétaires parisiens doivent donc anticiper les contentieux dès l’ouverture du PLS. L’assistance d’un avocat familiarisé avec la juridiction administrative parisienne facilite la préparation des recours. Les problématiques de troubles de voisinage, fréquentes dans les immeubles dégradés, peuvent également être prises en charge dans le cadre du plan de sauvegarde.
Questions fréquentes
Le plan de sauvegarde doit-il être approuvé par l’assemblée générale des copropriétaires ?
Non. Le PLS est une procédure administrative qui relève du pouvoir du préfet. Il ne nécessite pas l’accord de l’assemblée générale. La commission mentionnée à l’article L. 615-3 comprend des représentants des propriétaires, mais le préfet conserve la décision finale.
Un copropriétaire peut-il refuser les travaux imposés par le PLS ?
Le plan de sauvegarde engage l’ensemble de la copropriété. Un copropriétaire isolé ne peut pas bloquer les travaux décidés dans le cadre du PLS approuvé. Toutefois, il peut contester l’arrêté préfectoral devant le tribunal administratif dans le délai de deux mois.
Que se passe-t-il si les objectifs du PLS ne sont pas atteints au bout de cinq ans ?
Le préfet peut prolonger le plan par période de deux ans si le redressement de la copropriété le nécessite. Il peut aussi y mettre fin si les objectifs sont devenus irréalistes, comme l’a confirmé la cour administrative d’appel de Bordeaux dans l’affaire de la copropriété Messager. Dans certains cas, le préfet peut alors enclencher une procédure d’insalubrité ou de péril.
Le PLS entraîne-t-il automatiquement la nomination d’un administrateur provisoire ?
Non. La nomination d’un administrateur provisoire est une mesure possible mais non automatique. Elle dépend de l’évaluation du préfet et de la commission. L’article L. 615-2 prévoit que le représentant de l’État peut modifier le plan initial lors de cette nomination.
Les copropriétaires peuvent-ils demander eux-mêmes l’ouverture d’un PLS ?
Oui. Un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un tiers des tantièmes peuvent saisir le préfet. Le conseil syndical peut également en faire la demande. Le préfet n’est pas tenu d’y donner suite, mais il doit motiver son refus.
Un PLS peut-il aboutir à la démolition de l’immeuble ?
Le PLS vise la réhabilitation et la conservation. Sa fin ne signifie pas la démolition. Toutefois, si la réhabilitation s’avère impossible ou trop coûteuse, le préfet peut mettre fin au PLS et engager d’autres procédures. La démolition nécessite alors une déclaration d’utilité publique ou un arrêté d’insalubrité irrémédiable distinct.
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier ?
La procédure de plan de sauvegarde engage la responsabilité de chaque copropriétaire et conditionne l’avenir de l’immeuble. Un recours mal préparé ou un délai manqué peut entraîner l’irréversibilité des mesures prises par le préfet. Le cabinet Kohen Avocats accompagne les copropriétaires, les syndics et les conseils syndicaux dans l’analyse des arrêtés préfectoraux et la préparation des recours contentieux. Nous intervenons régulièrement devant les tribunaux administratifs de Paris, de Versailles et de Melun. Contactez-nous pour une consultation sous 48 heures au 06 89 11 34 45.
