Tribunal judiciaire, le 20 juin 2025, n°24/06318

Tribunal judiciaire de Paris, 20 juin 2025. Le juge était saisi d’une action en recouvrement d’un arriéré de charges de copropriété à l’encontre d’un copropriétaire défaillant. La demande visait le paiement des sommes arrêtées, avec intérêts au taux légal, capitalisation, frais de l’article 10‑1 de la loi de 1965, dommages‑intérêts pour résistance abusive, dépens et indemnité de procédure.

Les comptes de l’exercice et le budget prévisionnel avaient été approuvés en assemblée générale. Plusieurs appels de fonds avaient été notifiés. Un décompte du 27 mars 2024 arrêtait un solde impayé de 9 230,49 euros hors frais accessoires, après déduction des éléments non qualifiables de charges.

La procédure a suivi une assignation du 26 avril 2024, une clôture le 23 janvier 2025, puis des plaidoiries le 27 mai 2025. La défenderesse n’était pas représentée. Le jugement a été rendu par mise à disposition, réputé contradictoire et assorti de l’exécution provisoire.

La question portait sur l’opposabilité des charges approuvées, les limites de l’imputabilité des frais au titre de l’article 10‑1, le point de départ et la capitalisation des intérêts, ainsi que les conditions d’une indemnisation supplémentaire pour mauvaise foi. Le juge retient la condamnation au principal avec intérêts, la capitalisation, l’imputation d’un seul frais de mise en demeure, et rejette la demande de dommages‑intérêts distincts.

Le cadre normatif est rappelé avec précision. Le tribunal énonce que, « lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de la notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel ». Il ajoute toutefois: « En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. »

I. Fondements et portée immédiate des obligations de paiement

A. Opposabilité des comptes et exigibilité des charges

Le raisonnement articule les articles 10 et 42 de la loi de 1965. L’approbation non contestée des comptes rend opposables les charges à l’égard de chaque lot, sauf débat résiduel sur le solde individuel. Le juge rappelle ainsi qu’« il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels ». Cette exigence probatoire sécurise l’exigibilité des sommes réclamées, en bornant la discussion au quantum.

L’application aux faits est rigoureuse. Les procès‑verbaux produits confèrent caractère définitif aux comptes approuvés. Les appels de fonds et états de dépenses complètent la preuve de l’exigibilité. Le juge écarte, comme il se doit, les postes étrangers aux charges. La solution confirme la distinction conceptuelle entre l’opposabilité des comptes collectifs et la contestation du solde individuel.

B. Qualification distincte des frais au regard de l’article 10‑1

La motivation opère une démarcation nette entre charges communes et frais imputables. Le tribunal relève que « les frais de mise en demeure, les frais d’honoraires d’avocat ou encore de remise du dossier à l’avocat, qui sont d’un montant total de 714,50 (45+45+98+301,50+225), ne sauraient être considérés par leur nature comme des charges de copropriété. Ils sont, en conséquence, déduits du montant des charges. » Sur le fondement de l’article 10‑1, il n’admet l’imputation que d’une seule mise en demeure, retenant que « dès lors qu’une seule mise en demeure restée infructueuse suffit pour engager des poursuites judiciaires ».

La décision subordonne en outre l’imputation des honoraires du syndic à la production du contrat et à la démonstration d’une prestation spécifique. À défaut de pièces, ces postes sont rejetés. Enfin, la formation précise utilement que « les sommes rejetées telles que sollicitées au titre des dispositions de l’article 10-1 de la loi précitée, ne sauraient être mises à la charge des autres copropriétaires ». L’économie générale du texte de 1965 se trouve ainsi respectée.

II. Appréciation et perspectives

A. Une solution sécurisante pour le recouvrement

La solution renforce la sécurité des flux de charges, clef de voûte de la vie collective. En bornant le débat par l’approbation des comptes, le juge recentre la discussion sur le solde individuel. Cette orthodoxie facilite le recouvrement et limite les contestations dilatoires. Le point de départ de l’intérêt moratoire est également clarifié par référence à l’article 1231‑6: « Les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. » La capitalisation suit la demande expresse, conformément à l’article 1343‑2: « il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts, dès lors qu’elle est dûment sollicitée. »

La cohérence d’ensemble se lit encore dans l’affirmation du caractère exécutoire immédiat: « le présent jugement est revêtu, de droit, de l’exécution provisoire. » L’articulation de ces éléments consacre une ligne jurisprudentielle stable, favorable à la prévisibilité des charges et au financement des travaux collectifs.

B. Des limites sur les frais accessoires et l’indemnisation

La restriction des frais à une seule mise en demeure ménage un équilibre entre efficacité et équité. Le rappel selon lequel « Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige » souligne la plasticité du contrôle. L’exigence probatoire renforcée pour les honoraires de syndic incite à une meilleure contractualisation et à une facturation précisément justifiée.

Le rejet des dommages‑intérêts distincts s’inscrit dans le texte: « Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. » Mais, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. » Faute de preuve de mauvaise foi et de préjudice autonome, l’indemnisation complémentaire ne peut prospérer. La solution est mesurée; elle dissuade les prétentions punitives non étayées, tout en préservant l’outil de l’intérêt légal capitalisé lorsque la créance est certaine.