Tribunal judiciaire de Paris, le 18 juin 2025, n°25/52294

Rendue par le Tribunal judiciaire de Paris le 18 juin 2025 (RG n° 25/52294), l’ordonnance statue en référé sur un bail commercial. Le contrat, conclu le 19 décembre 2023 pour des locaux situés [Adresse 3], a donné lieu à des impayés persistants malgré un commandement de payer. Celui-ci, délivré le 22 octobre 2024 et visant la clause résolutoire prévue au bail, est resté sans effet dans le délai légal. Le bailleur a sollicité la constatation de la résiliation de plein droit, l’expulsion, des provisions, une indemnité d’occupation et l’application de la clause pénale. La défenderesse n’a pas comparu, de sorte que « le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ». La juridiction a écarté les demandes dirigées contre la caution non assignée. La question tranchée porte sur les conditions et effets, en référé, de l’acquisition de la clause résolutoire d’un bail commercial en cas d’impayés. L’ordonnance constate que « le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 23 novembre 2024 » et organise les suites nécessaires.

I. La constatation de la clause résolutoire en référé

A. Les conditions d’acquisition selon l’article L.145-41

La juridiction rappelle le cadre spécifique de l’instance de référé en matière de baux commerciaux, distinct des exigences d’urgence de droit commun. Elle énonce que « le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence pour constater l’acquisition de la clause résolutoire ». Le texte de référence est cité sans équivoque: « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ». Il ressort des pièces que le commandement du 22 octobre 2024 visait la clause, mentionnait le délai légal et joignait un décompte permettant une éventuelle contestation. Le juge en déduit que « le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 23 novembre 2024 » en l’absence de purge des causes. La régularité formelle du commandement et l’inexécution persistante justifient ainsi la constatation pure et simple de la résiliation en référé.

B. Les conséquences immédiates sur la jouissance et les créances

La résiliation emporte la restitution des lieux, dont l’ordonnance organise l’effectivité sans recourir à une astreinte, compte tenu du caractère suffisant des voies d’exécution. Elle indique qu’« il convient d’accueillir la demande d’expulsion sans l’assortir d’une astreinte, le concours de la force publique étant suffisamment comminatoire pour contraindre la défenderesse à quitter les lieux volontairement ». Sur l’aspect pécuniaire, l’ordonnance retient l’absence de contestation sérieuse et alloue des provisions sur loyers, charges et indemnités d’occupation. Elle précise qu’« après examen du décompte, la créance n’apparaît pas sérieusement contestable et la défenderesse sera condamnée au paiement de la somme de 37 601,09 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 31 décembre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus ». Enfin, la pénalité contractuelle est accordée, l’ordonnance retenant que « la pénalité fixée à 10% des sommes dues n’apparaissant pas manifestement excessive au regard des sommes dues qui excèdent une annuité de loyer, elle sera accordée dans les termes de l’assignation ». Ces mesures, étroitement liées à l’autorité de la clause résolutoire, invitent à apprécier la valeur et la portée de la solution retenue.

II. La valeur et la portée de la solution

A. L’office du juge des référés et l’exigence d’absence de contestation sérieuse

Le rappel selon lequel le juge des référés n’a pas à caractériser l’urgence pour constater la clause résolutoire confirme une orientation désormais bien établie. La formule est explicite: « le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence pour constater l’acquisition de la clause résolutoire ». Elle préserve l’économie de l’action en résiliation de plein droit, centrée sur la régularité du commandement et la persistance de l’inexécution. L’absence de comparution, encadrée par l’article 472, autorise une solution rapide dès lors que « le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ». En outre, l’exclusion des demandes contre la caution non assignée rappelle utilement la rigueur de la saisine et la nécessité d’un contradictoire minimal.

B. La rigueur indemnitaire: provision, indemnité d’occupation et clause pénale

L’allocation d’une provision suppose une obligation non sérieusement contestable, ce qu’attestent le décompte détaillé et l’absence d’éléments contraires produits par la défenderesse. L’indemnité d’occupation est fixée au loyer augmenté des charges et taxes, solution classique qui répare la privation de jouissance jusqu’à libération effective. Le préjudice né de l’occupation sans titre est réparé, selon les motifs, par « l’octroi d’une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes applicables ». La clause pénale, allouée à titre provisionnel, n’est pas manifestement excessive au regard d’une dette excédant une annuité, ce qui justifie son maintien. La motivation précise d’ailleurs que « la pénalité fixée à 10% des sommes dues n’apparaissant pas manifestement excessive au regard des sommes dues qui excèdent une annuité de loyer, elle sera accordée dans les termes de l’assignation ». L’ensemble consacre une réponse efficace et mesurée, conciliant célérité de la procédure de référé et sécurité des droits nés du bail commercial.