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Le tribunal judiciaire de Bobigny a rendu un jugement le 15 décembre 2025 dans un litige immobilier. Une agence immobilière, mandataire des parties, avait assigné les acquéreurs défaillants pour obtenir le paiement du prix de vente ou la résolution du compromis. La question de droit portait sur la recevabilité des actions d’un tiers au contrat. Le tribunal a déclaré irrecevables les demandes principales et subsidiaires de l’agence, tout en rejetant sa demande d’honoraires.
L’absence de qualité à agir du mandataire exclut toute action en exécution forcée.
Le tribunal rappelle que “les tiers ne peuvent ni demander l’exécution du contrat ni se voir contraints de l’exécuter” (article 1199 du code civil). L’agence immobilière, bien que rédactrice du compromis, n’est pas partie à celui-ci. Elle ne peut donc solliciter le paiement du prix par les acquéreurs, ni demander la résolution du contrat ou le versement de la clause pénale. Cette solution est la seule conforme au principe de l’effet relatif des conventions, dont elle constitue une application classique. La portée de ce principe est ici absolue : il prive d’intérêt toute action du mandataire visant à substituer aux vendeurs. Cette irrecevabilité est d’ordre public et peut être relevée d’office par le juge.
L’absence de démonstration des conditions contractuelles prive l’agence de sa créance d’honoraires.
Le tribunal constate que les honoraires de l’agence n’étaient exigibles qu’au jour de la signature de l’acte authentique. Or, cette signature n’a jamais eu lieu. L’agence ne prouve pas que les conditions suspensives étaient réalisées et que les acquéreurs ont refusé de réitérer. Elle ne démontre pas davantage une résiliation amiable du compromis. Sa demande en paiement est donc rejetée, car elle ne remplit pas les conditions de son propre contrat de mandat. Cette solution garantit la sécurité juridique en liant strictement la rémunération du professionnel à la réalisation de l’opération. Elle rappelle que la charge de la preuve de la défaillance d’une partie pèse sur celui qui réclame l’indemnité.
Le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties.
Les tiers ne peuvent ni demander l’exécution du contrat ni se voir contraints de l’exécuter, sous réserve des dispositions de la présente section et de celles du chapitre III du titre IV.
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