Tribunal judiciaire de Rennes, le 9 janvier 2026, n°25/08199

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes a rendu un jugement réputé contradictoire le 9 janvier 2026. Un bailleur, personne morale, avait consenti un bail d’habitation le 12 novembre 2020 à un locataire, lequel a cessé de payer ses loyers. Après un commandement de payer infructueux du 19 mai 2025 et une assignation du 3 septembre 2025, le bailleur a demandé la constatation de la résiliation du bail et l’expulsion. Le locataire, non comparant, n’a pas contesté les demandes. La question de droit portait sur l’acquisition de la clause résolutoire et le montant exact de la dette locative. La solution retient l’acquisition de la clause résolutoire mais réduit considérablement la créance du bailleur.

I. La recevabilité de l’action et l’acquisition de la clause résolutoire
Le juge vérifie d’abord le respect des conditions légales de recevabilité de la demande. La saisine de la CCAPEX a eu lieu le 20 mai 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation du 3 septembre 2025. La notification au préfet a été effectuée le 3 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 21 novembre 2025. Ces éléments rendent l’action recevable. Sur le fond, la clause résolutoire insérée au bail prévoit une résiliation de plein droit deux mois après un commandement de payer infructueux. Le commandement de payer a été délivré le 19 mai 2025 et aucun règlement n’est intervenu dans ce délai. Le juge constate donc que “les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à la date du 21 juillet 2025” (Motifs, II, Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire). Cette solution est classique et applique strictement les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle garantit la sécurité juridique du bailleur tout en respectant le délai de protection du locataire.

II. La détermination judiciaire du montant de la dette locative
Le juge exerce son office en vérifiant d’office le montant de la créance réclamée par le bailleur. Le bailleur produisait un décompte de 4432,72 euros, incluant un loyer variable non justifié. Le juge constate que “le bailleur ne démontre nullement la réalité des mensualités appelées” (Motifs, II, Sur la demande de condamnation en paiement). Il retient donc le loyer contractuel initial de 323,55 euros et déduit les régularisations de charges non justifiées. La dette est ainsi réduite à 1377,05 euros. Cette décision illustre le pouvoir du juge de contrôler les pièces fournies, même en l’absence du défendeur. Elle rappelle que le bailleur supporte la charge de la preuve de l’évolution du loyer. La portée de cette solution est dissuasive pour les bailleurs qui ne justifient pas précisément leurs décomptes. Elle protège le locataire contre des demandes abusives et garantit l’équilibre des rapports locatifs.