Tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu, le 3 février 2026, n°25/00690

Le tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu, dans un jugement du 3 février 2026, a statué sur la responsabilité des propriétaires bailleurs pour les dégradations commises par leur locataire sur les parties communes. Le syndicat des copropriétaires avait assigné les propriétaires pour obtenir la réparation des dommages causés à la toiture par le chien des locataires. La question de droit portait sur l’engagement de la responsabilité des bailleurs du fait de leurs locataires et sur la mobilisation de la garantie de l’assureur. Le tribunal a condamné les propriétaires in solidum à indemniser le syndicat, tout en les relevant et garantissant par les locataires et leur assureur.

I. La responsabilité des propriétaires bailleurs pour les dégradations locatives

Le tribunal retient la responsabilité des propriétaires sur le fondement de l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété. Il constate que “les dégradations commises sur la toiture terrasse sont les conséquences du séjour du chien des locataires sur le toit” (Motifs, I-A-2). Cette solution affirme que le bailleur répond personnellement des actes de son locataire causant un préjudice à la copropriété.

La valeur de cette décision réside dans l’application stricte du règlement de copropriété qui étend la responsabilité du copropriétaire aux faits de son locataire. Le tribunal écarte l’argument des propriétaires sur une prétendue préexistence de fuites, faute de lien de causalité démontré. En portée, cet arrêt rappelle que le bailleur ne peut s’exonérer en invoquant l’interdiction contractuelle d’accès à la toiture.

II. L’étendue de la garantie de l’assureur du locataire

Le tribunal retient que la garantie de l’assureur a vocation à s’appliquer, car “le fait générateur du sinistre à savoir les dégradations de l’animal séjournant sur la toiture terrasse se sont produites durant les périodes garanties” (Motifs, II-C). Il écarte ainsi l’argument de l’assureur sur une suspension de garantie pour défaut de paiement de primes.

La valeur de cette solution tient à l’interprétation stricte des conditions de suspension de garantie prévues à l’article L113-3 du code des assurances. Le tribunal sanctionne l’imprécision des périodes de suspension alléguées par l’assureur. En portée, ce jugement confirme que l’assureur habitation doit garantir les dommages causés par l’animal du locataire, sauf à prouver une suspension régulière et certaine de la police.