Tribunal judiciaire, le 10 juillet 1965, n°23/15317

Tribunal judiciaire de [Localité 7], 19 juin 2025. Le litige porte sur le recouvrement d’arriérés de charges de copropriété et l’imputation de frais liés aux démarches de recouvrement. Une copropriétaire d’un lot au sein d’un immeuble régi par la loi du 10 juillet 1965 n’a pas réglé diverses provisions et régularisations. Le syndicat des copropriétaires a sollicité le paiement du principal, des dommages et intérêts distincts et une indemnité procédurale. La défenderesse n’a pas comparu, de sorte que la formation statue sur le fond sous le contrôle rappelé par l’article 472 du code de procédure civile, selon lequel « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ». La question soulevée concerne les exigences probatoires pour établir la dette et les conditions d’imputation au seul copropriétaire défaillant de certains frais de recouvrement au titre de l’article 10-1, ainsi que l’octroi d’une indemnité supplémentaire au-delà de l’intérêt moratoire. La juridiction admet le principe de la créance de charges mais réduit la somme aux seuls postes justifiés, écarte les frais non établis comme extraordinaires et rejette la demande de dommages et intérêts distincts, tout en allouant une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

I. Le sens de la décision

A. L’exigence probatoire pour la créance de charges

Le jugement rappelle avec netteté la charge de la preuve et les pièces attendues. Il énonce que « En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ». Il précise encore: « À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants ». La solution s’articule donc autour du couple comptes approuvés–appels de fonds, appuyé par un décompte complet, afin d’établir une créance certaine, liquide et exigible. Les pièces versées ont permis de retenir le principal, assorti des intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à la demande.

B. La délimitation des frais imputables au seul copropriétaire

La formation opère une distinction stricte entre les frais relevant de la gestion courante du syndic et ceux, exceptionnels, imputables au seul débiteur au sens de l’article 10-1. Elle constate d’abord une carence d’assise contractuelle sur une partie de la période: « Le syndicat des coproprietaires ne produit cependant que le contrat conclu avec le syndic pour la période du 01 juillet 2023 au 31 décembre 2024 si bien qu’il n’est pas possible de déterminer le montant contractuellement prévu pour les frais facturés avant la date de prise d’effet du contrat ». Elle qualifie ensuite la nature des diligences attendues pour une imputation individuelle, en soulignant que « Ces frais ne pourraient donc être retenus que s’ils excédaient la gestion courante du syndic et traduisaient des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant, ce qui ressort au demeurant des termes mêmes du contrat qui prévoit une tarification “uniquement en cas de diligences exceptionnelles” ». Constatant l’absence de telles diligences, elle tranche sans ambiguïté: « Or, il n’est justifié en l’espèce, d’aucune diligences de cette nature excédant la gestion courante du syndic ». Le refus d’imputer les frais litigieux s’inscrit ainsi dans une logique probatoire rigoureuse et fonctionnelle.

II. Valeur et portée de la décision

A. Une clarification utile des frontières de la gestion du syndic

La décision éclaire la portée de l’article 10-1 en subordonnant l’imputation des frais à la preuve d’actes positifs excédant la gestion ordinaire. Elle insiste sur la nature des missions de base, ce que confirme la motivation relative aux frais d’avocat: « l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base ». La méthode retenue évite une requalification artificielle de tâches courantes en diligences prétendument exceptionnelles. Elle exige, en outre, l’articulation précise des frais avec le contrat de syndic applicable dans le temps, condition décisive pour écarter les postes non couverts. Cette approche renforce la sécurité juridique des copropriétaires et la prévisibilité des charges, sans entraver les démarches réellement nécessaires de recouvrement qui, dûment établies, demeurent imputables.

B. Le rappel du régime de l’intérêt moratoire et du préjudice distinct

Sur la demande indemnitaire, le jugement rappelle le cadre de l’article 1231-6, selon lequel l’indemnisation du retard consiste d’abord en l’intérêt au taux légal, un complément n’étant envisageable qu’en présence d’un préjudice autonome. La motivation est explicite: « Par conséquent, faute de justifier de l’existence d’un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l’article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires est débouté de sa demande de dommages et intérêts ». L’exigence d’un dommage distinct et prouvé interdit d’ériger l’atteinte alléguée à la trésorerie en préjudice abstrait. Elle prévient une double réparation, l’intérêt moratoire accomplissant sa fonction normative de compensation du retard. La solution, ferme mais mesurée, maintient l’équilibre entre l’effectivité du recouvrement et la protection du débiteur contre des condamnations supplétives non caractérisées. L’exécution provisoire de droit complète enfin l’économie de la décision, sans bouleverser le régime applicable.