Tribunal judiciaire, le 18 juin 2025, n°23/09425

Rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris le 18 juin 2025, le jugement tranche un litige de sortie de logement de fonction. L’occupante, retraitée depuis le 1er avril 2020, se maintient dans les lieux et soutient qu’un bail verbal a pris naissance à compter du 1er novembre 2021. Le bailleur sollicite l’expulsion, l’indemnité d’occupation et des mesures accessoires, invoquant des offres de relogement et une convention d’occupation précaire proposée en 2020.

Les faits se caractérisent par un ancien contrat de travail incluant un logement de fonction, la cessation d’activité au 1er avril 2020, puis la délivrance d’une sommation de quitter les lieux le 9 novembre 2023. L’assignation a été délivrée le 29 novembre 2023 devant la juridiction précitée. Le bailleur demande l’expulsion immédiate et une indemnité mensuelle depuis avril 2020, tandis que l’occupante oppose la réception d’avis d’échéances mentionnant loyer dès novembre 2021 et un changement d’identifiant du logement.

La question de droit porte sur les conditions de reconnaissance d’un bail verbal, ses modes de preuve et la preuve du prix, à la lumière des articles 1715 et 1716 du Code civil. La décision retient l’existence d’un bail verbal, déboute le bailleur de l’ensemble de ses demandes, et alloue à l’occupante une somme au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, les dépens à la charge du demandeur.

I – Le sens de la décision

A – La qualification de bail verbal

Le juge rappelle d’abord le principe directeur: « Il est de principe que le bail, contrat consensuel, peut être verbal. » L’exigence d’un écrit ne conditionne pas la validité du contrat de bail d’habitation, dès lors que les éléments essentiels sont établis. Le rappel conjoint de l’article 1359 du Code civil fixe toutefois le cadre probatoire de droit commun.

Le cœur du raisonnement repose sur l’aménagement probatoire spécifique: « Lorsque le bail verbal a reçu un commencement d’exécution, sa preuve est libre de tous les modes de preuve admissible, plusieurs indices pouvant constituer cette preuve. » Le commencement d’exécution libère la preuve, autorisant un faisceau d’indices convergents, apprécié souverainement, pour établir l’accord des volontés sur la chose et le but locatif.

La preuve du prix obéit à une règle distincte et cumulative: « La preuve du prix du bail verbal est régie par l’article 1716 du Code civil. Les seuls modes de preuves admis sont les quittances, le serment ou l’expertise. » En présence d’avis d’échéances mentionnant loyer, assimilables à des quittances lorsqu’ils constatent le paiement, la condition probatoire relative au prix peut se trouver satisfaite.

B – Les indices retenus et leur force probante

La juridiction retient plusieurs éléments concordants, appréciés in concreto. Le remplacement de la mention indemnité d’occupation par loyer et l’attribution d’un identifiant de logement différent convergent vers une volonté contractuelle nouvelle. Le bailleur n’explique pas le changement d’identification, ce silence affaiblissant l’argument d’une simple erreur matérielle.

Un constat décrit deux espaces d’habitation reliés, révélant une organisation des lieux conforme à un usage d’habitation pérenne, non transitoire. S’y ajoute l’acceptation de paiements qualifiés en loyers dès novembre 2021, caractérisant un commencement d’exécution du bail verbal et un comportement non équivoque du bailleur. L’ensemble forme un faisceau d’indices suffisant.

Le juge en déduit une mutation du statut d’occupation. L’occupante ne peut plus être traitée comme sans droit ni titre à la date considérée. L’action en expulsion, fondée sur la seule cessation de la relation de travail, se heurte alors au régime protecteur du bail d’habitation et aux exigences probatoires rappelées.

II – La valeur et la portée

A – Une solution juridiquement équilibrée

La décision ménage l’articulation entre droit commun de la preuve et régimes spéciaux du bail verbal, sans étendre indûment leurs effets. Elle valorise une méthode par indices, contrôlée par la barrière de l’article 1716 pour le prix, garantissant la sécurité juridique des relations locatives.

Elle souligne également une voie de sécurisation des situations litigieuses: « Enfin, chaque partie peut exiger, à tout moment l’établissement d’un contrat écrit conforme à la loi, par la voie d’une régularisation amiable ou judiciaire. » L’appel à la régularisation, plutôt qu’à la seule sanction, épouse l’économie du droit du logement et l’équilibre des intérêts.

La réserve opposée à l’argument d’erreur matérielle paraît conforme aux exigences de preuve de la volonté contractuelle. L’acceptation de paiements qualifiés en loyers et l’absence d’explication technique rigoureuse déplacent la charge argumentative vers le bailleur, sans renverser la charge de la preuve.

B – Conséquences pratiques et perspectives

Pour les bailleurs employeurs, l’arrêt met en garde contre les ambiguïtés de gestion des logements de fonction en fin de contrat de travail. La qualification des flux et la cohérence des identifiants techniques influencent directement le statut juridique de l’occupation postérieure.

Pour les occupants, la solution éclaire l’usage des pièces justificatives dans le cadre probatoire de l’article 1715. Des avis d’échéances mentionnant loyer, adossés à des paiements réguliers, peuvent emporter la conviction sur l’existence d’un bail verbal à partir d’une date précise.

La portée demeure néanmoins d’espèce. Elle dépendra de la densité des indices, de la nature des quittances et de la cohérence des systèmes internes de gestion. La décision incite à formaliser sans délai les périodes transitoires par des conventions écrites adaptées, afin de prévenir de nouveaux contentieux.