Tribunal judiciaire de Paris, le 18 septembre 2025, n°24/01633

Le tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé le 18 septembre 2025, examine une demande de provision formulée par un bailleur pour des loyers impayés. Le locataire oppose une exception d’inexécution en invoquant des vices dans les locaux. Le juge admet partiellement la demande en retenant le caractère non sérieusement contestable de la créance principale. Il rejette en revanche la demande accessoire relative à une clause pénale jugée potentiellement excessive.

L’admission conditionnelle de la demande principale
Le cadre légal de l’article 835 du code de procédure civile
Le juge des référés statue sur le fondement de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile. Ce texte exige que l’existence de l’obligation ne soit pas sérieusement contestable pour accorder une provision. Le juge rappelle que le paiement du loyer constitue une obligation principale du locataire en vertu de l’article 1728 du code civil. L’application de ce cadre légal est ainsi strictement subordonnée à l’absence de contestation sérieuse sur le principe même de la dette.

La neutralisation des moyens de défense du locataire
Le locataire invoquait une nullité du bail pour dol et une exception d’inexécution. Le juge écarte le dol car le locataire “ne justifie pas avoir saisi la juridiction compétente d’une action pour en obtenir l’annulation” et ne produit que des éléments insuffisants. Concernant l’exception d’inexécution, il estime que les pièces versées, comme un courriel signalant une fuite, “ne permettent pas de démontrer que le dégât des eaux invoqué ait été d’une ampleur telle qu’il ait rendu les locaux impropre à l’usage”. Cette analyse rejoint la jurisprudence selon laquelle “dès lors que les locaux loués ne sont pas rendus impropres à l’usage auquel ils sont destinés, le bailleur ne manque pas à son obligation de délivrance et le preneur ne peut, en conséquence, lui opposer l’exception d’inexécution” (3ème Civ., 6 juillet 2023, pourvoi n° 22-15.923). La contestation est donc jugée dépourvue de sérieux, ouvrant la voie à la provision.

Le rejet motivé des demandes accessoires
Le refus de statuer sur la clause pénale
Le bailleur réclamait également le paiement de pénalités de retard et d’une indemnité forfaitaire. Le juge qualifie cette demande de clause pénale. Bien que reconnaissant sa compétence pour accorder une provision sur une telle clause, il refuse de le faire en l’espèce. Il motive son refus en estimant que “la somme demandée apparaît en l’espèce élevée et est susceptible d’être qualifiées de manifestement excessive et donc d’être réduite par le juge du fond”. Cette appréciation conduit à retenir l’existence d’une “contestation sérieuse” au sens de l’article 835, ce qui interdit toute condamnation à titre provisionnel sur ce chef.

La condamnation aux frais irrépétibles et aux dépens
Le juge use de son pouvoir discrétionnaire pour allouer une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il condamne le locataire, partie perdante, à payer 2000 euros pour les frais exposés non compris dans les dépens. Cette condamnation est justifiée par “les démarches judiciaires accomplies” en l’absence de factures acquittées produites par le bailleur. Par ailleurs, le locataire est condamné aux dépens de l’instance, incluant les frais de signification. Ces décisions sanctionnent l’échec des défenses soulevées et consacrent les conséquences financières de la procédure.

Cette ordonnance illustre la rigueur du contrôle opéré par le juge des référés sur le sérieux des contestations. Elle rappelle que l’exception d’inexécution en matière de bail requiert une altération substantielle de la jouissance. Elle démontre aussi la prudence du juge face aux clauses réputées abusives, renvoyant leur examen au fond. Enfin, elle confirme l’efficacité du référé provision pour obtenir le paiement rapide d’une créance incontestable dans son principe.