Le bail a été conclu entre une locataire et un bailleur pour un logement, moyennant un dépôt de garantie de 840 euros. L’état des lieux de sortie, réalisé le 28 juin 2023, ne mentionne aucune dégradation. Le bailleur disposait d’un délai jusqu’au 28 juillet 2023 pour restituer le dépôt de garantie, conformément à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Il ne s’est pas exécuté. La locataire a assigné le bailleur devant le Tribunal judiciaire de Bobigny afin d’obtenir la restitution du dépôt de garantie, la majoration légale pour retard, des dommages-intérêts pour préjudice distinct, ainsi qu’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Le bailleur a proposé un échéancier de paiement que la locataire a accepté.
La question de droit posée au juge des contentieux de la protection était de déterminer les conséquences indemnitaires du défaut de restitution du dépôt de garantie dans le délai légal, tant sur le plan de la majoration automatique que sur celui d’une éventuelle réparation complémentaire pour préjudice distinct. Par jugement du 30 mars 2026, le tribunal a condamné le bailleur à payer à la locataire la somme de 3 108 euros, correspondant au dépôt de garantie et à la majoration de 10 % par mois de retard, avec intérêts au taux légal. Il a rejeté la demande de dommages-intérêts distincts, faute de préjudice démontré, et a accordé au bailleur des délais de paiement sur vingt-quatre mois. Il sera intéressant d’examiner l’affirmation du principe de l’indemnisation automatique du locataire (I), avant d’étudier la limitation des prétentions indemnitaires à la seule majoration légale (II).
I. L’affirmation du principe de l’indemnisation automatique du locataire
A. La consécration du mécanisme de majoration légale
Le juge des contentieux de la protection a appliqué l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, lequel prévoit que le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés. À défaut, le solde dû est majoré de 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard. En l’espèce, le bailleur n’a restitué aucune somme, accumulant vingt-sept mois de retard. La majoration, calculée à 84 euros par mois, s’élève à 2 268 euros. Le tribunal a donc condamné le bailleur au paiement de 3 108 euros, soit le dépôt de garantie et la majoration. Cette solution consacre le caractère automatique et forfaitaire de la pénalité, qui ne requiert pas la démonstration d’un préjudice. La Cour d’appel de Versailles a précisé que « cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile » (Cour d’appel de Versailles, 29 avril 2025, n°24/02592). En l’absence d’une telle circonstance, la majoration est pleinement applicable, ce que le tribunal a retenu.
B. L’articulation entre la majoration et les intérêts moratoires
Le jugement assortit la condamnation d’intérêts au taux légal à compter de la décision. Cette mesure vient compléter la majoration légale. L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages-intérêts dus en raison du retard dans l’exécution d’une obligation de paiement d’une somme d’argent constituent l’intérêt au taux légal. Le tribunal combine ainsi la pénalité forfaitaire de 10 % par mois (qui n’est pas un intérêt moratoire mais une sanction spécifique) avec les intérêts légaux, sans double emploi. La majoration de la loi de 1989 a une nature punitive et indemnitaire, tandis que les intérêts compensent le préjudice financier né du retard. Cette articulation est conforme à l’équilibre voulu par le législateur, qui entend dissuader les bailleurs de conserver indûment le dépôt de garantie tout en réparant le préjudice de jouissance.
II. La limitation des prétentions indemnitaires du locataire à la seule majoration légale
A. Le rejet des dommages-intérêts distincts en l’absence de préjudice spécifique
La locataire sollicitait des dommages-intérêts supplémentaires au-delà de la majoration, invoquant un préjudice distinct. Le tribunal l’a déboutée, constatant qu’elle ne démontrait aucun préjudice indépendant du simple retard de paiement. L’article 1231-1 du code civil ouvre droit à des dommages-intérêts en cas d’inexécution ou de retard, mais l’article 1231-6 précise que seuls les intérêts moratoires sont dus, sauf préjudice distinct. La Cour de cassation a rappelé qu’« aux termes de ce texte, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire » (Cass. 3e civ., 4 septembre 2025, n°23-23.329). En l’espèce, la locataire n’a pas établi de mauvaise foi du bailleur ni de préjudice spécifique, tel qu’un trouble de jouissance ou une perte de chance. Le tribunal applique strictement le droit commun de la responsabilité contractuelle.
B. L’octroi de délais de paiement au bailleur débiteur
Le tribunal a accordé au bailleur des délais de paiement sur vingt-quatre mois, conformément à l’article 1343-5 du code civil. Cette décision prend en compte la situation du débiteur et l’accord de la créancière. Le bailleur proposait un échéancier en rapport avec ses ressources. Le juge a fixé vingt-trois mensualités de 130 euros et une dernière solde. Il a assorti ces délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une échéance. Cette solution tempère la sévérité de la majoration automatique en offrant au débiteur une faculté de paiement échelonné. Elle illustre le pouvoir d’équité du juge, qui peut concilier les intérêts du créancier et du débiteur, sans remettre en cause le principe de l’indemnisation due. Le tribunal a également condamné le bailleur aux dépens et à une indemnité de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 700 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
Article 1231-6 du Code civil En vigueur
Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.
Article 1231-1 du Code civil En vigueur
Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.
Article 1343-5 du Code civil En vigueur
Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.
