Tribunal judiciaire de Grenoble, le 8 janvier 2026, n°25/01352

Le tribunal judiciaire de Grenoble, dans un jugement du 8 janvier 2026, a statué sur la mise en œuvre de la garantie financière d’un agent immobilier. Une société civile immobilière, propriétaire d’un immeuble, avait confié la gestion locative à un cabinet. Ce dernier a perçu des loyers sans les reverser avant d’être placé en liquidation judiciaire. La caution, sollicitée, a refusé sa garantie, ce qui a conduit la société propriétaire à l’assigner en paiement. La question de droit portait sur la réunion des conditions légales de mise en œuvre de cette garantie autonome. Le tribunal a partiellement fait droit à la demande, condamnant la caution à verser une somme de 4453,03 euros.

La démonstration de la remise effective des fonds et du caractère certain de la créance est établie par les documents comptables du mandataire. Le tribunal retient que “ces comptes rendus de gestion reprennent bien des éléments comptables et ils ont été établis par la société Cabinet l’Immeuble” (Motifs, point 1). Il en déduit que la créance de la société propriétaire apparaît certaine, liquide et exigible, conditions nécessaires à la mobilisation de la garantie. Cette solution confirme le caractère probant des comptes rendus unilatéraux du professionnel défaillant pour le créancier, allégeant ainsi sa charge probatoire.

La portée de cette décision est de rappeler que la garantie financière est autonome et ne nécessite pas de déclaration préalable au passif du débiteur. Le juge précise en effet que “la garantie financière est une garantie autonome” (Motifs, point 1), permettant au créancier d’agir directement contre le garant. Sur la valeur de ce point, le tribunal écarte l’exigence d’éléments comptables externes, se contentant des documents internes du syndic pour prouver la remise des fonds. Cette approche pragmatique protège efficacement les bailleurs victimes de malversations de leur mandataire.

Le montant garanti est limité aux seuls loyers et charges effectivement perçus et non reversés, à l’exclusion des réserves non justifiées. Le tribunal juge que “ce dernier point n’est pas prouvé et ce montant ne sera pas réintégré dans les loyers perçus et garantis” (Motifs, point 2). Il refuse ainsi d’inclure une somme de 324 euros retenue pour factures, faute de preuve de son utilisation ou de sa restitution. Cette solution souligne l’exigence d’une preuve rigoureuse pour chaque élément de la créance garantie.

En revanche, la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive est rejetée, faute de préjudice démontré. Le tribunal constate que “la SCI ne produit aucun élément justifiant ce préjudice invoqué” (Motifs, point 3). Cette position rappelle que le simple refus de payer, même infondé, ne constitue pas un abus sans preuve d’un dommage spécifique. La portée de ce rejet est de limiter les demandes indemnitaires accessoires, recentrant le litige sur l’objet principal de la garantie.