L’abus de confiance peut désormais porter sur un immeuble : analyse du revirement de la chambre criminelle du 13 mars 2024 et de sa consolidation (2024-2026)

Par un arrêt de section publié au Bulletin du 13 mars 2024, la chambre criminelle de la Cour de cassation a opéré un revirement de jurisprudence majeur en jugeant que l’abus de confiance peut porter sur un bien quelconque, en ce compris un immeuble. Cette décision, qui rompt avec une jurisprudence constante depuis 2001, étend significativement l’élément matériel de l’infraction prévue à l’article 314-1 du code pénal. La présente analyse examine les fondements de ce revirement, sa confrontation au principe de non-rétroactivité de la loi pénale tel que garanti par l’article 7 de la Convention européenne des droits de l’homme, et sa consolidation dans la jurisprudence ultérieure de la chambre criminelle jusqu’en mai 2026.

I. L’extension de l’élément matériel de l’abus de confiance aux immeubles : un revirement annoncé

A. La position antérieure : l’exclusion des immeubles du champ de l’article 314-1 du code pénal

Aux termes de l’article 314-1 du code pénal, l’abus de confiance est le fait par une personne de détourner, au préjudice d’autrui, des fonds, des valeurs ou un bien quelconque qui lui ont été remis et qu’elle a acceptés à charge de les rendre, de les représenter ou d’en faire un usage déterminé.

Depuis un arrêt du 10 octobre 2001, la chambre criminelle jugeait de manière constante que l’abus de confiance ne peut porter que sur des fonds, valeurs ou biens quelconques à l’exclusion d’un immeuble [[Crim. 10 oct. 2001, n° 00-87.605, Bull. crim. 2001, n° 205. Cette solution avait été confirmée par Crim. 14 janv. 2009, n° 08-83.707.]]. Cette position était fondée sur l’idée que l’on ne peut pas détourner un immeuble au même titre que l’on ne peut pas le voler. Le délit supposait en effet une remise volontaire de la chose entre les mains de l’auteur, ce qui paraissait difficilement concevable pour un bien immobilier.

Cette jurisprudence avait suscité des controverses doctrinales persistantes. Dès 2002, un auteur s’étonnait de cette exclusion, observant que l’association des termes « bien » et « quelconque » ne permettait pas de présager qu’il s’agissait d’une catégorie fermée aux immeubles [[B. de Lamy, L’abus de confiance peut-il porter sur un immeuble ?, D. 2002. 1796 : « L’expression « bien quelconque » n’inclut pas les immeubles qui ne peuvent alors être l’objet d’un abus de confiance […] ne laisse pas de surprendre tant l’association des termes « bien » et « quelconque » ne permettait pas de présager qu’il s’agissait d’une catégorie fermée aux immeubles. »]]. L’article 516 du code civil dispose au demeurant que « tous les biens sont meubles ou immeubles », sans que cette summa divisio n’autorise une quelconque hiérarchie.

Parallèlement, la chambre criminelle n’avait cessé d’élargir la notion de bien quelconque à des catégories toujours plus diverses. Elle avait ainsi jugé que le numéro de carte bancaire constitue un bien susceptible d’appropriation au sens de l’article 314-1 [[Crim. 14 nov. 2000, n° 99-84.522, Bull. crim. 2000, n° 338.]], de même que la connexion internet mise à disposition des salariés au titre de leur activité professionnelle [[Crim. 19 mai 2004, n° 03-83.953, Bull. crim. 2004, n° 126.]] ou encore le temps de travail de salariés utilisé à des fins autres que celles pour lesquelles ils perçoivent une rémunération [[Crim. 19 juin 2013, n° 12-83.031, Bull. crim. 2013, n° 145.]].

Un premier signal du revirement à venir avait été donné par la chambre criminelle elle-même en matière d’escroquerie. Par un arrêt du 28 septembre 2016, elle avait jugé pour la première fois qu’un immeuble, étant un bien au sens de l’article 313-1 du code pénal, peut constituer l’objet de ce délit [[Crim. 28 sept. 2016, n° 15-84.485, Bull. crim. 2016, n° 254. Dans cette affaire, les juges avaient retenu que les manoeuvres frauduleuses avaient permis d’obtenir la vente d’un bien immobilier à un prix surévalué.]]. La Cour relevait alors que « la notion de bien quelconque, participant à la définition de l’objet de la remise, condition préalable à la commission du délit d’abus de confiance, au sens du texte précité, doit s’entendre de tout bien, meuble ou immeuble ».

B. Le revirement du 13 mars 2024 : consécration d’une évolution prévisible

L’arrêt du 13 mars 2024 intervient dans le cadre de l’affaire dite des décharges des Bouches-du-Rhône. Une société titulaire d’un marché public d’exploitation d’un centre d’enfouissement de déchets s’était vu reprocher d’avoir accueilli, sur le site destiné à recevoir les déchets de la collectivité concédante, des déchets privés facturés aux entreprises qui les apportaient. L’exploitation privative du site, en marge du marché public, avait été qualifiée d’abus de confiance par la cour d’appel d’Aix-en-Provence, les prévenus s’étant comportés comme les propriétaires du terrain alors qu’ils n’en étaient que prestataires.

La chambre criminelle approuve cette qualification en énonçant de manière solennelle :

« Il convient désormais de juger que l’abus de confiance peut porter sur un bien quelconque en ce compris un immeuble. » [[Crim. 13 mars 2024, n° 22-83.689, FS-B, publié au Bulletin, § 53. Ce revirement s’inscrit dans le prolongement de l’évolution initiée par Crim. 28 sept. 2016, n° 15-84.485 en matière d’escroquerie, https://www.courdecassation.fr/decision/65f150a628057200093c3f91.]]

La Cour fonde ce revirement sur trois considérations convergentes. En premier lieu, les travaux parlementaires ayant conduit à l’adoption du nouveau code pénal établissent que la notion de bien quelconque doit s’entendre de tout bien, meuble ou immeuble, sans que le législateur n’ait entendu introduire de restriction. En deuxième lieu, la jurisprudence avait déjà étendu cette notion aux biens incorporels et immatériels, démontrant l’absence de limitation intrinsèque de la formule légale. En troisième lieu, la Cour s’appuie sur le parallèle avec l’escroquerie, pour laquelle le même texte emploie la même notion de « bien quelconque » et dont l’application aux immeubles est acquise depuis 2016.

Appliqué au cas d’espèce, la Cour retient que « l’exploitation à laquelle se sont livrés les prévenus en marge du marché liant la société aux collectivités concernées a consisté en une utilisation du site non conforme au cahier des clauses techniques particulières dont il est résulté une réduction, à leur insu et en fraude de leurs droits, des capacités d’enfouissement résiduelles du site qu’elles avaient remis à titre précaire, portant ainsi atteinte de façon irrémédiable à l’utilité de l’immeuble » [[Crim. 13 mars 2024, § 61.]].

La Cour caractérise ainsi un usage abusif de l’immeuble qui, « traduisant la volonté manifeste des prévenus de se comporter, même momentanément, comme propriétaires, s’analyse en un détournement entrant dans le champ de l’article 314-1 du code pénal » [[Crim. 13 mars 2024, § 61.]].

L’acte de détournement ne suppose donc ni dissipation ni destruction du bien. Il peut résulter d’une simple utilisation du bien à des fins étrangères à celles qui avaient été convenues, dès lors que cet usage implique la volonté du possesseur de se comporter, même momentanément, comme le propriétaire de la chose [[Crim. 13 févr. 1984, n° 82-94.484, Bull. crim. 1984, n° 49. Cet arrêt ancien posait déjà le principe que le détournement peut résulter d’un usage abusif traduisant la volonté de se comporter en propriétaire.]].

La Cour saisit en outre l’occasion de rappeler que le préjudice, élément constitutif du délit d’abus de confiance, peut n’être qu’éventuel et que son existence « se trouve nécessairement incluse dans la constatation du détournement » [[Crim. 13 mars 2024, § 62. V. déjà en ce sens : Crim. 13 janv. 2010, n° 08-83.216.]].

II. Portée et consolidation du revirement : entre sécurité juridique et construction prétorienne

A. La question de l’application dans le temps du revirement au regard de l’article 7 de la Convention européenne des droits de l’homme

L’application d’un revirement de jurisprudence pénale à des faits antérieurs à son prononcé soulève une difficulté au regard du principe de non-rétroactivité de la loi pénale. L’article 112-1 du code pénal dispose que « sont seuls punissables les faits constitutifs d’une infraction à la date à laquelle ils ont été commis ». Si ce principe régit expressément l’application de la loi nouvelle, son extension aux revirements de jurisprudence demeure débattue.

La Cour européenne des droits de l’homme a construit une jurisprudence nuancée sur ce point. Si elle juge classiquement que « les exigences de la sécurité juridique et de protection de la confiance légitime des justiciables ne consacrent pas un droit acquis à une jurisprudence constante » [[CEDH 16 juin 2009, Isik c/ Turquie, n° 45630/99. V. également CEDH, Gde Ch., 5 mai 2026, Yasak c. Türkiye, n° 25008/20, sur le délai raisonnable comme composante du procès équitable.]], elle n’en admet pas moins que l’article 7 de la Convention prohibe l’application rétroactive d’une interprétation jurisprudentielle lorsqu’elle est imprévisible pour le justiciable.

Dans l’arrêt du 13 mars 2024, la chambre criminelle répond précisément à cette objection en énonçant que le revirement « ne méconnaît pas le principe consacré par l’article 7 de la Convention européenne des droits de l’homme » [[Crim. 13 mars 2024, § 60.]]. Elle relève d’abord que « le principe de non-rétroactivité ne s’applique pas à une simple interprétation jurisprudentielle à la condition qu’elle ne soit pas imprévisible » [[Ibid.]]. Elle constate ensuite que les demandeurs « avaient la possibilité de s’entourer de conseils appropriés et, de surcroît, étaient des professionnels habitués à devoir faire preuve d’une grande prudence dans l’exercice de leur activité, et notamment dans l’évaluation des risques qu’elle comporte » [[Ibid.]].

La Cour ajoute surtout que les prévenus « ne sauraient invoquer le droit à une jurisprudence figée interdisant d’étendre le champ d’application de l’article 314-1 du code pénal au détournement d’un immeuble, la Cour de cassation s’étant, par plusieurs arrêts antérieurs aux faits poursuivis, engagée dans le sens d’un élargissement de la conception de l’objet détourné » [[Ibid.]].

Ce raisonnement mérite l’attention. La chambre criminelle se livre à un contrôle de prévisibilité concret, apprécié in concreto au regard des qualités des prévenus et de l’état de la jurisprudence antérieure. Ce faisant, elle applique le standard européen tel qu’il a été dégagé par la Cour de Strasbourg, qui exige que l’infraction soit « clairement définie par la loi », cette condition étant remplie « lorsque le justiciable peut savoir, à partir du libellé de la disposition pertinente et, au besoin, à l’aide de l’interprétation qui en est donnée par les tribunaux, quels actes et omissions engagent sa responsabilité pénale » [[CEDH, Gde Ch., 21 oct. 2013, Del Río Prada c/ Espagne, n° 42750/09.]].

La Cour de cassation française opère ainsi une synthèse entre l’exigence de sécurité juridique inhérente au principe de légalité criminelle et la nécessaire évolution de la jurisprudence, qui ne saurait être figée au détriment de la répression d’atteintes nouvelles aux biens d’autrui.

B. La consolidation prétorienne : les applications du revirement dans la jurisprudence de la chambre criminelle (2024-2026)

Depuis le revirement du 13 mars 2024, la chambre criminelle a eu l’occasion de préciser et de consolider les conditions d’application de l’abus de confiance, notamment dans ses rapports avec la confiscation des immeubles et l’évaluation du préjudice.

S’agissant de la remise à titre précaire, condition préalable du délit, la Cour rappelle avec constance qu’elle doit être caractérisée par des éléments objectifs. Dans un arrêt du 10 décembre 2025, elle censure une cour d’appel qui, après avoir relevé que des fonds avaient été remis en vue d’effectuer des placements rémunérateurs, ce dont il résultait une remise à titre précaire, avait néanmoins relaxé la prévenue par des motifs inopérants tenant à l’absence de directives précises des clients ou de date précise pour la restitution des fonds [[Crim. 10 déc. 2025, n° 25-80.242, https://www.courdecassation.fr/decision/69392900c988783351cb9e4f : « ayant relevé qu’il ressortait des déclarations tant des parties civiles que de la prévenue que cette dernière avait sollicité les fonds en vue d’effectuer des placements rémunérateurs, ce dont il résultait que lesdits fonds avaient été remis à titre précaire, elle n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations ».]].

À l’inverse, la Cour valide le raisonnement d’une chambre de l’instruction qui, constatant qu’un contrat ne prévoyait « en aucune manière la restitution des fonds, ni à titre de rémunération, ni à titre de compensation, ni à l’occasion de la rupture du contrat », en déduit que les fonds n’avaient pas été remis à charge de les rendre, excluant ainsi la qualification d’abus de confiance [[Crim. 20 mai 2026, n° 25-83.038, https://www.courdecassation.fr/decision/6a0fef54cdc6046d4788eb4a : « ne se trouvait au contrat aucune clause établissant que les fonds avaient été remis à la SCOP, et acceptés par elle, à charge de les rendre, de les représenter ou d’en faire un usage déterminé ».]].

Sur la question du préjudice directement causé par l’infraction, la chambre criminelle rappelle dans un arrêt du 11 juin 2025 que « seul le préjudice découlant directement des faits objet de la poursuite peut donner lieu à indemnisation » [[Crim. 11 juin 2025, n° 24-84.474, https://www.courdecassation.fr/decision/6849128673d71a3e1cc31dcd : en l’espèce, les loyers impayés et frais accessoires ne résultant que des obligations contractuelles locatives ne constituent pas un préjudice découlant directement du délit d’abus de confiance.]]. Elle censure ainsi une cour d’appel qui avait accordé au crédit-bailleur l’intégralité des loyers à échoir, alors que ce préjudice ne résultait que des obligations contractuelles et non directement du détournement des véhicules.

Sur le terrain de la confiscation des immeubles, la jurisprudence précise les exigences de motivation. Dans un arrêt du 27 mai 2025, la Cour rappelle que le juge qui prononce une peine de confiscation de droits indivis dans un immeuble doit motiver sa décision au regard des circonstances de l’infraction, de la personnalité et de la situation personnelle de son auteur [[Crim. 27 mai 2025, n° 24-83.444, https://www.courdecassation.fr/decision/68355d385f1d0759fab40e2f : « en statuant ainsi, sans s’expliquer sur la personnalité et la situation personnelle du condamné, qu’elle devait prendre en considération pour fonder sa décision, la cour d’appel a méconnu les textes susvisés ». Cette exigence résulte de l’application combinée des articles 132-1 du code pénal et 485-1 du code de procédure pénale.]].

L’arrêt du 24 septembre 2025 relatif à l’affaire dite des « biens mal acquis » illustre l’application pratique du nouveau périmètre de l’abus de confiance aux immeubles dans des dossiers de criminalité économique transnationale. La chambre criminelle y valide la saisie pénale d’un immeuble acquis avec des fonds provenant de détournements de fonds publics et de corruption, au titre du recel du produit de ces infractions [[Crim. 24 sept. 2025, n° 24-83.906, https://www.courdecassation.fr/decision/68d3964c930ad2af00666c42 : « le produit du détournement de fonds publics correspond à l’objet du recel de cette infraction ».]].

Dans un arrêt du 7 janvier 2026, la chambre criminelle confirme l’importance de la remise à titre précaire. Elle approuve une cour d’appel qui avait caracterisé en quoi des fonds remis en contrepartie de l’attribution de parts sociales l’avaient été en application de conventions impliquant une remise précaire au sens de l’article 314-1 du code pénal, « peu important que ce soit par virement ou par chèque » [[Crim. 7 janv. 2026, n° 25-80.401, https://www.courdecassation.fr/decision/695e114a75782d5f060d2be6 : la Cour censure toutefois les peines pour défaut de motivation de la peine d’emprisonnement sans sursis au regard des exigences de l’article 132-19 du code pénal.]].

Enfin, dans un arrêt du 20 mai 2026, la chambre criminelle rappelle le principe de l’autorité de la chose jugée au pénal sur le civil en matière d’abus de confiance. Elle censure une cour d’appel qui, statuant sur les intérêts civils, s’était abstenue d’évaluer elle-même le préjudice en se fondant sur le seul fait que la partie civile l’avait justifié devant les premiers juges [[Crim. 20 mai 2026, n° 24-86.906, https://www.courdecassation.fr/decision/6a0d4a8ccdc6046d4745d2e4 : « elle s’est ainsi abstenue d’évaluer elle-même ces préjudices ».]].

Le même arrêt rappelle utilement que « les droits de la partie civile ne peuvent être exercés que par les personnes justifiant d’un préjudice résultant de l’ensemble des éléments constitutifs de l’infraction visée à la poursuite » [[Crim. 20 mai 2026, n° 24-86.906. En l’espèce, le préjudice d’image allégué par des associations ne résultait pas des remises effectuées et ne pouvait donc donner lieu à indemnisation sur le fondement de l’action civile.]].

Ce corpus jurisprudentiel dessine les contours d’une infraction dont l’élément matériel est désormais pleinement unifié autour de la notion de bien quelconque, sans distinction entre meubles et immeubles, tout en maintenant des exigences strictes quant à la caractérisation de la remise précaire et du préjudice directement causé.

Conclusion

Le revirement opéré par la chambre criminelle le 13 mars 2024 constitue une évolution majeure du droit pénal des affaires. En étendant le champ de l’abus de confiance aux immeubles, la Cour de cassation aligne l’élément matériel de cette infraction sur celui de l’escroquerie et parachève une construction prétorienne qui, depuis plus de vingt ans, élargissait progressivement la notion de bien quelconque.

La consolidation de ce revirement dans la jurisprudence ultérieure démontre que la chambre criminelle entend en tirer toutes les conséquences, tant sur le plan de la confiscation des immeubles que sur celui de l’évaluation du préjudice. L’exigence d’une motivation renforcée des peines de confiscation immobilière et le rappel constant des conditions de la remise précaire témoignent toutefois d’une volonté d’encadrer ce nouveau périmètre pour préserver les droits de la défense.

La question de l’application dans le temps de ce revirement, analysée au regard de l’article 7 de la Convention européenne des droits de l’homme, a été expressément traitée par la Cour de cassation, qui a considéré que la prévisibilité de l’évolution jurisprudentielle excluait toute violation du principe de non-rétroactivité. Cette motivation, énoncée aux paragraphes 48 à 60 de l’arrêt, constitue un modèle de contrôle de conventionnalité des revirements de jurisprudence en matière pénale.

Pour les justiciables, dirigeants et professionnels de l’immobilier, ce revirement emporte des conséquences pratiques considérables. L’usage abusif d’un immeuble remis à titre précaire — qu’il s’agisse d’un bail commercial, d’une concession, d’un contrat d’exploitation ou d’un prêt à usage — est désormais susceptible de caractériser le délit d’abus de confiance, exposant son auteur à une peine de cinq ans d’emprisonnement et de 375 000 euros d’amende, portée à sept ans et 750 000 euros en cas de circonstances aggravantes.

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