Depuis janvier 2026, les recherches sur la separation de PACS avec un credit maison en cours remontent fortement parce que le sujet ne se limite plus a une question bancaire. Les couples pacses qui ont achete a deux se retrouvent souvent avec trois blocages en meme temps : l’un veut garder le bien, l’autre veut vendre, et la banque refuse de liberer un co-emprunteur tant que le pret n’est pas rembourse ou repris correctement.
La reponse courte est la suivante : la rupture du PACS ne met pas fin au credit immobilier. Elle ne transfere pas non plus automatiquement la maison a celui qui reste dedans. Il faut traiter separement le contrat de pret, le titre de propriete, l’indivision, les comptes entre ex-partenaires et, s’il y a des enfants, l’organisation familiale devant le juge aux affaires familiales.
Le vrai risque consiste a signer trop vite un accord “simple” avec son ex sans verifier l’acte d’achat, le tableau d’amortissement, les apports personnels, la convention de PACS et la position de la banque. Un accord prive peut apaiser la discussion pendant quelques semaines. Il ne suffit pas toujours a sortir l’un des deux du pret ni a proteger celui qui continue a payer.
Separation de PACS et credit maison : pourquoi la banque reste au centre
Lorsqu’un couple pacse a signe un credit immobilier a deux, les deux partenaires sont en principe tenus par le contrat de pret. Service-Public rappelle que la separation du couple ne met pas fin au contrat de pret ni a la garantie co-emprunteur. Autrement dit, si le pret a ete signe a deux, la banque peut continuer a demander le remboursement selon les termes du contrat.
La rupture du PACS produit ses effets entre les partenaires. Elle n’efface pas les engagements pris envers un tiers, notamment la banque. C’est le premier point a expliquer a un client qui pense que son depart du logement suffit a le liberer.
Trois situations reviennent en pratique :
- les deux partenaires sont proprietaires et co-emprunteurs ;
- un seul partenaire est proprietaire, mais les deux ont emprunte ;
- les deux sont proprietaires, mais un seul paie effectivement les mensualites depuis la separation.
Chaque situation appelle une strategie differente. Dans tous les cas, il faut partir des pieces, pas des declarations de chacun : acte notarie, contrat de pret, tableau d’amortissement, assurance emprunteur, releves bancaires, convention de PACS et preuves d’apports.
Qui est proprietaire de la maison apres la rupture du PACS ?
La propriete ne se deduit pas seulement de celui qui paie le credit. Elle se lit d’abord dans l’acte d’achat. Si l’acte indique que les deux partenaires ont achete chacun pour moitie, ils sont en indivision a 50/50, sauf precision contraire. Si l’acte prevoit 70/30, cette repartition compte. Si un seul partenaire figure comme proprietaire, l’autre n’est pas proprietaire du seul fait d’avoir habite le logement ou participe a certaines charges.
Le PACS ne cree pas une communaute de biens comparable au mariage sous communaute legale. Selon la date et la convention choisie, les partenaires peuvent etre soumis a un regime de separation des patrimoines ou a une organisation conventionnelle differente. Il faut donc lire la convention de PACS avant de conclure.
L’erreur frequente est de confondre trois questions :
- qui a signe le pret ;
- qui a paye les mensualites ;
- qui est proprietaire dans l’acte notarie.
Un co-emprunteur peut ne pas etre proprietaire. Un proprietaire peut ne pas avoir paye autant que l’autre. Un partenaire peut avoir finance des travaux sans que sa quote-part de propriete change automatiquement. Ces ecarts peuvent ouvrir des discussions de creance ou d’enrichissement injustifie, mais ils ne remplacent pas l’acte de propriete.
Si les deux sont proprietaires, l’indivision bloque-t-elle tout ?
Lorsque les deux ex-partenaires sont proprietaires, le bien est souvent indivis. L’article 815 du Code civil pose un principe simple : nul ne peut etre contraint a demeurer dans l’indivision. En pratique, cela veut dire qu’un ex-partenaire ne peut pas imposer indefiniment a l’autre de rester coproprietaire d’une maison commune.
Mais ce principe ne signifie pas que la sortie est instantanee. Il faut choisir un chemin :
- vendre le bien et rembourser le pret ;
- faire racheter la part de l’un par l’autre ;
- maintenir temporairement l’indivision avec un accord ecrit ;
- saisir le tribunal si l’autre refuse toute solution.
La vente est souvent la solution la plus lisible si aucun des deux ne peut reprendre seul le credit. Le rachat de part suppose une estimation fiable, un calcul de soulte et l’accord de la banque pour refinancer ou desolidariser. Le maintien en indivision n’est acceptable que s’il est encadre : qui occupe, qui paie, qui assure, qui decide des travaux, quand le bien sera vendu.
Sans accord ecrit, l’indivision devient rapidement une machine a contentieux. Celui qui reste dans le logement pense parfois “compenser” en payant le credit. Celui qui part considere au contraire qu’il finance un bien dont il ne profite plus. Les comptes doivent etre poses noir sur blanc.
Qui doit payer les mensualites apres la separation ?
Face a la banque, la reponse depend du contrat de pret. Si les deux ex-partenaires sont co-emprunteurs solidaires, chacun reste expose au paiement selon les clauses signees. La banque n’est pas tenue par une repartition amiable non acceptee par elle.
Entre ex-partenaires, la question est plus nuancee. Celui qui paie plus que sa part peut parfois demander que ce paiement soit pris en compte dans les comptes d’indivision ou dans une action entre ex-partenaires. Encore faut-il prouver les paiements, leur affectation et la raison pour laquelle l’autre devait contribuer.
Il faut distinguer :
- le remboursement du capital, qui augmente la valeur nette du bien ;
- les interets, qui correspondent au cout du financement ;
- l’assurance emprunteur ;
- les charges de copropriete ;
- les taxes ;
- les travaux de conservation ;
- les depenses d’amelioration ou de confort.
Tout ne se recupere pas de la meme maniere. Un tableau unique “j’ai tout paye, il me doit la moitie” est rarement suffisant. Il faut ventiler les paiements et les rattacher a des pieces bancaires.
La jurisprudence recente des cours d’appel montre l’importance de la preuve. Dans un arret de la cour d’appel de Paris du 9 juillet 2025, les juges ont raisonne a partir des comptes d’administration entre indivisaires et des justificatifs de remboursement du pret immobilier. Dans un arret de la cour d’appel de Dijon du 20 mars 2025, la demande a ete discutee au regard des debours effectivement supportes et de leur preuve. Ces decisions rappellent un point pratique : celui qui reclame une creance doit documenter le paiement, pas seulement l’affirmer.
Mon ex reste dans la maison : peut-il me devoir une indemnite ?
Si un seul ex-partenaire occupe le bien indivis apres la separation, une indemnite d’occupation peut etre discutee. Le principe vient de l’indivision : l’indivisaire qui jouit privativement du bien peut devoir une indemnite, sauf accord contraire ou situation particuliere.
La difficulte vient du calcul. L’indemnite n’est pas automatiquement egale a un loyer de marche. Elle doit tenir compte du bien, de l’occupation reelle, des charges payees, de l’accord eventuel des parties et des comptes globaux. Si celui qui occupe paie seul le credit, cela ne supprime pas toujours l’indemnite, mais cela peut entrer dans les comptes.
La bonne question n’est donc pas seulement : “mon ex me doit-il un loyer ?” Elle est plus precise : “depuis quelle date l’occupation est-elle privative, quelles charges ont ete payees par chacun, et quelle compensation demander au moment du partage ?”
Pour eviter un contentieux long, il faut envoyer rapidement une position ecrite : occupation acceptee ou contestee, demande de vente ou de rachat, proposition de partage des charges, delai de reponse. Le silence prolonge complique souvent les comptes.
Rachat de soulte : les points a verifier avant de signer
Le rachat de soulte est la solution la plus recherchee lorsque l’un veut garder la maison. L’idee est simple : celui qui garde le bien verse une somme a l’autre pour racheter sa part. En pratique, le calcul peut devenir sensible.
Il faut d’abord evaluer le bien. Une estimation unique faite par l’un des deux ne suffit pas toujours. Il est preferable d’obtenir plusieurs avis ou une estimation notariale si le conflit est deja ouvert.
Il faut ensuite deduire le capital restant du. Exemple simplifie : maison estimee 400 000 euros, capital restant du 220 000 euros, valeur nette 180 000 euros. Si les droits sont 50/50, la part economique de chacun est de 90 000 euros avant comptes particuliers. Mais ce chiffre peut bouger si l’un a finance un apport personnel, des travaux, des mensualites post-separation ou si une indemnite d’occupation est due.
Enfin, il faut obtenir l’accord bancaire. Sans desolidarisation ou refinancement, l’ex qui “sort” du bien peut rester expose au pret. C’est l’un des pieges les plus dangereux. Un acte de partage ou une promesse entre ex-partenaires ne doit pas laisser un co-emprunteur bloque avec une dette dont il ne profite plus.
Et si la banque refuse la desolidarisation ?
La banque peut refuser de liberer un co-emprunteur si elle estime que l’autre ne peut pas assumer seul le pret. Elle raisonne en risque de credit, pas en equite familiale. Cette decision peut faire echouer un rachat pourtant accepte entre ex-partenaires.
Dans ce cas, plusieurs options existent :
- vendre le bien pour rembourser le pret ;
- refinancer le credit dans une autre banque ;
- apporter une garantie supplementaire ;
- reporter l’accord en encadrant strictement l’indivision ;
- saisir le tribunal pour sortir de l’indivision si l’autre refuse toute vente.
La solution depend du dossier financier. Il faut eviter de rester plusieurs mois dans une situation floue ou l’un promet une reprise de pret sans obtenir d’accord ecrit. Pendant ce temps, les echeances continuent et les incidents de paiement peuvent atteindre les deux co-emprunteurs.
Que faire si mon ex refuse de vendre ?
Si l’ex-partenaire refuse de vendre, il faut d’abord verifier s’il propose une solution credible : rachat de part, financement bancaire, calendrier notarie, prise en charge des charges. Un simple refus ne suffit pas a bloquer indefiniment l’indivision.
L’article 815 du Code civil permet de provoquer le partage. Avant d’assigner, il est souvent utile de passer par une mise en demeure precise : rappel de l’indivision, demande de vente amiable ou de rachat, delai de reponse, pieces demandees, consequences en cas de refus.
Si aucun accord n’aboutit, une procedure de partage judiciaire peut etre envisagee. Elle peut conduire a la vente du bien, parfois par licitation. Ce n’est pas la voie la plus rapide ni la moins couteuse, mais elle devient necessaire lorsque l’autre utilise le logement comme moyen de blocage.
Dans les dossiers avec enfant, il faut articuler cette strategie patrimoniale avec l’organisation familiale. Si l’enfant vit dans le logement, le depart brutal peut etre difficile. Mais la presence d’un enfant ne permet pas toujours de bloquer toute vente. Il faut traiter le calendrier, la residence, les frais et le relogement.
Paris et Ile-de-France : pourquoi agir vite
A Paris et en Ile-de-France, les separations avec bien immobilier se tendent vite. Les prix rendent le rachat de soulte difficile. Les loyers rendent le relogement couteux. Les trajets compliquent la residence des enfants. Le blocage d’un credit peut empecher l’un des ex-partenaires de racheter ou louer ailleurs.
Le dossier doit donc etre prepare avec des chiffres :
- valeur actuelle du bien ;
- capital restant du ;
- mensualite, assurance et charges ;
- quote-part de propriete ;
- apports personnels ;
- paiements depuis la separation ;
- estimation de l’indemnite d’occupation ;
- capacite d’emprunt de celui qui veut garder le bien ;
- solutions de relogement disponibles.
Pour les couples avec enfants, la page du cabinet sur le droit de la famille a Paris permet de replacer le logement dans l’ensemble du dossier : residence des enfants, pension alimentaire, urgence, preuves et audience devant le juge. Si la difficulte porte surtout sur les comptes, la page consacree a la liquidation du regime matrimonial et des interets patrimoniaux donne aussi un cadre utile, meme si le PACS obeit a ses propres regles.
Checklist des pieces a reunir avant de negocier
Avant de proposer une vente, un rachat ou une action judiciaire, reunissez les pieces suivantes :
- convention de PACS et preuve de dissolution ;
- acte d’achat et attestation de propriete ;
- contrat de pret immobilier ;
- tableau d’amortissement actualise ;
- assurance emprunteur ;
- releves bancaires prouvant les mensualites payees ;
- preuves des apports personnels ;
- factures de travaux ;
- taxes foncieres et charges de copropriete ;
- estimation immobiliere recente ;
- echanges avec la banque sur la desolidarisation ;
- messages de l’ex-partenaire sur la vente, le refus de payer ou le maintien dans les lieux.
Avec ces pieces, l’avocat peut construire une position claire : vente amiable, rachat securise, demande de creance, indemnite d’occupation, mise en demeure ou partage judiciaire.
Sources officielles utiles
- Service-Public : garantie co-emprunteur en cas de divorce ou separation, fiche verifiee le 27 aout 2025.
- Article 815 du Code civil : nul ne peut etre contraint a demeurer dans l’indivision.
- Article 515-7 du Code civil : dissolution du pacte civil de solidarite.
- Cour d’appel de Paris, 9 juillet 2025, n° 23/03329 : comptes entre indivisaires et remboursement du pret immobilier.
- Cour d’appel de Dijon, 20 mars 2025, n° 24/00673 : preuve des debours et demandes entre ex-partenaires pacses.
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Pour une separation de PACS avec maison, credit ou indivision a Paris ou en Ile-de-France, nous pouvons verifier rapidement qui reste engage envers la banque, quelles creances reclamer et quelle procedure engager si l’ex bloque la vente ou le rachat.
