4.9
Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, a rendu une ordonnance réputée contradictoire le 4 décembre 2025. Un bailleur social a assigné son locataire défaillant pour obtenir le paiement d’un arriéré locatif et la constatation de la résiliation du bail. Le locataire, assigné par procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas comparu. La question de droit portait sur la possibilité pour le juge des référés de constater l’acquisition d’une clause résolutoire et de condamner le preneur à une provision. Le juge a fait droit à l’intégralité des demandes du bailleur.
La recevabilité de l’action du bailleur est conditionnée par le respect des obligations précontentieuses.
Le juge vérifie d’abord que le bailleur justifie de sa qualité et de son intérêt à agir, ce qu’il établit par la production de pièces. Il s’assure ensuite que la procédure prévue par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été respectée. La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et la notification au préfet sont ainsi justifiées. En statuant ainsi, le juge rappelle que ces formalités sont des conditions de recevabilité de l’action. Cette solution a une valeur protectrice pour le locataire, en assurant un contrôle préalable des situations de surendettement. Sa portée est de conditionner l’efficacité de la clause résolutoire au strict respect d’un délai de deux mois.
Le constat de la résiliation du bail et la condamnation provisionnelle sont soumis à l’absence de contestation sérieuse.
Le juge constate que le commandement de payer, délivré le 21 janvier 2025, est demeuré infructueux pendant plus de deux mois. Il en déduit que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 22 mars 2025. Il rappelle que, selon l’article 835 du code de procédure civile, il peut prescrire des mesures conservatoires pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le maintien dans les lieux sans droit ni titre constitue un tel trouble. Le juge condamne également le locataire au paiement d’une provision, estimant que l’obligation de payer les loyers n’est pas sérieusement contestable. Il vérifie d’office le montant de la dette et écarte les frais de recouvrement, conformément à l’article 4 p de la loi de 1989. Le juge rappelle ici son office dans le cadre du référé provision. La valeur de cette décision est de rappeler que la clause résolutoire produit effet de plein droit après deux mois. Sa portée est de permettre au bailleur d’obtenir rapidement une décision d’expulsion et une condamnation pécuniaire, même en l’absence du locataire.
Transmettez-nous les pièces de votre dossier. Maître Hassan KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique de votre situation.
