4.9
I. La recevabilité et l’acquisition de la clause résolutoire
Le juge a d’abord vérifié la recevabilité de l’action, conditionnée par le respect des délais légaux de saisine de la CCAPEX. Il a constaté que la saisine de la CCAPEX datait du 4 novembre 2022, soit plus de deux mois avant l’assignation du 12 mai 2025. De plus, l’assignation avait été notifiée à la préfecture le 13 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience. “La demande formée par la bailleresse est par conséquent recevable de ce chef.” (Motifs, point 1). Cette solution rappelle le caractère impératif des formalités préalables à toute action en résiliation.
Le juge a ensuite constaté l’acquisition de la clause résolutoire, le locataire n’ayant pas réglé les loyers dans les deux mois suivant le commandement. Le contrat de bail contenait une clause résolutoire régulière, et le commandement de payer du 27 octobre 2022 mentionnait les sommes dues. “Monsieur [R] ne justifie pas avoir donné totalement suite à ce commandement dans les deux mois.” (Motifs, point 2). Le juge a donc constaté la résiliation de plein droit du bail au 28 décembre 2022. Cette décision illustre l’application mécanique de la clause résolutoire en cas de non-respect du commandement.
II. Les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire
Le juge a accordé des délais de paiement au locataire, conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989. Il a constaté que le preneur avait repris le paiement intégral du loyer courant depuis mars 2025 et avait apuré partiellement sa dette. “Il y a dès lors lieu de faire droit à sa demande de délais de paiement” (Motifs, point 2). Cette solution montre que la reprise du paiement du loyer est une condition essentielle pour obtenir des délais.
Le juge a suspendu les effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais accordés. Il a précisé que si le locataire se libère de sa dette dans les délais impartis, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué. “Le respect de ce rééchelonnement de la dette entraînera suspension du jeu de la clause résolutoire” (Motifs, point 2). La valeur de cette décision est d’offrir une seconde chance au locataire de bonne foi, tout en conditionnant le maintien dans les lieux à l’apurement de la dette. La portée de l’arrêt est de rappeler l’équilibre entre le droit du bailleur et la protection du locataire en difficulté.
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