Tribunal judiciaire de Lille, le 17 juin 2025, n°25/00427

Par une ordonnance de référé du 17 juin 2025, tribunal judiciaire de Lille, le juge des référés a été saisi d’un litige relatif au sort d’un bail commercial après congé pour démolition dans le cadre d’une opération de renouvellement urbain. Le différend oppose un bailleur, concessionnaire d’aménagement, et un preneur commerçant occupant des locaux situés dans le périmètre de l’opération.

Le bail, consenti pour neuf années à compter du 1er janvier 2021, a fait l’objet d’un congé délivré le 22 juin 2023 à effet du 31 décembre 2023, pour démolition-reconstruction, avec offre d’indemnité d’éviction. Le bailleur a assigné en référé afin de voir constater la résiliation du bail par l’effet du congé, ordonner l’expulsion, la libération des lieux sous astreinte et fixer une indemnité d’occupation. Le preneur a contesté l’offre, a revendiqué son droit au maintien dans les lieux et a saisi le juge du fond pour contester la validité du congé et, subsidiairement, obtenir la fixation de l’indemnité d’éviction.

La question portait sur l’étendue des pouvoirs du juge des référés en présence d’un congé pour démolition et du droit au maintien dans les lieux attaché à l’indemnité d’éviction. Plus précisément, il s’agissait de déterminer si le juge des référés pouvait, d’une part, constater la résiliation du bail par l’effet du congé, et, d’autre part, tirer les conséquences accessoires sollicitées, malgré l’invocation du droit d’ordre public au maintien et la saisine concomitante du juge du fond.

Le juge a dit n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes principales et accessoires. Il rappelle que « Si le juge des référés peut constater l’acquisition de la clause résolutoire, du fait de son automaticité et en l’absence de tout pouvoir d’appréciation, si les conditions sont remplies, il ne dispose toutefois pas des pouvoirs pour constater la résiliation du bail par l’effet d’un congé, qui suppose un examen au fond pour valider le congé, auquel seul le juge du fond peut se livrer. » Il ajoute, au regard de l’article L. 145-28 du code de commerce, que « Le bail a pris fin, mais le preneur dispose d’un droit au maintien dans les lieux, dans l’attente de recevoir le paiement de l’indemnité d’éviction lui revenant, le maintien s’effectuant aux conditions du bail expiré. » Le dispositif consacre la solution retenue en énonçant : « Disons n’y avoir lieu à référé sur la résiliation du bail, l’expulsion, la libération des lieux sous astreinte et sur la fixation d’une indemnité d’occupation, ».

I – L’office du juge des référés face au congé pour démolition

A – La dissociation entre clause résolutoire et résiliation par congé

La décision pose nettement la frontière entre le domaine de l’évidence et celui du fond. Le juge retient que « Si le juge des référés peut constater l’acquisition de la clause résolutoire, du fait de son automaticité et en l’absence de tout pouvoir d’appréciation, si les conditions sont remplies, il ne dispose toutefois pas des pouvoirs pour constater la résiliation du bail par l’effet d’un congé ». Le rappel n’est pas anodin. La clause résolutoire opère de plein droit, sous réserve de conditions formelles et matérielles limitées, tandis que la résiliation par congé pour démolition suppose la vérification préalable de sa validité.

L’ordonnance vise ainsi l’exigence d’un « examen au fond pour valider le congé, auquel seul le juge du fond peut se livrer ». Cette exigence découle de l’économie du statut des baux commerciaux et de la nature des contestations attachées au congé, lesquelles excèdent la simple apparence. Elle s’articule avec l’article 835 du code de procédure civile, qui permet seulement d’ordonner des mesures dans l’évidence. La citation suivante l’exprime avec clarté : « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il [le président du tribunal judiciaire] peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ». Ici, l’existence d’une obligation de libérer les lieux dépend d’une validation préalable du congé, ce qui exclut l’évidence requise.

B – Le droit au maintien dans les lieux, obstacle aux mesures d’expulsion

L’arrêté municipal encadrant le projet de démolition ne fait pas disparaître le statut impératif du locataire évincé. Le juge rappelle la lettre de l’article L. 145-28 du code de commerce, dont voici l’extrait déterminant : « Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation. » La primauté de ce droit d’ordre public interdit l’expulsion tant que l’indemnité n’est pas payée.

La motivation met en cohérence ce texte avec le cadre procédural. Le juge relève que les mesures accessoires sollicitées se heurtent à ce droit, de sorte qu’aucune expulsion, ni même libération sous astreinte, ne peut être ordonnée en référé. La formule du dispositif le confirme sans ambiguïté : « Disons n’y avoir lieu à référé sur la résiliation du bail, l’expulsion, la libération des lieux sous astreinte et sur la fixation d’une indemnité d’occupation, ». L’empêchement tient au statut et à l’absence d’obligation non sérieusement contestable, ce qui circonscrit l’office du juge des référés à l’écart des demandes substantielles envisagées.

II – Valeur et portée de la solution

A – Une solution conforme au statut des baux et à l’office du référé

La solution s’inscrit dans l’armature du statut des baux commerciaux, qui conditionne l’éviction au paiement de l’indemnité. L’article L. 145-18 rappelle d’ailleurs que « le bailleur a droit de refuser le renouvellement du bail, pour construire ou reconstruire l’immeuble existant à charge de payer au locataire évincé, l’indemnité d’éviction prévue à l’article L145-14 ». Le droit au maintien demeure la contrepartie, impérative, de ce refus, tant que l’indemnité n’est pas réglée. Le juge des référés ne peut donc substituer une appréciation sommaire à un contrôle de fond réservé à la juridiction du principal.

L’économie de l’article 835 du code de procédure civile rejoint ce raisonnement. L’ordonnance rappelle la faculté d’accorder des mesures en présence d’une obligation non sérieusement contestable. Or l’existence même d’une obligation de libérer les lieux, ou de s’acquitter immédiatement d’une indemnité d’occupation différente des loyers antérieurs, appelle des vérifications incompatibles avec l’évidence. La décision met en garde contre toute confusion entre urgence opérationnelle et trouble manifestement illicite. Le respect du droit au maintien écarte la qualification de trouble manifeste, faute d’atteinte claire et immédiate à un droit non discuté.

B – Enseignements pratiques pour les projets d’aménagement et la stratégie contentieuse

La décision éclaire la conduite procédurale des acteurs de l’aménagement. Lorsque le congé pour démolition est contesté, l’instance au fond doit primer, d’abord pour statuer sur la validité du congé, ensuite pour fixer l’indemnité d’éviction. Tant que cette indemnité n’est pas payée, l’occupant conserve le bénéfice du maintien, ce qui fait obstacle aux mesures d’expulsion et aux astreintes de libération. La demande d’indemnité d’occupation ne peut prospérer en référé qu’à titre de provision, si et seulement si les éléments d’évaluation ne prêtent pas sérieusement à discussion.

Au plan opérationnel, l’ordonnance incite à sécuriser l’amont. La détermination rigoureuse de l’indemnité, la construction d’un dossier probant et la diligence devant le juge du fond constituent des leviers décisifs pour limiter la durée du maintien. La possibilité d’une provision demeure ouverte si les critères d’évaluation s’adossent à des bases objectives et peu contestables, ce que l’article 835 autorise dans son économie propre. À défaut, l’effet utile du congé attendra la décision au fond et le paiement, conformément à la lettre de l’article L. 145-28, dont la portée demeure cardinale pour les baux affectés par les opérations de renouvellement urbain.