Le juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance le 2 octobre 2025, examine une demande de résiliation de bail pour impayés. Le bailleur public justifie d’une saisine préalable de la commission compétente et d’un commandement de payer. La juridiction constate la résiliation de plein droit du bail et ordonne l’expulsion du locataire, fixant une indemnité d’occupation. Elle statue également sur le recouvrement des créances et les frais de procédure.

La régularité procédurale de la demande en résiliation

Le respect des formalités préalables à l’action en justice

L’ordonnance vérifie scrupuleusement le respect des conditions de recevabilité posées par la loi. Le bailleur public devait préalablement saisir la commission de prévention des expulsions. La décision constate que cette formalité a été accomplie dans les délais légaux, rendant la demande recevable. Cette étape est une condition sine qua non pour toute action en constatation de résiliation intentée par un bailleur personne morale.

La valeur de cette vérification est essentielle pour garantir les droits de la partie défenderesse. Elle illustre le contrôle strict des conditions de forme, dont l’inobservation entraînerait l’irrecevabilité de la demande. La portée est protectrice, assurant un délai de concertation avant toute procédure judiciaire. Une jurisprudence rappelle que l’absence de preuve certaine de cette saisine est fatale. “Toutefois, le courrier agrafé à ce bordereau est daté du 19 janvier 2024. Il est donc postérieur et ne mentionne, en outre, aucun numéro de LRAR. Par conséquent, la bailleresse ne justifie pas de la saisine de la CCAPEX à la date indiquée du 30 octobre 2023 et la saisine qui apparaît avoir été faite le 19 janvier 2024 n’est pas certaine, en l’absence d’accusé de réception par l’organisme.” (Tribunal judiciaire de Paris, le 17 janvier 2025, n°24/07690)

L’acquisition de la clause résolutoire par commandement infructueux

Le juge analyse ensuite les conditions de mise en œuvre de la clause contractuelle. Le bail contenait une clause résolutoire s’activant après un commandement de payer resté sans effet. Un tel commandement, rappelant les textes applicables, a été signifié pour un arriéré arrêté à une date précise. La décision relève que les causes de ce commandement sont demeurées impayées pendant plus de deux mois.

Le sens de cette analyse est de vérifier la régularité de la mise en demeure et l’absence de paiement. Sa valeur réside dans l’application stricte des stipulations contractuelles et des dispositions légales. La portée en est décisive, car c’est ce délai de deux mois d’impayés post-commandement qui fait acquérir la résiliation de plein droit. Une autre décision confirme ce mécanisme en constatant l’acquisition de la clause. “Le jugement ne peut dès lors, comme le demandent à titre principal les appelants, être infirmé puisque la clause résolutoire était acquise au profit des bailleurs à compter du 29 avril 2024.” (Cour d’appel de Versailles, le 13 janvier 2026, n°25/00835)

Les conséquences patrimoniales et exécutoires de la résiliation

La condamnation au paiement et la requalification en indemnité d’occupation

Suite à la constatation de la résiliation, le juge statue sur la créance du bailleur. Un décompte provisionnel est arrêté, incluant les loyers impayés jusqu’à la résolution. La décision opère une requalification juridique nécessaire pour les périodes suivant la rupture du contrat. Les sommes réclamées au titre de cette période sont requalifiées en indemnité d’occupation.

Le sens de cette requalification est d’adapter la nature de la créance au changement de situation juridique. Sa valeur est de respecter le principe selon lequel un occupant sans titre ne peut être redevable d’un loyer. La portée est pratique, fixant le montant de cette indemnité au niveau du loyer et charges contractuels. Cela garantit une réparation adéquate pour le propriétaire privé de son bien.

Les mesures d’exécution forcée et la condamnation aux dépens

La décision ordonne in fine la libération des lieux et, à défaut, l’expulsion du locataire. Elle prévoit un délai de deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux. Par ailleurs, le juge condamne la partie perdante aux dépens, incluant les frais de procédure antérieurs. Il alloue également une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le sens de ces dispositions est de rendre effective la décision de justice et de compenser les frais. La valeur de l’ordonnance d’expulsion est de permettre le recours à la force publique si nécessaire. Sa portée est exécutoire par provision, offrant au bailleur un titre pour recouvrer rapidement son logement. L’ensemble constitue un remède complet à la suite d’impayés locatifs persistants et justifiés.