Tribunal judiciaire de Bobigny, le 17 décembre 2025, n°24/11596

Le tribunal judiciaire de Bobigny a rendu un jugement réputé contradictoire le 17 décembre 2025. Un syndicat de copropriétaires assignait une copropriétaire défaillante en paiement d’un arriéré de charges et de frais. La question de droit portait sur l’étendue de la créance justifiée et la nature des frais imputables. La solution retient une condamnation partielle, réduisant le principal et limitant strictement les frais de recouvrement.

I. L’exigence d’une preuve rigoureuse de la créance de charges

Le tribunal rappelle que la preuve de l’obligation incombe au syndicat demandeur. Il lui appartient de produire les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes et les budgets prévisionnels. En l’espèce, ces pièces sont versées aux débats, établissant le principe de la dette.

Cependant, le juge opère un contrôle minutieux du décompte produit. Il relève que le relevé de compte mentionne un solde antérieur non justifié de 5.103,98 euros. Le tribunal écarte cette somme, ne retenant que les charges appelées à compter du 1er janvier 2022.

Le jugement illustre ainsi la valeur probante limitée d’un simple relevé de compte unilatéral. Le syndicat doit justifier chaque poste de sa créance, faute de quoi le juge la réduit. Cette solution a une portée protectrice pour le copropriétaire défaillant.

II. La distinction stricte entre frais nécessaires et frais de gestion courante

Le tribunal applique l’article 10-1 de la loi de 1965, qui n’impute au copropriétaire que les frais nécessaires au recouvrement. Il refuse les frais de contentieux facturés par le syndic, les jugeant non justifiés par des diligences exceptionnelles.

Seules deux lettres de mise en demeure sont admises, mais leur tarif est réduit au montant prévu au contrat de syndic. Le juge vérifie ainsi la nécessité et le quantum de chaque frais. Cette position, stricte, écarte les frais forfaitaires de gestion courante.

La portée de cette décision est claire : le syndic ne peut répercuter automatiquement ses frais internes. Il doit démontrer le caractère indispensable et inhabituel des diligences accomplies pour obtenir le paiement.