Cour d’appel de Orléans, le 13 août 2025, n°24/01886

Par arrêt du 13 août 2025, la Cour d’appel d’Orléans, chambre des urgences, statue sur un litige né d’un bail d’habitation. Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours avait constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 12 juillet 2023 et ordonné l’expulsion, tout en fixant une condamnation pécuniaire après déductions. La bailleresse a relevé appel sur le seul quantum, visant la somme arrêtée au 4 avril 2024.

Le différend portait sur la qualification et la preuve de charges récupérables, notamment la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et des « charges diverses ». L’intimée n’ayant pas constitué avocat, la cour statue par défaut après clôture, confirme l’essentiel, infirme le jugement sur le montant, et condamne la locataire à 5 363,48 euros, sur le fondement du décret du 26 août 1987 et des pièces produites.

I. Le sens de la décision: la réintégration de charges récupérables établies

A. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères: une charge expressément récupérable

La cour rappelle la règle et redresse le quantum en conséquence. Elle énonce: « Attendu que la charge relative à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères est une charge récupérable conformément au décret du 26 août 1987 ( point VIII de l’annexe) ; ». La portée normative est claire, car l’annexe du décret fait de cette taxe un poste légalement récupérable.

Le contrôle porte ensuite sur la preuve, exigée de manière concrète. La juridiction souligne: « Que la partie appelante en apporte les justificatifs (pièces 7,8 et 9), de sorte qu’il y a lieu de lui allouer la somme réclamée à ce titre ; ». La solution joint ainsi qualification et probatio, en sanctionnant la présentation de pièces régulières et individualisées au compte du preneur.

B. Les charges diverses et l’accord collectif: l’articulation entre décret et pièces

Au-delà de la taxe, la décision examine la consistance des « charges diverses », en s’attachant à leur nature et à leurs supports. Elle précise: « Attendu que les relevés individuels de régularisation des charges fait apparaître que les charges diverses correspondent aux charges récupérables comprenant le salaire du personnel, l’ électricité, les travaux divers et l’entretien des parrties communes, qui relèvent du décret 26 août 1987, ainsi qu’aux prestations prévues par l’ accord collectif (pièce 10) conclu avec les partenaires sociaux, ayant pour objet de maîtriser les coûts pour les locataires et de garantir un dépannage en urgence au besoin de dans les domaines concernant la plomberie, les sanitaires, l’électricité, la serrurerie et la menuiserie ; ». La cour opère un double ancrage: d’une part dans la liste réglementaire, d’autre part dans des prestations contractualisées et justifiées par un accord collectif applicable.

Cette méthode valide le relevé de compte individualisé, enrichi par des régularisations annuelles portées au crédit, et conduit à qualifier l’ensemble comme récupérable. Le raisonnement s’achève par la reconnaissance de l’exactitude du décompte et la correction du montant dû, en stricte cohérence avec la hiérarchie des normes mobilisées.

II. Valeur et portée: le calibrage probatoire et l’office du juge d’appel

A. Le contradictoire et la méthode probatoire: une validation au fond

L’appelante reprochait au premier juge d’avoir déduit d’office des postes sans interpellation préalable. La cour ne censure pas la motivation initiale sur ce terrain, mais tranche au fond en conjuguant base réglementaire et pièces datées, individualisées et vérifiables. La solution illustre la charge de la preuve pesant sur le bailleur, puis le contrôle de suffisance exercé par le juge d’appel.

La ligne directrice demeure lisible: qualification légale d’abord, examen probatoire ensuite, réintégration chiffrée enfin. Ce triptyque assure la sécurité des décomptes, sans alourdir la procédure, et rétablit l’assiette des sommes récupérables à droit constant.

B. Incidences pratiques sur le contentieux locatif d’urgence

La décision conforte une orthodoxie: la taxe d’ordures ménagères et les postes listés par le décret de 1987 sont récupérables, sous réserve d’une preuve intelligible pour le juge. Elle admet, en complément, que des prestations de dépannage prévues par un accord collectif puissent entrer dans le périmètre, lorsque leur objet s’adosse aux charges courantes ou à la petite maintenance imputable.

Pour les praticiens, l’exigence centrale tient à la traçabilité: relevés individuels, régularisations, justificatifs fiscaux et conventionnels, le tout en concordance temporelle avec les échéances réclamées. La chambre des urgences peut alors ajuster rapidement le quantum, sans fragiliser le contradictoire, et consacrer une méthode de contrôle reproductible dans les litiges d’habitation.