Tribunal judiciaire de Meaux, le 17 décembre 2025, n°25/03417

Le Tribunal judiciaire de Meaux, dans son jugement du 17 décembre 2025, statuant en juge des contentieux de la protection, était saisi par un bailleur social d’une demande de constat de résiliation d’un bail pour défaut de paiement des loyers. Le locataire, non comparant, n’avait pas réglé les sommes dues dans le délai suivant un commandement de payer visant la clause résolutoire. La question de droit portait sur la régularité de la procédure et la réunion des conditions légales de la résiliation de plein droit. Le tribunal a déclaré la demande recevable, constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 15 février 2025 et condamné le locataire au paiement des arriérés et d’une indemnité d’occupation.

I. La recevabilité de l’action en constat de résiliation
Le juge vérifie d’abord le respect des obligations préalables imposées par la loi du 6 juillet 1989 pour protéger le locataire. Il relève que le bailleur a saisi la caisse d’allocations familiales deux mois avant l’assignation, conformément à l’article 24 II de cette loi. Cette exigence est une condition de recevabilité de l’action, destinée à permettre la mise en œuvre des aides au logement. En l’espèce, la saisine de la CAF le 23 octobre 2024 est antérieure de plus de deux mois à l’assignation du 10 juillet 2025. Par ailleurs, la notification de l’assignation au représentant de l’État, effectuée le 16 juillet 2025, respecte le délai de six semaines avant l’audience prévu à l’article 24 III. Le tribunal juge ainsi que “la demande de la SA HLM TOIT ET JOIE aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable”. Cette solution, en contrôlant scrupuleusement les formalités, illustre la volonté du législateur de prévenir les expulsions sans tentative de régularisation préalable. La valeur de cette décision est de rappeler que le non-respect de ces étapes rendrait la demande irrecevable, protégeant ainsi le locataire défaillant.

II. L’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences
A. Les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire
Le tribunal applique ensuite l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 qui régit la clause résolutoire dans les baux d’habitation. Il constate que le contrat de bail contient une telle clause et qu’un commandement de payer a été signifié le 3 janvier 2025. Ce commandement, resté infructueux pendant six semaines, a déclenché le mécanisme de résiliation de plein droit. Le juge observe que “les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer”. Il fixe précisément la résiliation au 15 février 2025. Cette décision confirme le caractère automatique de la clause résolutoire dès lors que les conditions légales sont remplies, sans que le juge ne dispose d’un pouvoir d’appréciation sur le fond. La portée de ce point est de sécuriser le bailleur dans ses droits, tout en imposant le respect strict des délais procéduraux.

B. La fixation de l’indemnité d’occupation et le rejet de la demande de délai
Après la résiliation, le locataire devient occupant sans droit ni titre, ce qui ouvre droit à une indemnité d’occupation pour le bailleur. Le tribunal fixe cette indemnité “égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi” à compter du 15 février 2025. Il s’agit d’une indemnité à la fois compensatoire et indemnitaire, réparant le préjudice subi par le propriétaire privé de son bien. Par ailleurs, le juge rejette la demande du bailleur de supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution avant l’expulsion. Il estime qu’“il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois”. Ce refus souligne la protection accordée au locataire de bonne foi, même en cas d’impayés, en maintenant un délai minimal avant l’expulsion effective.