Tribunal judiciaire de Angers, le 20 mai 2025, n°25/00521

Le juge des contentieux de la protection, statuant le 20 mai 2025, examine une demande en résiliation de bail pour impayés formulée par un office public de l’habitat. Le locataire ne comparaît pas. Le juge doit vérifier la recevabilité de la demande au regard des formalités préalables et son bien-fondé concernant l’application de la clause résolutoire. La décision déclare la demande recevable et bien fondée, constate la résiliation du bail et ordonne l’expulsion du locataire.

La régularité procédurale : un préalable substantiel

Le respect des formalités préalables à l’assignation conditionne la recevabilité de l’action. Le législateur impose une saisine obligatoire de la commission dédiée avant toute procédure. “Les bailleurs, personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents ou alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant saisine de la Commission” (article 24-II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989). Cette exigence vise à favoriser la prévention des expulsions locatives par une tentative de médiation. La décision précise que cette saisine est réputée constituée dès la notification des impayés aux organismes payeurs des aides. En l’espèce, le bailleur justifie de cette saisine par courrier recommandé, rendant son action recevable. Cette analyse confirme le caractère substantiel de ce formalisme protecteur, dont l’inobservation entraîne l’irrecevabilité.

La notification à l’autorité administrative constitue une seconde condition de recevabilité. La loi impose la transmission d’une copie de l’assignation à la préfecture. “Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture […] par la voie électronique le 13 Mars 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III” (article 24-III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée). Ce délai de six semaines avant l’audience permet à l’administration de préparer une éventuelle intervention sociale. Le strict respect de ce délai, attesté par le bailleur, permet au juge de retenir la parfaite régularité de la procédure engagée. Cette étape souligne l’imbrication des impératifs juridictionnels et des politiques publiques de lutte contre le mal-logement.

L’application du droit transitoire : la stabilité des conventions

Le juge écarte l’application immédiate de la loi nouvelle au contrat en cours. La loi du 27 juillet 2023 a modifié le délai de grâce après commandement. “Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement […] ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux et non plus deux mois” (article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié). Le bail litigieux stipulait cependant un délai de deux mois. Le juge applique le principe de non-rétroactivité de la loi. “La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir” (article 2 du code civil). Ainsi, le délai contractuel de deux mois demeure applicable, protégeant la sécurité juridique et les attentes légitimes des parties. Cette solution préserve l’économie du contrat conclu sous l’empire de l’ancien droit.

La vérification des conditions d’acquisition de la clause résolutoire suit cette qualification. Le bail contenait une clause résolutoire conditionnée par un commandement demeuré infructueux pendant deux mois. Le juge constate que les impayés se sont perpétués au-delà de ce délai après le commandement délivré en décembre 2024. “Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 24 Février 2025” (date du 24 Février 2025). La résiliation de plein droit est donc actée à cette date, générant une obligation de quitter les lieux et le paiement d’une indemnité d’occupation. Cette approche garantit une application stricte du contrat, sans réfection par la loi nouvelle, comme le confirme une jurisprudence antérieure. “Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux” (Tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse, le 16 janvier 2025, n°24/00381). La décision affirme ainsi la primauté de la volonté des parties et du droit applicable au moment de la formation du contrat.