La cour d’appel de Montpellier, dans son arrêt du 8 janvier 2026, a statué sur la responsabilité consécutive à l’effondrement d’un mur mitoyen. Une propriétaire a subi l’effondrement partiel de son immeuble après des infiltrations et un défaut de drainage sur le fonds voisin. Le tribunal avait retenu la responsabilité du curateur de la succession vacante et de son assureur, ainsi qu’une perte de chance imputable à l’assureur de la victime. La question de droit portait sur l’engagement de la responsabilité du fait des choses et l’indemnisation des préjudices. La cour a confirmé la responsabilité du curateur et de son assureur, tout en réévaluant certains postes de préjudice.
La confirmation de la responsabilité du gardien de l’immeuble à l’origine du sinistre.
Le curateur de la succession vacante et son assureur contestaient leur responsabilité, invoquant un ruissellement d’eau pluviale et non le remblai. La cour écarte cette argumentation en se fondant sur les rapports d’expertise. Elle retient que le sinistre trouve son origine dans le remblai de la cave, lequel “en l’absence de drainage, a permis la poussée hydrostatique des terres sur le mur” (Motifs). Cette analyse confirme le lien causal entre la chose gardée et le dommage.
La cour rejette l’application de la servitude d’écoulement des eaux, car le remblai a contrarié la circulation naturelle des eaux. Elle écarte également la prescription trentenaire pour l’acquisition d’une servitude, le remblai n’étant ni continu ni apparent. Ainsi, le curateur engage sa responsabilité sur le fondement de l’article 1242 du code civil, en tant que gardien de l’immeuble. Cette solution est conforme à la mission d’entretien et de réparation qui lui incombait.
La cour précise la portée de cette responsabilité en écartant l’existence d’un cas de force majeure. L’épisode cévenol invoqué ne constitue pas “un événement totalement imprévisible et irrésistible” dans la région (Motifs). De plus, aucune faute de la victime n’est retenue, le mur mitoyen n’étant pas à l’origine du sinistre. La responsabilité du curateur et de son assureur est donc définitivement établie.
L’évaluation des préjudices et la limitation de la perte de chance imputable à l’assureur de la victime.
La cour écarte d’abord le moyen d’irrecevabilité des demandes de la propriétaire, fondé sur une procédure d’expropriation en cours. Elle rappelle qu’“aucun transfert de propriété n’est intervenu” et que la victime conserve qualité et intérêt à agir (Motifs). Elle rejette également la limitation de l’indemnisation à l’actif net de la succession, faute de preuve, et à la valeur de remplacement de l’immeuble. La réparation intégrale du préjudice est affirmée.
Sur le préjudice matériel, la cour confirme les sommes allouées pour les travaux de reprise et d’équipement intérieur, tout en précisant leur indexation. Elle condamne in solidum le curateur et son assureur à payer des sommes supplémentaires pour la mise en sécurité de la porte et l’assurance dommage-ouvrage. Pour le préjudice immatériel, elle réévalue la perte de mobilier à une somme forfaitaire de 100 000 euros, faute de justificatifs suffisants. Le préjudice de jouissance est fixé à 53 900 euros sur la base de la valeur locative.
Enfin, la cour confirme la responsabilité de l’assureur de la victime pour négligence fautive dans la gestion du sinistre. Elle retient une perte de chance de bénéficier d’une expertise judiciaire qui aurait pu éviter l’effondrement. Cette perte de chance est évaluée à 15 000 euros, sans lien de causalité direct avec le dommage. La cour rejette les appels en garantie contre cet assureur et contre le propriétaire voisin pour l’aggravation du sinistre, faute de demande de la victime à ce titre.
