Tribunal judiciaire, le 23 juin 2025, n°24/02392

La décision commentée émane du tribunal judiciaire de [Localité 11], le 23 juin 2025, et tranche un litige de vente immobilière sur le terrain du dol par réticence. Il s’agit d’un immeuble vendu en 2017, rapidement affecté d’infiltrations, d’humidité et de moisissures, malgré une apparence soignée lors de la cession consécutive à des travaux de peinture et de ravalement. Une expertise judiciaire, ordonnée en 2019 et déposée en 2022, a objectivé l’origine des désordres et le coût des remises en état nécessaires.

L’acquéreur a assigné le vendeur, sollicitant principalement la condamnation sur le fondement du dol, à titre subsidiaire la garantie des vices cachés, et réclamant l’indemnisation des travaux, des frais de maîtrise d’œuvre, d’un préjudice de jouissance avant et pendant les travaux, ainsi qu’un préjudice moral. Le vendeur a contesté toute manœuvre dolosive, soutenant n’avoir réalisé que des travaux d’entretien et de peinture, et opposant la clause de non-garantie des vices cachés. Le tribunal rappelle, au titre de l’office du juge, que « le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif » en application de l’article 768 du code de procédure civile, conformément à 2e Civ., 13 avril 2023, n° 21-21.463.

La question posée résidait dans la qualification d’une réticence dolosive liée à la dissimulation d’informations déterminantes sur l’état du bien, au regard d’indices convergents et de l’apparence rénovée au moment de la vente. Le tribunal répond positivement, caractérise le dol et indemnise les travaux strictement rattachés aux désordres d’infiltration, d’humidité et de moisissures, refuse l’alternative des vices cachés pour d’autres postes, et écarte le préjudice moral et la perte de jouissance avant travaux faute d’établir un lien suffisant.

I. Les critères de la réticence dolosive appliqués à la vente

A. Les principes directeurs et leur temporalité
Le tribunal s’appuie d’abord sur la définition textuelle du dol, rappelant que « constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie ». Il précise que « le dol s’apprécie au jour de la signature de l’acte contesté, de sorte que tout évènement postérieur à celui-ci est sans effet sur la caractérisation du dol ». Cette temporalité sélectionne les faits révélateurs antérieurs ou concomitants à l’acte, et évite qu’un aléa postérieur altère l’analyse.

Les éléments factuels réunis par l’expertise témoignent de désordres structurels déjà installés à la vente. Les infiltrations de toiture, l’absence d’isolation, l’insuffisance de ventilation et le phénomène de condensation ont provoqué des moisissures diffuses, rapidement réapparues après les travaux d’embellissement. Plusieurs indices convergent : réapparition précoce et massive, homogénéité des atteintes, observations de l’expert et constats. La mention par l’expert de causes « difficilement perceptibles » n’affecte pas la solution, puisque, selon les termes du jugement, cela « ne la dispensait pas d’informer son cocontractant sur l’état des appartements avant la réfection des peintures ». L’information précontractuelle porte moins sur la cause technique que sur l’état du bien tel qu’il se présentait avant masquage.

Le raisonnement s’appuie aussi sur la fonction normative du diagnostic de performance énergétique. Le juge souligne que « la vocation de ce diagnostic est de renseigner sur la performance énergétique du bien immobilier en question et non sur l’existence de désordres ». L’acheteur non professionnel ne pouvait en déduire, par la seule absence d’isolation mentionnée, l’existence de désordres graves rendant certains lots impropres à l’habitation. L’appréciation de la déterminance se mesure ici à l’ampleur des travaux nécessaires et à l’affectation de l’aptitude locative du bien.

B. La délimitation de l’emprise du dol et l’échec du fondement subsidiaire
Le tribunal circonscrit ensuite le périmètre du dol aux désordres d’infiltration, d’humidité excessive et de moisissures, dont l’antériorité est corroborée par l’expertise et la chronologie des manifestations. La réticence a consisté à taire un état antérieur déterminant, altérant l’évaluation du prix et l’attractivité locative de l’immeuble. À l’inverse, pour la peinture de la cage d’escalier et les plaquettes de façade, la preuve de la connaissance par le vendeur n’était pas apportée. Dès lors, ni dol ni garantie n’étaient mobilisables.

L’option subsidiaire de la garantie des vices cachés échoue, en raison de la clause d’exclusion présente dans l’acte et de l’absence d’éléments imputant la connaissance effective des défauts visés au vendeur pour ces postes particuliers. La solution conserve ainsi l’économie contractuelle tout en neutralisant, par le dol, l’opacité ayant pesé sur l’état des appartements. Cette articulation nette évite les confusions entre dol généralisé et pluralité de défectuosités hétérogènes.

II. La cohérence indemnitaire et la portée pratique de la solution

A. La structuration des réparations et l’administration de la preuve
En matière de remèdes, le tribunal rappelle que « la partie dont le consentement a été affecté par un dol peut solliciter, soit la demande de nullité du contrat, soit l’octroi de simples dommages-intérêts soit les deux cumulés ». L’option retenue est indemnitaire, sur la base d’une évaluation consolidée par l’expertise et des devis complémentaires, en limitant les postes aux travaux nécessaires pour traiter l’infiltration, l’isolation, la ventilation et les reprises intérieures corrélées.

La méthode du juge conjugue prudence et pragmatisme. Elle retient les coûts indispensables (y compris échafaudages et installation de chantier) et écarte les postes étrangers aux désordres caractérisés au titre du dol. L’expertise sert de socle, les devis actualisés précisent les montants et complètent des postes omis. L’indemnisation de la maîtrise d’œuvre est admise à hauteur d’un pourcentage validé techniquement, pour assurer une remise en état effective et coordonnée. La logique probatoire transparaît encore lorsque le tribunal retient, s’agissant de la perte de loyers pendant les travaux, que « aucune des parties n’a produit de document permettant de remettre en cause cette évaluation de l’expert ».

L’absence d’éléments probants sur une perte de jouissance antérieure aux travaux conduit à débouter la demande correspondante. De même, le préjudice moral d’une personne morale se conçoit par l’atteinte à l’image ou à la réputation, non démontrée en l’espèce. La cohérence d’ensemble privilégie la certitude des atteintes et la traçabilité des évaluations.

B. Indexation, intérêts et capitalisation : le réglage des accessoires
La décision opère un réglage soigné des accessoires. L’indexation sur l’indice BT01, à compter de la date des devis complémentaires jusqu’au jugement, préserve le pouvoir réparateur des sommes allouées dans un contexte inflationniste des coûts de construction. L’octroi des intérêts au taux légal à compter de la décision s’aligne sur l’article 1231‑7 du code civil, limitant la capitalisation aux conditions légales, le tribunal rappelant que « la capitalisation est de droit quand elle est sollicitée », conformément à l’article 1343‑2.

Ce traitement des accessoires s’accompagne d’une application mesurée des frais irrépétibles, en l’absence de justificatifs précis, et d’une condamnation aux dépens incluant les frais d’expertise, ce qui confirme la centralité de la mesure d’instruction dans l’issue du litige. L’exécution provisoire, de droit, n’est pas écartée, ce qui confère une effectivité rapide aux travaux réparatoires planifiés.

La portée de l’arrêt intéresse les ventes d’immeubles à vocation locative lorsque l’embellissement masque des désordres structurels. La caractérisation de la réticence dolosive repose ici sur un faisceau d’indices factuels et techniques, sans exiger la maîtrise des causes profondes, mais une loyauté minimale d’information sur l’état antérieur des lieux. Elle éclaire utilement la fonction limitée du DPE, distincte de toute révélation des vices, et invite à une diligence renforcée dès lors que des travaux d’apparence ont précédé la vente. L’expertise, pivot de la preuve, demeure déterminante, surtout lorsque, faute de travaux, « les moisissures réapparaîtront inéluctablement », révélant la permanence des causes et la nécessité d’un traitement structurel.