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Le 22 janvier 2026, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Albi a statué en référé sur une demande d’expulsion pour impayés de loyers. Un bailleur social avait assigné son locataire après un commandement de payer resté infructueux, sollicitant la constatation de la clause résolutoire. Le locataire, comparant en personne, ne contestait pas la dette mais sollicitait des délais de paiement. La question de droit portait sur la possibilité d’accorder des délais malgré l’opposition du bailleur et la reprise des paiements courants. Le juge a constaté la résiliation du bail tout en octroyant au locataire un échéancier sur vingt-quatre mois, suspendant ainsi les effets de la clause résolutoire.
La constatation de la résiliation du bail repose sur la régularité du commandement de payer.
Le juge rappelle que l’acte, qui reproduit la clause résolutoire insérée au bail, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et qui vise l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, est régulier en la forme, les avis à la CCAPEX et au Préfet du Département ayant effectués dans les délais (Motifs). Cette solution est conforme au droit positif qui exige le respect strict des formalités préalables. Sa valeur est de garantir la sécurité juridique du processus d’expulsion en protégeant le locataire contre des procédures abusives. Sa portée est de rappeler que la délivrance du commandement constitue le préalable indispensable à l’acquisition de la clause résolutoire.
L’octroi de délais de paiement est conditionné par la reprise du paiement du loyer courant avant l’audience.
Le juge constate que le locataire a repris le paiement du loyer courant intégral avant la date d’audience, tel étant le cas (Motifs). Il accorde ainsi un échéancier sur vingt-quatre mois pour apurer la dette, suspendant la clause résolutoire. Cette décision s’inscrit dans l’esprit protecteur de la loi du 6 juillet 1989, favorisant le maintien dans les lieux. Sa valeur est d’interpréter strictement la condition légale de la reprise des paiements comme une faveur offerte au locataire de bonne foi. Sa portée est de limiter les expulsions lorsque le locataire manifeste une volonté sérieuse de régulariser sa situation.
La suspension des effets de la clause résolutoire est subordonnée à une demande expresse du locataire.
Le juge souligne que la clause résolutoire ne peut être suspendue qu’à la demande expresse du bailleur ou du locataire, tel étant le cas du locataire qui en fait la demande expresse (Motifs). Cette exigence procédurale vise à encadrer le pouvoir du juge et à respecter la volonté des parties. Sa valeur est de rappeler que la suspension n’est pas automatique et nécessite une initiative claire. Sa portée est de responsabiliser le locataire dans la gestion de son contentieux locatif.
Le défaut de paiement d’une seule mensualité fait reprendre son plein effet à la clause résolutoire.
Le juge précise qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, la clause résolutoire reprendra son plein effet (Motifs). Cette condition résolutoire garantit l’efficacité de l’échéancier accordé en sanctionnant immédiatement tout manquement. Sa valeur est de concilier la clémence des délais avec la fermeté nécessaire à la protection du bailleur. Sa portée est de prévenir les abus et d’assurer l’exécution rapide de la décision en cas de non-respect des engagements.
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