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Le tribunal judiciaire de Caen, dans un jugement du 15 janvier 2026, a constaté la résiliation d’un bail d’habitation pour défaut de paiement des loyers. Un locataire, bénéficiaire d’une procédure de surendettement, n’avait pas repris le paiement des échéances courantes. La question centrale était de savoir si la clause résolutoire pouvait être acquise malgré les mesures imposées par la commission de surendettement. Le juge a répondu par l’affirmative, en constatant l’absence de reprise des paiements courants.
I. L’acquisition de la clause résolutoire malgré la procédure de surendettement
Le juge a rappelé que la reprise du paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle pour maintenir le bail. Il a constaté que le locataire n’avait versé que des sommes sporadiques et insuffisantes, ne correspondant pas aux appels mensuels. La dette locative a donc été établie à 5 785,93 euros selon le décompte arrêté au 3 octobre 2025. Le juge a ainsi prononcé la résiliation du bail à compter du 17 novembre 2024.
La valeur de cette solution est de subordonner le maintien du bail à un comportement actif du locataire surendetté. La portée de cette décision est de rappeler que les mesures de surendettement ne suspendent pas l’obligation de payer le loyer courant. Le sens de l’arrêt est de faire primer l’exécution du contrat sur la protection du débiteur défaillant.
II. Les conséquences de la résiliation et le sort de l’indemnité d’occupation
Le juge a ordonné l’expulsion du locataire et fixé une indemnité d’occupation mensuelle égale aux loyers et charges dus. Cette indemnité est due à compter du 18 novembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux. Le locataire a également été condamné aux dépens et à verser 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La valeur de cette solution est de réparer le préjudice subi par le bailleur du fait de l’occupation sans droit ni titre. La portée de cette décision est d’assurer une continuité financière pour le propriétaire après la résiliation. Le sens de l’arrêt est de sanctionner le locataire qui ne respecte pas ses obligations contractuelles et procédurales.
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
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