Par un arrêt rendu le 30 avril 2026, la Cour d’appel d’Amiens, chambre économique, a été saisie d’un litige opposant un preneur à bail commercial à son bailleur. Le bail avait été conclu le 1er août 2020, puis modifié par un avenant du 1er avril 2022 portant revalorisation du loyer. Le preneur, confronté à des difficultés d’exploitation, a cessé de régler les loyers. Le bailleur a fait délivrer, le 4 mai 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée à l’article 33 du bail, portant sur la somme de 42 301,89 euros. Le preneur n’ayant pas régularisé dans le délai d’un mois, le bailleur a saisi le tribunal judiciaire de Saint-Quentin. Par jugement du 6 mai 2024, le premier juge a constaté la résiliation du bail au 4 juin 2023, ordonné l’expulsion et condamné le preneur au paiement de 58 600 euros d’arriéré ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation de 3 000 euros.
Le preneur a interjeté appel. Il soutenait la nullité du commandement de payer, arguant de l’absence de preuve de l’avenant du 1er avril 2022 et du défaut de qualité du bailleur pour agir. Il sollicitait des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, invoquant sa bonne foi et des difficultés économiques liées au retard des travaux. Le bailleur s’opposait à toute demande, faisant valoir la mauvaise foi du preneur qui avait cessé tout paiement depuis mai 2025, ainsi que ses propres difficultés financières. La question de droit centrale portait sur la validité du commandement de payer au regard de l’article L. 145-41 du code de commerce et sur les conditions d’octroi de délais suspensifs. La cour a confirmé le jugement en toutes ses dispositions, rejeté la nullité du commandement, débouté le preneur de ses demandes de délais et ajouté une condamnation au paiement de la taxe foncière 2025.
En ce qu’elle consacre la rigueur des exigences formelles du commandement de payer et subordonne l’octroi de délais suspensifs à la démonstration d’une bonne foi ininterrompue, la décision éclaire le régime de la clause résolutoire dans les baux commerciaux. Elle s’articule autour de deux mouvements complémentaires : la confirmation de l’acquisition irrévocable de la clause résolutoire (I), puis le refus d’accorder au preneur des délais de paiement suspensifs (II).
I. La confirmation de l’acquisition régulière de la clause résolutoire
La cour d’appel a écarté les moyens du preneur tendant à contester la régularité du commandement de payer. Elle a vérifié la conformité de l’acte au formalisme protecteur de l’article L. 145-41 du code de commerce. Cette appréciation se dédouble : d’une part, la validité formelle du commandement (A), d’autre part, l’effet automatique de la clause résolutoire en l’absence de régularisation (B).
A. La validité du commandement de payer malgré la contestation de l’avenant
Le preneur soutenait que le commandement était nul car il n’avait pas eu connaissance de l’avenant du 1er avril 2022 revalorisant le loyer, et que cet avenant n’était pas produit. Il invoquait ainsi une irrégularité de fond, censée affecter la validité même de l’acte. La cour a rejeté cette argumentation. Elle a relevé que le commandement mentionnait le délai d’un mois et visait expressément la clause résolutoire, conformément aux exigences légales. Le moyen du preneur portait en réalité sur la contestation des causes du commandement, non sur sa forme. Or, “le commandement de payer en date du 4 mai 2023, portant sur la somme de 42.301,89 euros et visant la clause résolutoire insérée au bail, délivré en l’étude du commissaire de justice à l’adresse de M. [B] figurant au bail, répond aux exigences de l’article L 145-41 susvisé”. La cour a donc considéré qu’aucune nullité n’était encourue.
Cette solution s’inscrit dans la distinction classique entre nullité de forme et nullité de fond. La nullité de forme, régie par l’article 114 du code de procédure civile, exige la démonstration d’un grief, tandis que la nullité de fond, fondée sur l’article 117 du même code, n’en requiert pas. En l’espèce, le preneur ne caractérisait pas un défaut de pouvoir du bailleur ou une absence de qualité pour agir, mais une simple contestation sur le montant de la dette. La jurisprudence retient qu’une omission dans le commandement ne constitue une nullité de fond que si elle prive le locataire d’un droit. Ainsi, “ces omissions ne sont pas suffisantes à caractériser une contestation sérieuse dans la mesure où elles ne sont susceptibles d’entraîner la nullité du commandement qu’en cas de démonstration d’un grief subi par Mme [D]” (Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 27 février 2025, n°24/03942). En l’absence de grief prouvé, la simple contestation de l’avenant n’emportait pas nullité. La cour a donc validé le commandement sur le fondement de sa régularité formelle, sans avoir à examiner la preuve de l’avenant à ce stade.
B. L’effet automatique de la clause résolutoire en l’absence de régularisation
L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que la clause résolutoire ne produit effet qu’un mois après un commandement resté infructueux. La cour a constaté que le preneur n’avait pas justifié du paiement de la somme visée dans ce délai. Elle en a déduit que “la clause résolutoire est acquise et le bail s’en trouve résolu de plein droit à compter du 4 juin 2023”. Cette solution illustre le caractère automatique et non judiciaire de la résiliation lorsque les conditions légales sont réunies. Le juge ne dispose d’aucun pouvoir pour écarter la clause si le commandement est régulier et si le locataire n’a pas régularisé. La cour a ainsi confirmé le jugement ayant ordonné l’expulsion et la libération des lieux.
La décision rappelle que le juge n’a pas à apprécier l’opportunité de la résiliation, mais seulement à constater que les conditions de mise en œuvre de la clause sont réunies. Ce mécanisme protecteur du bailleur est constant en jurisprudence. Toutefois, cette automaticité est tempérée par la possibilité pour le preneur de solliciter des délais de paiement suspensifs, comme l’y autorise l’alinéa 2 du même article. C’est précisément cette demande que le preneur avait formée et que la cour a rejetée.
II. Le refus d’accorder des délais de paiement suspensifs
La cour a refusé d’accorder au preneur des délais de paiement pour suspendre les effets de la clause résolutoire. Ce refus repose sur une double appréciation : d’une part, la mauvaise foi du preneur malgré ses propositions d’apurement (A), d’autre part, la nécessité de protéger le créancier face à une situation financière dégradée (B).
A. L’appréciation souveraine de la bonne foi du preneur
Aux termes de l’article L. 145-41, alinéa 2, du code de commerce, le juge peut accorder des délais suspensifs au locataire qui se libère dans les conditions fixées. Cette faculté est subordonnée à la bonne foi du débiteur. En l’espèce, le preneur proposait un plan d’apurement de 23 mensualités de 2 000 euros, après avoir déjà réglé 40 000 euros puis 5 000 euros par mois de juillet 2024 à mai 2025. Il invoquait des difficultés économiques liées au retard des travaux de son activité de SPA et des discussions infructueuses pour substituer une société dans le bail.
La cour a estimé que ces éléments ne suffisaient pas à établir sa bonne foi. Elle a relevé que “depuis mai 2025, M. [B] ne paie plus ni indemnité d’occupation, ni l’arriéré de loyers, et ne fournit aucune explication à cette situation”. Cette cessation totale et inexpliquée des paiements a été interprétée comme un signe de mauvaise foi, anéantissant la crédibilité de son plan d’apurement. Par ailleurs, la cour a noté que le preneur avait “multiplié les procédures pour se soustraire à son obligation de paiement”, sans succès. Ces comportements, combinés à l’absence de paiement depuis mai 2025, ont conduit la cour à écarter sa demande. L’appréciation de la bonne foi relève du pouvoir souverain des juges du fond, et la cour n’a pas commis d’erreur en retenant que le preneur ne justifiait pas d’une volonté persistante de s’acquitter de sa dette.
B. La protection des intérêts du bailleur créancier
La cour a également pris en compte la situation financière du bailleur pour justifier son refus. Celui-ci démontrait que “depuis le mois de novembre 2025, il fait l’objet d’une saisie sur salaire directement entre les mains de son employeur” et présentait un solde de compte débiteur. Il soutenait ne plus être en mesure de supporter des délais de paiement, ayant dû vendre un véhicule pour faire face à ses propres charges. La cour a estimé que, dans ces conditions, il n’y avait pas lieu d’accorder des délais supplémentaires au preneur, même si celui-ci avait partiellement apuré la dette avant la cessation de ses paiements.
Cette solution s’inscrit dans la logique de l’équilibre contractuel : le bailleur, créancier d’une obligation alimentaire (le loyer), ne peut être contraint d’attendre indéfiniment le paiement, surtout lorsque sa propre situation s’en trouve compromise. La cour a ainsi opéré une balance entre l’intérêt du preneur à conserver son bail et celui du bailleur à recouvrer sa créance. En l’espèce, le défaut de paiement persistant du preneur et les difficultés financières du bailleur ont justifié le rejet. La décision rappelle que l’octroi de délais n’est pas un droit pour le preneur, mais une faculté laissée à l’appréciation souveraine du juge, subordonnée à la démonstration d’une bonne foi active et à une situation du créancier qui ne soit pas excessivement compromise. En confirmant le jugement et en ajoutant la condamnation au paiement de la taxe foncière 2025, la cour a assuré la protection effective du bailleur dans le cadre d’un bail commercial résilié.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 2314-23 du Code du travail En vigueur
Pour les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au 2° de l’article L. 1111-2, la condition de présence dans l’entreprise utilisatrice est de douze mois continus pour y être électeur. Les salariés mis à disposition ne sont pas éligibles dans l’entreprise utilisatrice.
Les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au premier alinéa choisissent s’ils exercent leur droit de vote dans l’entreprise qui les emploie ou l’entreprise utilisatrice.
Article L. 145-41 du Code de commerce En vigueur
Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
L’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.
Le présent article s’applique aux demandes tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire introduites à compter de l’entrée en vigueur de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique.
Le présent article est applicable dans les îles Wallis et Futuna.
Article 114 du Code de procédure civile En vigueur
La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.
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