Le Tribunal judiciaire d’Annecy, statuant en procédure accélérée au fond le 30 mars 2026 (n°26/00452), a eu à connaître d’une demande en paiement de charges de copropriété formée par un syndicat des copropriétaires à l’encontre d’un copropriétaire défaillant. Un appel de fonds provisionnel était demeuré impayé malgré une mise en demeure restée infructueuse pendant plus de trente jours. Le copropriétaire avait déjà fait l’objet d’une condamnation pour le même motif en juillet 2022.
En première instance, le syndicat avait sollicité le paiement des charges échues, des provisions non encore échues devenues immédiatement exigibles en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que des dommages et intérêts pour résistance abusive. Le copropriétaire ne contestait pas le principe de la dette mais son montant total. La question de droit posée au juge consistait à déterminer les conditions dans lesquelles la clause d’exigibilité immédiate des provisions futures peut être mise en œuvre, et si le comportement réitéré du copropriétaire défaillant justifie l’octroi de dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.
Le tribunal a fait droit à la demande principale en condamnant le copropriétaire à payer la somme de 9 675,08 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation. Il a en revanche rejeté la demande relative aux provisions d’appels de fonds devenues exigibles, faute de demande chiffrée. Il a par ailleurs alloué 800 euros de dommages et intérêts et 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
I. L’application rigoureuse du mécanisme de l’exigibilité immédiate des provisions
A. Les conditions strictes de la déchéance du terme conventionnelle
L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 instaure un mécanisme original de déchéance du terme : le non-paiement d’une seule provision, après mise en demeure infructueuse de trente jours, entraîne l’exigibilité immédiate de toutes les autres provisions non encore échues. Le tribunal d’Annecy a rappelé cette règle dans ses motifs. Il a vérifié que le syndicat produisait la mise en demeure du 1er avril 2025 et le décompte joint. Cette rigueur dans l’administration de la preuve est conforme à l’esprit du texte, qui constitue une exception au droit commun des obligations. La clause d’exigibilité anticipée, bien que prévue par la loi, ne peut jouer que si le créancier démontre le respect scrupuleux du délai et de la forme de la mise en demeure. La Cour d’appel de Chambéry a ainsi jugé que ce mécanisme s’applique » à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 […] et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours « (Cour d’appel de Chambéry, 18 février 2025, n°24/00031). Le juge annécien s’inscrit dans cette même lecture littérale du texte, exigeant la production de l’ensemble des pièces justificatives avant d’ordonner le paiement.
B. Le rejet de la demande pour défaut de précision chiffrée
Le syndicat avait formulé une prétention distincte au titre des » provisions d’appels de fonds devenues exigibles « . Le tribunal l’a rejetée en relevant » l’absence de demande chiffrée « . Cette solution peut surprendre : le même article 19-2 assimile ces provisions aux sommes dues, et le décompte produit incluait les appels de fonds postérieurs au 1er janvier 2026. Pourtant, le juge opère une distinction entre les provisions échues avant le déclenchement de la clause et celles, postérieures, dont le copropriétaire aurait déjà dû s’acquitter. En exigeant un chiffrage distinct, le tribunal fait preuve de prudence procédurale. Il rappelle que la demande en justice doit être suffisamment déterminée, conformément à l’article 54 du code de procédure civile. Cette exigence garantit les droits de la défense et évite que le juge ne se substitue au demandeur pour liquider une créance non individualisée. La Cour d’appel de Bastia, dans un arrêt du 9 avril 2025, a rappelé que le mécanisme rend » immédiatement exigibles « les provisions non échues sans pour autant dispenser le syndicat de préciser le quantum exact de sa réclamation (Cour d’appel de Bastia, 9 avril 2025, n°24/00308). Le tribunal d’Annecy a donc fait une application logique de cette obligation.
II. La sanction renforcée du comportement fautif du copropriétaire
A. L’allocation de dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires
Le tribunal a condamné le copropriétaire à verser 800 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive. Il a relevé que l’intéressé avait déjà été condamné par le même tribunal le 6 juillet 2022 pour des faits identiques. Cette réitération caractérise une mauvaise foi que les simples intérêts moratoires ne suffisent pas à réparer. En droit de la copropriété, la jurisprudence admet depuis longtemps que le syndicat peut obtenir des dommages et intérêts au-delà des intérêts légaux lorsque le copropriétaire adopte un comportement dilatoire systématique. Le juge annécien s’inscrit dans cette lignée en retenant expressément le caractère abusif de la résistance. Il ne se fonde pas sur le simple retard, mais sur la persistance volontaire du débiteur à ne pas honorer ses obligations malgré une première condamnation. Cette approche est conforme à l’exigence de réparation intégrale du préjudice. Le préjudice financier du syndicat ne se limite pas au manque à gagner sur les charges ; il inclut aussi les frais de gestion et de relance que le copropriétaire défaillant impose à la collectivité.
B. La condamnation aux frais irrépétibles et aux dépens
Le tribunal a condamné le copropriétaire à supporter les dépens et à verser 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Cette solution est classique en matière de recouvrement de charges. Le juge a fondé sa décision sur les » circonstances de la cause « , notamment la succombance du défendeur et le caractère réitéré de son défaut de paiement. Il n’a pas fait de difficulté pour appliquer le principe selon lequel la partie perdante supporte les frais non compris dans les dépens. On peut toutefois s’interroger sur le quantum retenu : 1 000 euros pour une procédure accélérée et un enjeu inférieur à 10 000 euros paraît mesuré. Le tribunal a veillé à ne pas aggraver excessivement la situation financière du copropriétaire tout en sanctionnant sa carence. Cette modération s’inscrit dans la logique de l’équité que l’article 700 invite le juge à apprécier. En définitive, la décision d’Annecy conjugue la rigueur dans l’application de la loi du 10 juillet 1965 et la fermeté face aux comportements abusifs, tout en maintenant un équilibre procédural nécessaire à la sérénité des rapports de copropriété.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 700 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
Article 54 du Code de procédure civile En vigueur
La demande initiale est formée par assignation ou par requête remise ou adressée au greffe de la juridiction. La requête peut être formée conjointement par les parties.
A peine de nullité, la demande initiale mentionne :
1° L’indication de la juridiction devant laquelle la demande est portée ;
2° L’objet de la demande ;
3° a) Pour les personnes physiques, les nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance de chacun des demandeurs ;
b) Pour les personnes morales, leur forme, leur dénomination, leur siège social et l’organe qui les représente légalement ;
4° Le cas échéant, les mentions relatives à la désignation des immeubles exigées pour la publication au fichier immobilier ;
5° Lorsqu’elle doit être précédée d’une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative, les diligences entreprises en vue d’une résolution amiable du litige ou la justification de la dispense d’une telle tentative.
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