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Le Tribunal judiciaire de Marseille, dans un jugement du 26 janvier 2026, a statué sur les actions en garantie des vices cachés consécutives à l’affaissement du plancher d’un lot de copropriété. Un syndicat des copropriétaires, un acquéreur professionnel et ses locataires avaient assigné le vendeur initial de l’immeuble en réparation de leurs préjudices. La question de droit centrale était de déterminer la recevabilité et le bien-fondé des actions fondées sur la garantie des vices cachés et la responsabilité délictuelle, au regard de la prescription et de la qualité des parties.
I. La recevabilité des actions et la qualité pour agir du syndicat.
Le tribunal écarte d’abord la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par le vendeur initial. Il rappelle que la découverte du vice date du 28 novembre 2018 et que l’assignation en référé expertise du 10 septembre 2019 a interrompu le délai. Il précise ensuite que “le délai de prescription a recommencé à courir au jour du dépôt du rapport d’expertise, soit le 31 mai 2021”. Les assignations au fond des demandeurs, intervenues en octobre et novembre 2022, sont donc jugées recevables car non prescrites.
Sur la qualité pour agir du syndicat des copropriétaires, le tribunal affirme son principe avec netteté. Il énonce que “le syndicat des copropriétaires ayant qualité pour agir en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble a qualité pour agir contre le vendeur en réparation du préjudice qu’il a subi du fait d’un vice caché affectant une partie commune de l’immeuble vendu”. Cette solution, conforme à l’article 15 de la loi de 1965, étend la protection offerte par la garantie des vices cachés à la collectivité des copropriétaires représentée par son syndicat.
II. L’application de la garantie des vices cachés et le rejet des actions des locataires.
Le tribunal retient la garantie des vices cachés à l’encontre du vendeur professionnel au profit du syndicat des copropriétaires. Il constate que la suppression d’une cloison porteuse, antérieure à l’acquisition par le vendeur, est la cause de l’affaissement. Il rappelle que “le vendeur professionnel est tenu de connaître les vices affectant la chose vendue et donc de réparer l’intégralité du préjudice provoqué par lesdits vices sans possibilité d’exonération”. Le syndicat est donc indemnisé pour les travaux de réfection et les frais annexes, mais débouté de sa demande pour trouble de jouissance, jugé non collectif.
En revanche, le tribunal rejette l’action de l’acquéreur professionnel, la SCI MONTGRAND 45. Il estime que cette société, en tant que professionnelle de l’immobilier, est présumée connaître le vice affectant le plancher, celui-ci étant décelable. Elle ne peut donc se prévaloir de la garantie des vices cachés. Enfin, les actions des sociétés locataires contre le vendeur initial sur le fondement de la responsabilité délictuelle sont rejetées. Le juge souligne que la présomption de connaissance du vice ne s’applique pas en la matière et qu’aucune faute du vendeur n’est démontrée.
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