Le tribunal judiciaire de Nîmes, statuant en référé le 20 octobre 2025, a examiné une demande d’un bailleur social visant à constater la résiliation d’un bail de garage pour impayés. Le juge des contentieux de la protection a déclaré la demande recevable et l’a accueillie en prononçant l’expulsion de la locataire défaillante. Il a également condamné cette dernière au paiement des sommes dues et d’une indemnité d’occupation, tout en prévoyant une mesure spécifique en cas de réinstallation illicite.

Le strict respect des formalités préalables à l’action en résolution

Le juge vérifie d’abord le respect des conditions de recevabilité de la demande. Pour les bailleurs personnes morales, la loi impose une saisine préalable de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions. Le tribunal relève que cette formalité a été accomplie, la demande étant ainsi régulière. “Ces formalités, prescrites à peine d’irrecevabilité de l’action, ont été exécutées dans les délais impartis” (Motifs, sur la recevabilité). La portée de ce contrôle est essentielle pour garantir un équilibre entre le droit au recouvrement et la protection des locataires. La valeur de cette disposition réside dans l’obligation pour le bailleur de tenter une médiation avant toute action judiciaire. Ensuite, le juge constate la régularité du commandement de payer visant la clause résolutoire. Celui-ci, demeuré infructueux plus de six semaines, a produit ses effets de plein droit. “Le contrat de location se trouve donc résilié depuis cette date” (Motifs, sur la résiliation du bail). Cette analyse rappelle le caractère automatique de la résolution par clause résolutoire en matière de bail d’habitation. Sa portée est de sécuriser le bailleur en offrant une issue contractuelle à l’inexécution, sous réserve du strict respect d’une procédure formaliste.

Les conséquences civiles et exécutoires de la résiliation du bail

La qualification d’occupant sans droit ni titre entraîne des mesures d’expulsion et des obligations financières. Le juge ordonne l’expulsion avec le concours de la force publique selon les formes légales. Il anticipe aussi le risque d’une réinstallation illicite après l’expulsion. Il se fonde sur l’article R. 441-1 du code des procédures civiles d’exécution pour caractériser une voie de fait. “La réinstallation sans titre de la personne expulsée dans les mêmes locaux est constitutive d’une voie de fait” (Motifs, sur la demande fondée sur l’article L.412-6). La portée de cette disposition est de permettre une nouvelle expulsion immédiate, y compris pendant la trêve hivernale. Elle constitue une dérogation notable au principe de protection saisonnière des occupants. Sa valeur est de dissuader les réinstallations abusives et de protéger efficacement le droit de propriété. Concernant la créance, le juge accorde une provision sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile. La créance pour loyers et charges impayés, justifiée par un décompte et non contestée, est ainsi reconnue. “Cette somme est justifiée et n’est pas contestée” (Motifs, sur l’arriéré locatif). Enfin, une indemnité d’occupation est fixée pour la période suivant la résiliation. Elle est calculée sur la base du dernier loyer et charges, subissant les augmentations légales. Cette condamnation a pour sens d’indemniser intégralement le propriétaire pour la jouissance illicite des lieux jusqu’à leur libération effective.