Le Tribunal judiciaire de Bordeaux, 16 juin 2025, n° RG 25/00580, statue en procédure accélérée au fond sur une action en recouvrement de charges de copropriété. La demande porte sur des arriérés arrêtés au 7 février 2025, des provisions non échues pour l’exercice 2025, des intérêts au taux légal, des frais de recouvrement, des dommages-intérêts et une indemnité de procédure.
Les copropriétaires débiteurs, régulièrement assignés le 7 février 2025, n’ont pas constitué avocat, de sorte que la décision est réputée contradictoire. La mise en demeure a été présentée le 11 décembre 2023, plus de trente jours avant l’assignation, après l’approbation des budgets par plusieurs assemblées générales, et un décompte clair des charges figure au dossier.
La juridiction est saisie de deux séries de questions. D’abord, l’exigibilité anticipée des provisions non échues au regard de l’article 19-2 et les intérêts corrélatifs. Ensuite, l’imputabilité des frais de recouvrement au titre de l’article 10-1, ainsi que la possibilité d’allouer des dommages-intérêts pour le trouble causé à la collectivité.
La solution retient l’exigibilité de l’arriéré et des provisions à échoir, la condamnation solidaire des débiteurs, l’exclusion des honoraires de recouvrement du syndic, une allocation limitée de frais de relance, des dommages-intérêts distincts et l’application d’intérêts au taux légal. Le juge énonce que « La créance réclamée au titre des charges est exigible. »
I
A – L’exigibilité anticipée des provisions non échues
La motivation prend appui sur l’économie de l’article 19-2, dont le cœur tient à la sanction de la défaillance après mise en demeure restée infructueuse. La décision rappelle que, dans ce cas, « les autres provisions non encore échues […] ainsi que les sommes restant dues […] deviennent immédiatement exigibles ». L’exigibilité anticipée opère par l’effet de la loi, sans qu’un examen approfondi des causes de la défaillance ne soit requis lorsque les conditions textuelles sont réunies.
Le juge vérifie successivement l’approbation des budgets et la réalité de la mise en demeure avant de constater l’état de défaillance. Il en résulte une bascule automatique du terme, conformément à l’objectif de continuité financière de la copropriété. La pièce d’angle demeure le décompte certifié et les procès-verbaux d’assemblée générale, dont la présence « au vu des pièces produites » permet de sceller l’exigibilité des sommes.
L’accessoire suit le principal. Les intérêts au taux légal courent à compter du 11 décembre 2023 pour les sommes alors exigibles, puis de chaque échéance pour les montants ultérieurs. La décision articule ainsi l’effet d’exigibilité immédiate avec le régime des intérêts moratoires, assurant la réparation du retard et la neutralisation du coût du temps pour le syndicat.
B – L’office du président en procédure accélérée au fond
Le texte confère au président un office précis, centré sur la vérification de pièces objectives et l’édiction d’une condamnation rapide. L’arrêté motive en ces termes: « Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond […] condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. » L’office n’est pas celui d’une injonction, mais d’un jugement au fond simplifié, rendu sur des créances liquides et rapidement vérifiables.
La formation retient une démarche probatoire brève et structurée. Le contrat de syndic, les procès-verbaux d’approbation des budgets et la preuve de la mise en demeure suffisent à caractériser le cadre légal. La mention selon laquelle « la créance réclamée au titre des charges est exigible » marque la clôture du contrôle et l’ouverture logique de la condamnation, y compris pour les provisions non encore échues.
Cette approche renforce la sécurité du recouvrement. Elle clarifie les attentes documentaires et prévient les résistances dilatoires, en réservant l’essentiel du débat aux éléments comptables et aux actes collectifs constitutifs du titre de répartition.
II
A – L’encadrement des frais imputables au copropriétaire défaillant
La décision applique strictement l’article 10-1 en distinguant frais nécessaires et honoraires de gestion. Elle rappelle que le texte « ne permet d’imputer au seul copropriétaire concerné que les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement de sa créance ». La ligne est confirmée par l’exclusion des honoraires du syndic, qui demeurent des charges de gestion ordinaires.
La motivation est explicite: « Les honoraires exposés par le syndic de la copropriété pour le recouvrement de la créance auprès du débiteur défaillant n’entrent pas dans ces définitions, et la demande […] ne peut être retenue. » Le juge ne retient, au-delà des dépens et de l’indemnité de procédure, qu’un poste limité et justifié.
La solution se traduit concrètement par une somme ciblée: « Il sera alloué la somme de 200 €uros au titre des frais de relance, la nécessité d’autres frais n’étant pas justifiée. » La mesure incite à la traçabilité des diligences utiles et à la proportionnalité des coûts privés, sans priver le syndicat de la couverture de ses dépenses judiciaires via l’article 700 et les dépens.
B – La caractérisation du préjudice collectif et l’octroi de dommages-intérêts
Au-delà des intérêts moratoires, la décision admet un préjudice autonome causé à la collectivité par le retard de paiement. Elle expose que « tout retard dans le paiement trouble la gestion et génère des frais pour la collectivité », en rappelant l’absence de trésorerie alternative pour la copropriété. L’allocation de 500 euros répare ce trouble de fonctionnement distinct.
Cette motivation repose sur une logique de gouvernance et non sur la seule sanction du retard. Le préjudice se rattache au déséquilibre imposé au budget commun, aux reports de factures ou au renchérissement des coûts. L’indemnité conserve une portée préventive mesurée, sans se confondre avec les intérêts ni dupliquer l’article 700, qui rémunère des frais irrépétibles d’une autre nature.
L’ensemble propose une grille claire et praticable. L’exigibilité anticipée est assumée, les frais imputables sont strictement circonscrits, et le dommage collectif est caractérisé par des éléments structurels. Le dispositif concilie efficacité du recouvrement et discipline des coûts, tout en maintenant un contrôle de proportionnalité au regard des justificatifs produits.
