4.9
I. La recevabilité de l’action et l’acquisition de la clause résolutoire
La recevabilité de l’action est subordonnée au respect des formalités préalables imposées par la loi. Le juge relève que la bailleresse a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant l’assignation et notifié cette assignation à la préfecture plus de six semaines avant l’audience. En conséquence, il déclare l’action recevable, ce qui souligne la rigueur procédurale exigée en matière de baux d’habitation.
Sur le fond, le juge constate que le commandement de payer du 18 mars 2025 est demeuré infructueux pendant plus de deux mois. Il énonce ainsi “qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 mai 2025” (Motifs). Cette solution rappelle le caractère automatique de la clause résolutoire une fois les conditions légales remplies.
La valeur de cette décision est de rappeler le rôle de juge de l’évidence du référé. Le juge ne fait que constater une situation juridique déjà réalisée par le jeu de la clause contractuelle. Sa portée est de sécuriser le créancier en lui permettant d’obtenir rapidement un titre exécutoire pour l’expulsion.
II. L’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire
Le juge dispose d’un pouvoir souverain pour accorder des délais de paiement au locataire. Il constate que le preneur comparant “a repris le paiement des loyers et qui dispose des ressources suffisantes, a pris des engagements de règlement” (Motifs). Il accorde alors des délais sur trente-six mois, suspendant les effets de la clause résolutoire.
Cette solution illustre l’application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989. Le juge privilégie le maintien dans les lieux du locataire de bonne foi qui s’efforce d’apurer sa dette. Il s’agit d’une mesure d’humanité destinée à prévenir l’expulsion.
La portée de cette décision est double. D’une part, elle conditionne la suspension au strict respect du plan d’apurement et au paiement du loyer courant. D’autre part, elle prévoit qu’en cas de non-respect, la clause résolutoire reprend son plein effet et l’expulsion peut être ordonnée. Le juge concilie ainsi la protection du locataire avec les intérêts légitimes du bailleur.
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