La décision commentée est une ordonnance du juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de Bordeaux, rendue le 27 mars 2026 (n°24/10445). Elle intervient dans un litige opposant le syndicat des copropriétaires d’une résidence à divers constructeurs et leurs assureurs, à la suite de désordres affectant des balcons et garde-corps.
Des époux propriétaires de lots avaient initialement assigné le syndicat et plusieurs constructeurs en réparation de désordres d’infiltration. Le syndicat a formulé des demandes reconventionnelles tendant à l’indemnisation de l’ensemble des copropriétaires au titre d’oxydation des mains courantes et d’infiltrations par les balcons. Plusieurs défendeurs ont soulevé des fins de non-recevoir : prescription décennale contre un assureur, défaut de qualité à agir du syndicat pour les garde-corps, absence de lien suffisant pour la demande d’infiltration, et contestation du bien-fondé de la provision.
La question de droit centrale porte sur la recevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires et l’étendue des pouvoirs du juge de la mise en état pour accorder une provision. Le juge déclare irrecevables les demandes contre l’assureur de la société DSA Aquitaine pour prescription, et irrecevables les demandes relatives à l’oxydation des garde-corps faute de qualité à agir. Il déclare en revanche recevable la demande pour infiltrations et rejette les moyens de procédure soulevés, mais refuse d’allouer une provision en raison de contestations sérieuses. La solution délimite avec rigueur les conditions de recevabilité de l’action du syndicat et le rôle du juge de la mise en état face à l’urgence et à l’évidence de la créance.
I. La délimitation stricte des conditions de recevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires
Le juge de la mise en état précise les règles gouvernant la prescription décennale à l’égard des assureurs et le périmètre de la qualité à agir du syndicat pour des désordres affectant des parties privatives.
A. L’absence d’effet interruptif collectif de la forclusion décennale au profit du syndicat
Le juge rappelle que l’action directe contre l’assureur de responsabilité se prescrit par le même délai que l’action contre le constructeur, soit dix ans à compter de la réception, et que ce délai constitue une forclusion. En application de l’article 2241 du code civil, la demande en justice interrompt la prescription, mais uniquement entre les parties à l’instance. Ici, les assignations en référé de 2017 et 2019 émanaient de l’assureur dommages-ouvrage et du maître d’ouvrage, non du syndicat. Le juge écarte donc tout effet erga omnes de ces actes. Il en déduit que le syndicat, qui n’a assigné l’assureur que le 5 mars 2025, soit plus de dix ans après la réception de 2009, est forclos. Cette solution est conforme à la jurisprudence constante de la Cour de cassation, qui rejette l’interruption collective au profit d’un créancier différent. Elle souligne la rigueur du régime de la forclusion décennale et l’absence de solidarité procédurale entre les diverses parties au litige.
B. La distinction entre désordres affectant exclusivement les parties privatives et désordres imbriqués avec les parties communes
Pour juger irrecevable la demande relative à l’oxydation des mains courantes et garde-corps, le juge s’appuie sur les clauses claires et précises du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division. Ce dernier qualifie expressément ces éléments de parties privatives. Le juge constate que les désordres sont localisés dans sept appartements sur cent huit, sans aucune origine commune. En application de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat n’a qualité pour agir que pour la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble, ce qui inclut les dommages ayant leur source dans les parties communes ou étroitement imbriqués. En l’absence d’une telle imbrication, l’action individuelle des copropriétaires est seule ouverte. En revanche, pour les infiltrations par les balcons, le juge retient que l’absence d’étanchéité affecte des éléments d’étanchéité relevant des parties communes (gros œuvre, joints, passages de réseaux) et cause des dégradations au béton, partie intégrante de l’immeuble. Dès lors, les désordres sont imbriqués et le syndicat a intérêt à agir. Cette double qualification distingue avec netteté les situations où le syndicat agit dans l’intérêt collectif de celles où il doit laisser agir chaque copropriétaire individuellement.
II. La limitation des pouvoirs du juge de la mise en état face aux contestations sérieuses
Après avoir écarté les fins de non-recevoir procédurales, le juge de la mise en état refuse d’allouer la provision sollicitée, faute d’obligation non sérieusement contestable.
A. Le rejet de la fin de non-recevoir tirée de l’article 70 du code de procédure civile : la qualification de demande initiale
La société FAYAT BATIMENT soutenait que la demande d’indemnisation provisionnelle du syndicat constituait une demande reconventionnelle irrecevable faute de lien suffisant avec les prétentions originaires des époux propriétaires. Le juge écarte ce moyen en relevant que le syndicat, dans ses conclusions postérieures, n’a formulé qu’une défense au fond à l’égard des époux. La demande de provision dirigée contre les constructeurs et leurs assureurs est une demande initiale, non une demande reconventionnelle. Dès lors, l’article 70 du code de procédure civile, qui impose un lien suffisant pour les demandes reconventionnelles, est inapplicable. Le juge se montre ici pragmatique : la procédure incidente était introduite par des défendeurs, non par le syndicat contre les demandeurs initiaux. La solution évite un excès de formalisme et laisse au juge du fond le soin de statuer sur l’ensemble des prétentions.
B. L’exigence d’une obligation non sérieusement contestable pour l’octroi d’une provision
Le syndicat réclamait une provision de 240 043,29 euros sur le fondement de la responsabilité décennale des constructeurs. Le juge rappelle que la responsabilité de plein droit des constructeurs suppose, pour être engagée, que l’atteinte à la solidité de l’ouvrage ou l’impropriété à destination soit caractérisée dans le délai décennal. Or, l’expert judiciaire a conclu que les désordres étaient ” susceptibles de compromettre la solidité à moyen terme “, sans affirmer une atteinte réalisée avant l’expiration du délai d’épreuve en 2019. Le juge relève également des contestations sur l’imputabilité des travaux, certains constructeurs niant avoir réalisé les étanchéités litigieuses. En présence de ces contestations sérieuses, qui nécessitent une analyse approfondie relevant du juge du fond, le juge de la mise en état ne peut, en application de l’article 789 3° du code de procédure civile, allouer une provision. Cette décision rappelle que la compétence du juge de la mise en état est limitée aux obligations dont l’existence ne fait aucun doute. Elle préserve le rôle du juge du fond, seul compétent pour trancher les questions de responsabilité complexes et les imputations contestées.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 2241 du Code civil En vigueur
La demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.
Il en est de même lorsqu’elle est portée devant une juridiction incompétente ou lorsque l’acte de saisine de la juridiction est annulé par l’effet d’un vice de procédure.
Article 70 du Code de procédure civile En vigueur
Toutefois, la demande en compensation est recevable même en l’absence d’un tel lien, sauf au juge à la disjoindre si elle risque de retarder à l’excès le jugement sur le tout.
