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Le tribunal judiciaire d’Orléans, dans son jugement du 9 janvier 2026, a été saisi par des bailleurs d’une demande de constat de la résiliation du bail pour défaut d’assurance. Les locataires contestaient la dette locative en produisant des quittances de l’agence gestionnaire. La question de droit portait sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’absence de décompte probant. La solution retient la résiliation du bail pour défaut d’assurance mais déboute les bailleurs de leur demande en paiement.
I. L’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance
Le juge constate que le commandement de justifier de l’assurance a été régulièrement délivré. Il relève que le locataire n’a pas produit d’attestation d’assurance dans le délai légal d’un mois suivant ce commandement. La seule assurance produite, valable à compter du 15 janvier 2025, est jugée tardive par le tribunal. Ainsi, “la clause résolutoire pour défaut d’assurance « risques locatifs “ contenue dans le bail est acquise à la date du 8 avril 2024 à 24 heures” (Motifs, II). Cette décision a le sens de rappeler le caractère automatique de la clause résolutoire lorsque les conditions légales sont réunies. Sa valeur est de sécuriser le mécanisme protecteur des bailleurs contre le risque locatif non couvert. Sa portée est d’écarter l’examen du second motif de résiliation et du congé-reprise postérieur.
II. Le débouté de la demande en paiement pour défaut de preuve
Le tribunal refuse d’accueillir la demande de condamnation pécuniaire des bailleurs. Il motive sa décision par l’absence de tout document comptable fiable. Le juge souligne que les bailleurs “ne produisent aux débats aucun décompte détaillé et actualisé susceptible de démontrer” le montant de la créance alléguée (Motifs, III). Cette solution a le sens de réaffirmer la charge de la preuve qui incombe au demandeur. Sa valeur est de sanctionner le défaut de rigueur dans la gestion locative, même en présence d’une agence mandataire. Sa portée est d’illustrer qu’un constat de résiliation du bail n’emporte pas automatiquement la preuve d’une dette locative certaine.
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