Saisie immobilière du logement familial : droits du conjoint, indivision et stratégie patrimoniale du couple

La saisie immobilière du logement familial bouleverse l’équilibre patrimonial du couple. Une banque actionne un acte notarié, une procédure de redressement judiciaire vise un dirigeant marié, un cautionnement bancaire se déclenche : et l’immeuble dans lequel vit la famille se retrouve menacé de vente forcée. Lorsque la dette n’a pas été contractée par les deux époux, la défense du conjoint non débiteur devient un enjeu central.

Le code civil organise une protection asymétrique. Selon le régime matrimonial, selon que l’immeuble est commun ou indivis, selon que les deux conjoints ont signé ou non l’acte de prêt, le créancier dispose ou non d’un droit d’agir directement sur le bien. Cet article expose la défense du conjoint et de la famille face à une saisie immobilière, dans le prolongement de l’analyse procédurale de la saisie immobilière du débiteur saisi en droit de l’exécution menée par notre cabinet.

I. La protection inégale du logement familial selon le régime matrimonial

Le sort du logement saisi dépend d’abord du régime matrimonial. Trois configurations se rencontrent en pratique, qui appellent trois stratégies distinctes.

A. Le bien commun en régime de communauté

Sous le régime légal de la communauté réduite aux acquêts, l’immeuble acquis pendant le mariage est commun à parts égales. Il est commun à raison de l’origine des fonds présumée commune et de la présomption de communauté énoncée à l’article 1402 du code civil.

L’article 215 alinéa 3 du code civil protège le logement de la famille : « Les époux ne peuvent l’un sans l’autre disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille, ni des meubles meublants dont il est garni. » Cette protection n’interdit pas à un époux d’engager seul la communauté pour un emprunt ; mais elle interdit qu’il aliène ou hypothèque seul le logement familial.

Lorsqu’un seul époux a contracté un crédit personnel, le créancier ne peut saisir l’immeuble commun que si l’engagement entrait dans la gestion concurrente de la communauté. Si l’engagement avait été manifestement étranger à l’intérêt de la famille, le conjoint pourra invoquer l’article 1415 du code civil : un époux ne peut engager les biens communs par un cautionnement ou un emprunt qu’avec le consentement exprès de l’autre. À défaut, l’engagement n’oblige que les biens propres et les revenus de l’époux contractant. La saisie ne peut alors atteindre l’immeuble commun.

B. Le bien propre d’un seul époux

Lorsque l’immeuble appartient en propre à un seul époux — acquis avant le mariage, reçu par succession ou donation, attribué par le régime de séparation de biens — le créancier de cet époux peut le saisir directement. Le conjoint non propriétaire n’a pas de droit indivis sur le bien ; il ne peut s’opposer à la saisie au titre du régime matrimonial.

Reste la protection du logement familial. Si l’immeuble propre constitue le logement de la famille, le conjoint dispose, contre l’aliénation volontaire (vente, hypothèque, donation), de l’action en nullité de l’article 215 alinéa 3 dans le délai d’un an. Mais cette action est inopposable au créancier qui poursuit une saisie sur titre exécutoire : la saisie n’est pas une « disposition » au sens de l’article 215. Le conjoint non propriétaire n’a pas de levier juridique direct pour empêcher la vente forcée.

Il pourra, en revanche, faire valoir d’autres protections en cas de divorce ou de séparation. Le juge aux affaires familiales peut attribuer la jouissance du logement familial à l’un des époux pendant la procédure de divorce, sur le fondement de l’article 255 du code civil, et cette attribution est opposable au conjoint mais pas au créancier hypothécaire qui exerce son droit de saisie.

C. L’indivision conventionnelle ou successorale

Lorsque l’immeuble est détenu en indivision — couples non mariés, immeuble reçu en succession par plusieurs cohéritiers, indivision post-communautaire après divorce — le créancier d’un seul indivisaire est dans une situation contraignante. L’article 815-17 alinéa 3 du code civil l’écarte de la saisie directe : « Les créanciers personnels d’un indivisaire ne peuvent saisir sa part dans les biens indivis, meubles ou immeubles. Ils ont toutefois la faculté de provoquer le partage au nom de leur débiteur ou d’intervenir dans le partage provoqué par lui. »

Le créancier personnel d’un indivisaire ne peut donc pas saisir directement la quote-part. Il doit provoquer le partage en agissant par voie d’action en partage, obtenir l’attribution d’un lot à son débiteur, et saisir alors le lot ainsi individualisé. La procédure est lente. Elle suppose souvent une licitation de l’immeuble, c’est-à-dire une vente aux enchères judiciaire avec attribution du prix par lots.

À l’opposé, le créancier de l’indivision elle-même peut saisir directement le bien. L’article 815-17 alinéa 1er du code civil rappelle que « les créanciers qui auraient pu agir sur les biens indivis avant qu’il y eût indivision, et ceux dont la créance résulte de la conservation ou de la gestion des biens indivis, seront payés par prélèvement sur l’actif avant le partage. Ils peuvent en outre poursuivre la saisie et la vente des biens indivis. »

La distinction est cardinale. Une banque qui a fait signer le crédit immobilier par les deux indivisaires est créancière de l’indivision : elle saisit directement. Une banque qui n’a pour titre qu’un cautionnement personnel d’un seul indivisaire est créancière personnelle : elle ne peut que provoquer le partage.

II. Le contentieux de la saisie indivise : jurisprudence et stratégies

La jurisprudence récente de la Cour de cassation a clarifié plusieurs points cruciaux pour la défense du conjoint et de l’indivisaire.

A. La saisie immobilière du créancier de l’indivision malgré la procédure collective

La chambre commerciale a posé un principe favorable au créancier de l’indivision dans un arrêt publié au Bulletin du 7 février 2012 : « En application des dispositions de l’article 815-17, alinéa 1er, du code civil, les créanciers de l’indivision préexistante à l’ouverture de la procédure collective de l’un des indivisaires, qui auraient pu agir sur les biens indivis avant qu’il y eût indivision, conservent leur droit de poursuivre la licitation de ces biens, malgré l’ouverture de cette procédure » (Cass. com., 7 févr. 2012, n° 11-12.787, publié au Bulletin)¹.

La portée pratique est forte. Si le mari est placé en redressement ou liquidation judiciaire et que l’immeuble familial est indivis, la banque créancière de l’indivision n’est pas obligée de déclarer sa créance au passif et conserve son droit de saisir directement. La procédure collective ne paralyse pas la saisie. Le conjoint, qui pouvait croire son logement protégé par la procédure collective, doit s’attendre à voir l’immeuble vendu à la barre du tribunal.

La première chambre civile a précisé la portée de cette règle dans un arrêt publié au Bulletin du 24 mai 2018 : « Les dispositions des articles 154 et 161 de la loi n° 85-88 du 25 janvier 1985 n’étant pas applicables au créancier hypothécaire de l’indivision préexistante à l’ouverture de la procédure collective d’un indivisaire, ce créancier, lorsqu’il entend poursuivre la saisie immobilière de biens indivis en vertu de ce droit, n’est pas tenu de saisir le juge-commissaire » (Cass. 1re civ., 24 mai 2018, n° 16-26.378, publié au Bulletin)². La banque hypothécaire poursuit donc la saisie devant le juge de l’exécution sans détour par le juge-commissaire.

B. La saisie sur l’usufruit indivis

Le conjoint survivant titulaire d’un usufruit en indivision avec les enfants nu-propriétaires se trouve dans une situation particulière. Dans un arrêt publié au Bulletin du 15 mai 2019, la première chambre civile a jugé qu’« une saisie-attribution peut être valablement pratiquée par le créancier personnel d’un usufruitier unique, en indivision avec un tiers sur la nue-propriété d’un immeuble, qui a, sur le prix total de la vente de cet immeuble, un droit propre à la portion correspondant à la valeur de son usufruit » (Cass. 1re civ., 15 mai 2019, n° 18-12.779, publié au Bulletin)³.

La solution autorise le créancier à appréhender la quote-part du prix correspondant à la valeur de l’usufruit, sans que l’opération s’analyse en saisie de la part indivise prohibée par l’article 815-17 alinéa 3. Le conjoint survivant ne peut donc pas se retrancher derrière l’indivision avec les enfants pour faire échec à la saisie engagée par son propre créancier sur la valeur de son usufruit.

C. L’incidence du cautionnement de l’autre conjoint

Une stratégie fréquente consiste à examiner si le conjoint non débiteur s’est ou non porté caution de l’engagement principal. Lorsque le conjoint a signé une caution solidaire, il devient lui-même débiteur et la saisie peut atteindre les biens dont il est propriétaire.

La caution conserve néanmoins certains moyens de défense. Mais la première chambre civile a posé une limite stricte dans un arrêt publié au Bulletin du 11 décembre 2019 : « En ce qu’elle constitue une exception purement personnelle au débiteur principal, procédant de sa qualité de consommateur auquel un professionnel a fourni un service, la prescription biennale prévue à l’article L. 218-2 du code de la consommation ne pouvait être opposée au créancier par la caution » (Cass. 1re civ., 11 déc. 2019, n° 18-16.147, publié au Bulletin)⁴. La caution conjoint, poursuivie sur l’hypothèque consentie en garantie, ne peut donc se prévaloir de la prescription biennale du code de la consommation. Cette défense est réservée au consommateur — débiteur principal — qui a contracté avec le professionnel.

Le conjoint qui s’apprête à se porter caution de son époux pour un crédit immobilier doit donc mesurer la portée de l’engagement : il ne pourra pas, en cas d’impayé, opposer toutes les exceptions du débiteur principal. Le formalisme de la caution — mention manuscrite intégrale, proportionnalité, devoir d’information annuel — reste néanmoins un terrain de défense efficace.

III. La stratégie patrimoniale du couple face à la saisie

Anticiper la saisie ou riposter, deux logiques différentes mais complémentaires.

A. Le surendettement comme bouclier

La procédure de surendettement est l’outil le plus puissant à la disposition du débiteur personne physique. La saisine de la commission de surendettement n’est pas, en soi, suspensive. Mais la décision de recevabilité l’est de plein droit.

L’article L. 722-2 du code de la consommation dispose : « La recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires. »

La Cour de cassation, dans un avis publié au Bulletin du 12 mars 2020, a précisé qu’« en matière de saisie immobilière, lorsque la décision de recevabilité de la commission de surendettement intervient avant que le jugement d’orientation ne soit rendu, le juge de l’exécution, saisi d’une demande de constatation de la suspension de la procédure, n’a pas, à cette occasion, à procéder aux vérifications relatives à la créance ni à en fixer le montant » (Avis Cass., 12 mars 2020, n° 19-70.022, publié au Bulletin)⁵. La portée est nette : la procédure est gelée, la créance n’a pas à être vérifiée, et la banque doit attendre l’issue du plan conventionnel ou du rétablissement personnel.

Le délai d’action est crucial. La saisine de la commission de surendettement doit intervenir avant l’audience d’orientation pour produire pleinement ses effets. Postérieurement, la suspension ne joue plus de la même façon.

B. La réorganisation patrimoniale anticipée

Lorsque la saisie est seulement à l’horizon — engagement de caution alourdi, secteur d’activité du conjoint dirigeant en difficulté, dette fiscale en gestation — la réorganisation patrimoniale anticipée peut éviter la perte du logement.

Plusieurs outils sont mobilisables. Le changement de régime matrimonial vers la séparation de biens, autorisé par le juge sur le fondement de l’article 1397 du code civil, peut isoler le patrimoine du conjoint non débiteur. La déclaration d’insaisissabilité de la résidence principale du dirigeant individuel, devenue automatique depuis la loi Macron du 6 août 2015 (article L. 526-1 du code de commerce), met le logement à l’abri des créanciers professionnels du dirigeant — sous réserve qu’aucune renonciation n’ait été consentie. La donation entre époux ou aux enfants, suivie de l’inscription en publicité foncière, permet de sortir tout ou partie de l’immeuble du patrimoine du débiteur — mais reste exposée à l’action paulienne de l’article 1341-2 du code civil si elle est intervenue après la naissance de la dette.

Ces outils doivent être mobilisés avant la déchéance du terme et la délivrance du commandement. Une fois la procédure engagée, la marge de manœuvre se réduit considérablement et toute opération patrimoniale post-commandement risque l’inopposabilité au créancier saisissant.

C. La vente amiable comme alternative à la vente forcée

À l’audience d’orientation, le débiteur peut solliciter l’autorisation de vendre lui-même son immeuble dans des conditions satisfaisantes. Le juge de l’exécution apprécie. S’il accueille la demande, il fixe un prix plancher et un délai. La cour d’appel de Toulouse a ainsi autorisé, dans un arrêt du 24 septembre 2025, la vente amiable au prix plancher de 90 000 euros d’un bien immobilier saisi en lieu et place de la vente forcée⁶.

L’avantage économique pour le couple est significatif. La vente amiable permet de négocier le prix sur le marché, tandis que la vente forcée à la barre du tribunal se conclut souvent sur la mise à prix sans surenchère, avec une décote de 20 à 40 % par rapport à la valeur réelle. La vente amiable préserve donc la part résiduelle du couple après désintéressement du créancier hypothécaire — ce qui peut faire la différence entre un solde positif et une dette résiduelle.

Le couple doit toutefois être en mesure de présenter un compromis de vente sérieux. Le juge n’autorise la vente amiable que si le débiteur justifie qu’une vente non judiciaire peut être conclue dans des conditions satisfaisantes. La présentation d’un mandat de vente, d’un compromis signé sous condition suspensive de l’autorisation du juge, et d’une expertise du bien renforcent la crédibilité de la demande.

Conclusion

La saisie immobilière du logement familial impose au couple une réaction immédiate et coordonnée. La distinction entre créancier de l’indivision et créancier personnel d’un seul indivisaire, la portée du cautionnement du conjoint, l’articulation avec la procédure collective et le surendettement, l’opportunité d’une vente amiable autorisée : chacun de ces éléments peut faire basculer l’issue.

Le cabinet Kohen Avocats accompagne les couples confrontés à une procédure de saisie immobilière du logement familial, à Paris et en Île-de-France. La défense suppose une lecture croisée du régime matrimonial, du titre exécutoire bancaire, des actes de cautionnement éventuels, et de la situation personnelle des deux conjoints. Les leviers sont nombreux mais brefs : ils doivent être identifiés et mobilisés dans les semaines qui suivent la signification du commandement.

Lorsque la saisie s’inscrit dans le contexte d’une séparation et de la liquidation du régime matrimonial, la défense du logement croise la procédure de divorce et l’attribution préférentielle. La tutelle ou la curatelle d’un majeur protégé débiteur appelle des règles spécifiques de représentation devant le juge de l’exécution. Le volet procédural détaillé de la procédure de saisie immobilière, audience d’orientation et défense du débiteur saisi est exposé sur notre site dédié au droit immobilier.