Le juge des contentieux de la protection, statuant le 2 octobre 2025, examine une demande en résiliation de bail pour impayés. Le bailleur justifie d’un commandement de payer et de la saisine préalable de la commission de coordination. Le juge constate la résiliation de plein droit du bail mais accorde au locataire des délais de paiement pour le solde de sa dette. Il suspend temporairement les effets de la clause résolutoire et fixe une indemnité d’occupation.
La régularité procédurale de la demande en résiliation
Le respect des formalités préalables à l’assignation. Le juge vérifie d’abord le strict respect des conditions de recevabilité de l’action en résiliation. La loi impose aux bailleurs personnes morales une saisine préalable de la commission de coordination des actions de prévention. “En application du même article, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine” (Motifs de la décision). Cette formalité substantielle protège le locataire en favorisant une solution amiable. La décision confirme ainsi une jurisprudence constante sur ce point. “L’action en demande de résiliation de bail et expulsion du locataire n’est pas recevable” (Tribunal judiciaire de Tours, le 21 mai 2025, n°23/05557). La justification de cette saisine dans les délais légaux est donc une condition sine qua non.
La régularité du commandement de payer invoquant la clause résolutoire. Le juge examine ensuite la validité du mécanisme de résiliation de plein droit prévu au contrat. Le bailleur doit avoir préalablement signifié un commandement de payer visant expressément cette clause. “Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990 a été signifié au locataire le 20 janvier 2025” (Motifs de la décision). Ce formalisme impératif assure l’information claire du locataire sur les conséquences de son défaut de paiement. La constatation de la persistance des impayés plus de deux mois après ce commandement rend la résiliation acquise de plein droit. Cette analyse consacre l’effectivité des clauses résolutoires sous réserve du respect d’un formalisme protecteur.
L’aménagement judiciaire des conséquences de la résiliation
Le report de paiement et la suspension temporaire de la résiliation. Le juge use ensuite de son pouvoir d’aménagement pour atténuer les effets de la résiliation. Il peut accorder des délais de paiement au locataire. “Le juge peut, dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier lorsque le locataire est en situation de régler sa dette locative” (Motifs de la décision). Cette mesure de clémence est conditionnée à la capacité du locataire à s’acquitter de ses obligations futures. Le juge suspend alors les effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais accordés. Cette suspension préserve paradoxalement la relation locative malgré la résiliation constatée.
La mise en place d’un dispositif incitatif au paiement et à la libération des lieux. La décision instaure enfin un régime strict en cas de nouveau manquement. Le non-paiement d’une seule échéance entraîne la reprise des effets de la clause. “En cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer courant, la clause résolutoire reprendra son plein effet” (Motifs de la décision). L’intégralité de la dette devient immédiatement exigible et l’expulsion est autorisée. Le juge fixe également une indemnité d’occupation due jusqu’à la libération effective des lieux. Ce dispositif équilibre la protection du locataire et les droits du bailleur. Il vise à encourager l’exécution tout en préparant la sortie définitive du logement en cas d’échec.
