Le tribunal judiciaire du Mans, statuant selon la procédure accélérée au fond le 9 janvier 2026, était saisi par le syndicat des copropriétaires d’une résidence. Un copropriétaire, propriétaire d’un immeuble soumis au régime de la copropriété, n’avait pas payé ses charges malgré un précédent jugement. Le syndicat demandait la condamnation du copropriétaire au paiement des charges échues, des dommages-intérêts et des frais. Le copropriétaire invoquait ses difficultés financières et sollicitait des délais de paiement. La question juridique portait sur le bien-fondé de la créance de charges et sur l’octroi de délais. Le tribunal a condamné le copropriétaire à payer la somme due tout en lui accordant des délais de paiement.
L’exigibilité des charges de copropriété est constatée par le juge.
Le tribunal rappelle que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges en vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Il constate que le budget prévisionnel a été voté en assemblée générale et que le copropriétaire n’a pas versé les provisions. Les formalités de mise en demeure prévues à l’article 19-2 de la même loi ont été respectées. Le juge affirme qu’il résulte des décomptes fournis que le copropriétaire est bien redevable de la somme de 5.913,10 euros. Cette solution est classique et rappelle le caractère obligatoire du paiement des charges pour financer l’entretien des parties communes. La portée de cette décision est de réaffirmer le pouvoir du président du tribunal de condamner le copropriétaire défaillant sur simple constat de la défaillance.
La demande de dommages-intérêts pour résistance abusive est rejetée par le tribunal.
Le juge applique l’article 1231-6 du code civil qui exige la preuve d’une mauvaise foi du débiteur causant un préjudice distinct du retard. Il relève que le syndicat ne justifie pas de la mauvaise foi du copropriétaire, lequel a expliqué ses difficultés financières liées à une affection longue durée. Le tribunal considère que la mauvaise foi du copropriétaire n’est pas caractérisée. Cette solution est conforme à la jurisprudence qui exige un comportement abusif pour allouer des dommages-intérêts. La valeur de ce rejet est de protéger le débiteur de bonne foi contre des demandes punitives infondées.
Le tribunal accorde des délais de paiement au copropriétaire sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.
Le juge examine la situation du débiteur, qui perçoit environ 1.800 euros par mois et supporte des frais médicaux de 350 euros. Il relève que le copropriétaire a déjà effectué des versements récents de 500 euros et 100 euros. Le tribunal autorise le paiement de la dette de 5.913,10 euros par mensualités de 100 euros pendant 23 mois, le solde étant dû au 24ème mois. Cette décision est équilibrée car elle tient compte à la fois des besoins du créancier et de la capacité de paiement du débiteur. La portée pratique est d’éviter une expulsion ou une aggravation de la dette tout en garantissant son apurement.
Le tribunal assortit les délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance.
Le juge précise qu’à défaut de règlement d’une seule mensualité, sans nouvelle mise en demeure, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible. Cette clause est une garantie pour le syndicat des copropriétaires de voir sa créance recouvrée sans nouveau procès. Elle incite le copropriétaire à respecter strictement l’échéancier accordé. La valeur de cette disposition est de concilier la clémence des délais avec la protection du créancier contre l’aggravation de l’impayé. Cette solution s’inscrit dans la pratique habituelle des juges en matière de délais de paiement.
