Tribunal judiciaire de Paris, le 16 juin 2025, n°25/51419

Par une ordonnance de référé rendue le 16 juin 2025, le tribunal judiciaire de Paris a statué sur la résiliation d’une sous-occupation commerciale du domaine public ferroviaire. Un occupant principal, bénéficiaire d’une autorisation d’occupation domaniale, avait conclu en mai 2024 une convention de sous-occupation portant sur un local en gare, pour sept années à compter de la livraison. Des redevances étant demeurées impayées, un commandement visant la clause résolutoire a été délivré le 28 novembre 2024 pour 34 608,66 euros, resté infructueux.

Assigné en référé le 25 février 2025, le sous-occupant n’a pas constitué avocat. L’occupant principal a demandé la constatation de la clause résolutoire, l’expulsion, une provision de 69 513,26 euros au 11 février 2025, une pénalité contractuelle, une indemnité d’occupation majorée et la conservation du dépôt de garantie. L’audience s’est tenue le 12 mai 2025 et a donné lieu à une décision réputée contradictoire.

La question de droit portait d’abord sur l’office du juge des référés pour constater la résiliation de plein droit d’une sous-occupation du domaine public conclue entre personnes privées. Elle visait ensuite l’étendue des pouvoirs du juge pour allouer une provision et pour écarter, en référé, des stipulations assimilables à une clause pénale. La juridiction a retenu la compétence judiciaire, l’absence de contestation sérieuse et le caractère régulier du commandement. Elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 13 décembre 2024 à minuit, ordonné l’expulsion, fixé une indemnité d’occupation égale à la redevance, alloué 69 513,26 euros par provision avec intérêts au taux légal, et dit n’y avoir lieu à référé sur les majorations, pénalités et conservation du dépôt.

I. Conditions de la résiliation de plein droit en référé

A. Compétence judiciaire et office du juge des référés

La juridiction rappelle l’ancrage textuel de la compétence matérielle. Elle énonce que “L’article R 211-3-26 du code de l’organisation judiciaire attribue une compétence exclusive au tribunal judiciaire pour les conventions d’occupation en matière commerciale”. Ce rappel s’articule avec le principe selon lequel, pour un contrat d’occupation du domaine public conclu entre personnes privées, la compétence du juge judiciaire n’est pas écartée lorsqu’aucune délégation de service public n’existe.

L’office du juge des référés est précisé à la lumière de l’article 834 du code de procédure civile. La décision rappelle que “L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend”. Elle ajoute, de manière décisive, que “La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans une convention et la résiliation de droit de celle-ci”. L’exigence d’absence de contestation sérieuse gouverne ainsi la constatation de la résiliation de plein droit.

B. Vérification du commandement et effets immédiats de la clause résolutoire

Le juge des référés précise le triptyque conditionnant l’acquisition de la clause. Il retient que “Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit de la convention au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :”. Sont énumérées, d’abord, “le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,” puis “le demandeur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,” enfin “la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.”

Le contrôle de régularité du commandement est central. La décision retient qu’”Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au sous-occupant par l’occupant principal”. Elle précise encore : “En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des redevances et charges dues et le décompte des versements effectués”. Surtout, “Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai de quinze jours, l’occupant principal entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans la convention ; la reproduction de la clause résolutoire y figure”. Dès lors, “Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au sous-occupant de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte”.

Constatant l’inexécution dans le délai, le juge note que “Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans la quinzaine de sa délivrance”. La conséquence est immédiate : “Dès lors, la clause résolutoire est acquise et la convention de sous-occupation se trouve résiliée de plein droit avec toutes conséquences de droit”. Au titre des mesures de remise en état, la décision rappelle, en visant l’article 835, alinéa 1, que “le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”. En application, “Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation de la convention, constitue un trouble manifestement illicite”. S’y ajoute la précision selon laquelle “Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance”.

II. Pouvoirs pécuniaires du juge des référés et portée de la solution

A. La provision limitée à l’incontestable et la qualification de l’occupation

La juridiction se fonde sur l’article 835, alinéa 2, pour admettre une provision. Elle rappelle que “L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier”. La dette de redevances et charges, figurant à un décompte arrêté, s’inscrit dans cette logique probatoire. La décision souligne, d’ailleurs, les principes directeurs de preuve : “Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du convention aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire”, ainsi que “Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation”.

La bascule du régime financier après résiliation est clairement énoncée. Le juge indique qu’”Il est rappelé qu’à compter de la résiliation de la convention par l’effet de la clause résolutoire, le sous-occupant n’est plus débiteur de redevances mais d’une indemnité d’occupation”. Cette précision renforce la cohérence des montants provisionnels avec la nature de l’occupation post-résiliation. Sur l’étendue de la provision, la décision rappelle utilement les bornes matérielles du pouvoir du juge : “S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée”.

B. L’encadrement des clauses pénales et la prudence en référé

S’agissant des stipulations financières aggravant la charge du sous-occupant, la juridiction adopte une approche restrictive. Elle juge que “Les clauses de la convention relatives à la majoration de l’indemnité d’occupation et des intérêts de retard, à l’indemnité forfaitaire de 10%, et à la conservation du dépôt de garantie s’analysent comme des clauses pénales et comme telles sont susceptibles d’être modérées par le juge du fond, en raison de leur caractère manifestement excessif”. Le contrôle du caractère non sérieusement contestable conduit alors à différer ces demandes au fond : “Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ces points”.

Cette position préserve l’équilibre entre efficacité du référé et garanties du débat au fond, surtout lorsque des stipulations potentiellement excessives appellent une appréciation de proportionnalité. La solution protège le justiciable contre une exécution provisionnelle d’accessoires discutables, tout en assurant la remise en état et la solvabilisation du créancier par l’allocation mesurée d’une provision. L’octroi d’intérêts au taux légal en application de l’article 1231‑7 s’inscrit dans cette économie, tandis que l’application de l’article 700 du code de procédure civile est rappelée par la motivation selon laquelle “L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens”. L’ensemble articule, sans excès, l’effectivité de la clause résolutoire et la maîtrise juridictionnelle des accessoires pécuniaires en référé.