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Le jugement rendu le 27 janvier 2026 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun statue sur une demande en résiliation de bail portant sur un emplacement de stationnement. Une société bailleresse avait assigné un locataire défaillant après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux. La question de droit portait sur le régime applicable à ce contrat et sur les conditions d’acquisition de la clause résolutoire. Le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et condamné le preneur au paiement de l’arriéré locatif.
Le juge écarte d’emblée l’application de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation. Il affirme que le contrat ne porte pas sur un logement principal et ne vise aucune disposition de cette loi. Le régime applicable est donc celui du Code civil, ce qui constitue le fondement de l’analyse.
La nature du contrat conditionne l’ensemble du régime juridique applicable au litige. Cette qualification exclut les règles protectrices spécifiques au locataire d’habitation. La solution rappelle que le juge doit vérifier la nature du bien loué avant d’appliquer les textes.
L’arrêt précise que le droit commun des contrats régit les rapports entre les parties. Cette position est conforme à la distinction classique entre les baux soumis à la loi de 1989 et ceux qui en sont exclus. La portée de cette décision est limitée aux seuls contrats de stationnement.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire, le juge applique les articles 1741 et 1225 du Code civil. Il constate que le contrat stipule une clause résolutoire et que le commandement de payer la mentionne expressément. Le preneur n’a effectué aucun règlement depuis septembre 2024.
Le juge vérifie le respect des conditions formelles de mise en œuvre de la clause résolutoire. Cette exigence de mention expresse dans le commandement protège le débiteur contre une résolution automatique. La solution est conforme à l’exigence de bonne foi contractuelle.
La valeur de cette décision réside dans l’application stricte des conditions de l’article 1225 du Code civil. Elle rappelle que la clause résolutoire ne peut jouer qu’après une mise en demeure conforme. La portée est celle d’une application classique du droit commun des contrats.
Sur la demande de dommages-intérêts, le juge rejette la prétention de la bailleresse. Il estime que la demanderesse n’établit ni un préjudice distinct du retard de paiement ni une mauvaise foi du défendeur. La simple inexécution contractuelle ne suffit pas à caractériser un abus.
Le juge rappelle que les intérêts moratoires réparent déjà le préjudice lié au retard. Il exige un élément intentionnel ou un préjudice spécifique pour allouer des dommages-intérêts supplémentaires. Cette position est conforme à l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil.
La valeur de ce rejet est de limiter les demandes indemnitaires accessoires dans le cadre d’une simple inexécution contractuelle. La portée de cette solution est dissuasive pour les créanciers souhaitant obtenir une double indemnisation. La décision protège le débiteur contre des demandes abusives.
Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.
La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat.
La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.
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