Le tribunal judiciaire de Nice a rendu un jugement le 8 janvier 2026 selon la procédure accélérée au fond. Un syndicat des copropriétaires réclamait le paiement de charges impayées à une société civile immobilière propriétaire d’un lot. La défenderesse, régulièrement assignée, n’a pas comparu. La question principale portait sur le bien-fondé des sommes réclamées au titre des charges et des frais de recouvrement. Le juge a partiellement fait droit aux demandes du syndicat.
L’exigibilité des charges de copropriété est établie par l’approbation des comptes en assemblée générale. Le juge rappelle qu’il est de principe que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les procès-verbaux des assemblées générales des 9 mars 2023, 12 mars 2024 et 4 mars 2025 démontrent l’approbation des budgets et des comptes annuels. La mise en demeure du 18 septembre 2025, envoyée par lettre recommandée, est restée infructueuse après trente jours. En conséquence, le juge condamne la débitrice à payer 2194,30 euros pour les charges échues et 2512,52 euros pour les provisions à échoir devenues immédiatement exigibles. Cette solution confirme l’efficacité du mécanisme de l’article 19-2 de la loi de 1965 pour protéger la trésorerie des copropriétés.
Le sort des frais de recouvrement est strictement encadré par la loi et la jurisprudence. Le juge distingue les frais nécessaires des frais qui ne le sont pas, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il admet la somme de 144 euros pour la mise en demeure, qu’il qualifie de frais nécessaires au sens du texte susvisé. En revanche, il rejette les autres frais de relance et les honoraires de transmission du dossier à l’avocat. Il estime que ces actes constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété et entrent donc dans la mission classique du syndic. Cette décision rappelle le contrôle rigoureux du juge sur les frais imputés au copropriétaire défaillant, afin d’éviter tout abus.
La demande de dommages et intérêts distincts est rejetée faute de preuve d’un préjudice indépendant du retard. Le juge applique l’article 1231-6 du code civil, qui exige une mauvaise foi ou une intention de nuire pour accorder de tels dommages. Il constate qu’il n’est pas justifié que le défaut de paiement de ses charges par la défenderesse soit abusif ou traduise une intention de nuire. Le syndicat ne rapporte pas la preuve d’un préjudice spécifique. Cette position est conforme à une jurisprudence constante qui refuse d’accorder des dommages et intérêts lorsque seul le paiement des intérêts moratoires est dû. Le jugement illustre la limite de la réparation en matière de retard de paiement de charges de copropriété.
