Tribunal judiciaire de Nantes, le 18 septembre 2025, n°24/02917

Le juge des contentieux de la protection, statuant le 18 septembre 2025, examine une demande de résiliation de bail pour défaut de paiement. Le locataire est engagé dans une procédure de surendettement dont l’instruction est suspendue. La question est de savoir si cette situation fait obstacle à la résiliation judiciaire du bail pour impayés. Le tribunal prononce la résiliation et condamne le locataire au paiement des sommes dues.

La coexistence des procédures de surendettement et de résiliation

Le cadre légal prévoit une suspension des mesures d’exécution. La recevabilité du dossier de surendettement entraîne la suspension des procédures d’exécution. Cette suspension vise le recouvrement des dettes antérieures incluses dans le dossier. “La recevabilité de la procédure de surendettement, régie notamment par l’article L.331-3 du Code de la consommation, entraîne la suspension des procédures d’exécution tendant au recouvrement des dettes antérieures” (Motifs). Cette règle protège le débiteur durant l’instruction de sa situation.

La résiliation judiciaire demeure cependant possible malgré cette suspension. La jurisprudence constante admet cette action du bailleur en cas de défaut persistant. “Il est de jurisprudence constante rappelle que la décision de recevabilité ne prive pas le bailleur de la possibilité de demander la résiliation judiciaire du bail” (Motifs). Le législateur a distingué la suspension de la clause résolutoire de plein droit. La loi ÉLAN suspend cette clause mais pas l’action en résiliation judiciaire. Cette dernière reste soumise à l’appréciation souveraine des juges du fond.

Les conditions de fond et de forme de la résiliation

Le manquement grave du locataire justifie la rupture du contrat. Le défaut de paiement constitue une violation des obligations contractuelles essentielles. “Le non-paiement de l’intégralité des loyers […] constitue une violation grave et renouvelée de ses obligations” (Motifs). En l’espèce, le locataire n’a réglé que partiellement les loyers du premier semestre 2025. La dette s’est ainsi accrue de manière significative malgré les rappels.

Le respect des formalités préalables est impératif pour la recevabilité. Le bailleur doit observer les délais après saisine de la commission de prévention. “L’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée […] au moins six semaines avant l’audience” (Motifs). En l’espèce, la dénonciation à la préfecture est intervenue six semaines avant l’audience. La procédure est donc jugée régulière et recevable dans son ensemble.

La portée de la décision affirme la primauté de l’obligation de paiement. L’effacement amiable de la dette ne vaut pas paiement effectif aux yeux du juge. La Cour de cassation a clairement établi ce principe dans une décision antérieure. La procédure de surendettement protège le débiteur mais ne libère pas ses obligations courantes. Le locataire doit reprendre le versement intégral des loyers pour éviter la résiliation.

La valeur de l’arrêt réside dans le rappel des formalités protectrices. Le juge vérifie scrupuleusement le respect du délai de deux mois après saisine de la commission. Cette règle vise à favoriser les solutions amiables avant toute action judiciaire. “Les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité […] une assignation avant l’expiration d’un délai de deux mois” (Motifs). Le contrôle de ces conditions est essentiel pour la sécurité juridique.