Tribunal judiciaire de Nancy, le 8 janvier 2026, n°24/00425

Le Tribunal judiciaire de Nancy, dans un jugement du 8 janvier 2026, a débouté une société civile immobilière et une société à responsabilité limitée de leurs demandes contre le syndicat des copropriétaires. Les demanderesses, propriétaire et exploitante d’un local commercial, invoquaient des nuisances olfactives et une infestation de rats. La question de droit portait sur l’engagement de la responsabilité du syndicat pour des dommages issus des parties communes. Le tribunal a jugé que cette responsabilité n’était pas établie faute de preuve suffisante.

I. L’absence de preuve d’un dommage imputable aux parties communes

Le tribunal a examiné les éléments techniques fournis pour caractériser un préjudice lié aux parties communes. Il a écarté l’origine des désordres invoqués par les demanderesses.

A. L’absence de lien entre les nuisances et les dégradations constatées

Le juge a relevé que la fiche d’intervention de l’entreprise Malezieux mentionnait “présence d’un trou dans conduite EP a 5m50 de la trappe de visite” (Motifs). Cette anomalie concernait uniquement les eaux pluviales, et non les eaux usées à l’origine des odeurs. Le tribunal a souligné que le syndicat avait fait réparer ce défaut en juillet 2023, rendant les nuisances persistantes non imputables à ce réseau.

B. L’insuffisance des preuves d’une infestation de nuisibles

Le rapport de l’inspection du travail évoquait des “relents d’odeurs d’égouts ou de bêtes en décomposition” (Motifs), sans précision technique. Le tribunal a constaté que le syndicat justifiait d’un contrat de dératisation régulier depuis 2007. Seuls trois rats ont été retrouvés en deux ans, dont un dans le local, ce qui ne démontre pas un phénomène invasif persistant.

II. L’origine privative des désordres d’humidité et l’irrecevabilité des demandes

Le tribunal a imputé l’essentiel des problèmes d’humidité aux aménagements intérieurs du local. Il a également rappelé des règles procédurales limitant les prétentions des demanderesses.

A. L’imputabilité des désordres aux parties privatives

Le rapport ARDF Est a identifié un “défaut d’étanchéité constaté entre le trottoir extérieur et les couvertines” (Motifs). Le tribunal a jugé que ces éléments n’appartiennent pas aux parties communes. Les autres causes, comme l’absence d’entrée d’air, relèvent des choix d’aménagement du propriétaire du lot.

B. Le rejet des demandes indemnitaires pour défaut de qualité et de preuve

La société exploitante ne pouvait réclamer la réparation des préjudices personnels de ses salariés, personnes physiques distinctes. Les demandes de remboursement de travaux, comme l’installation d’une VMC, n’étaient pas liées à une faute du syndicat. Le tribunal a donc débouté toutes les prétentions et condamné les demanderesses aux dépens.